לייעוץ משפטי לחצו כאן
או שעורך דין יחזור אליכם תוך 24 שעות
לא מומלץ להשתמש בחוזה שכירות סטנדרטי מהאינטרנט
בכדי למצוא דירה העונה על הצרכים הבסיסיים, ראשית יש לבקר בדירה מספר פעמים, על מנת להתרשם ממנה גם בשעות היום הסואנות וגם בשעות הערב. רצוי לזכור לעשות זאת בכדי לברר האם יש רעשים או פגמים שלא יתגלו בשעות מסוימות. עם הגעתכם לדירה, בדקו את מצב הכללי של הדירה. בדקו אם יש סימנים לרטיבות, בעיות צנרת, תריסים וחלונות ישנים ומתפרקים, ארונות מטבח מזוהמים, בעיות חשמל והזנחה כללית. כמו כן חשוב מאוד לבדוק שזרם המים במקלחת ובכיור אינו חלש ושהמים בשירותים יורדים כמו שצריך, זאת בכדי שלא תתחילו את השבוע הראשון שלכם בדירה בידידות קרובה עם פומפה.
במידה והחלטתם לשכור את הדירה עליכם לעבור לשלב המשפטי והמחייב, של כריתת חוזה שכירות. מומלץ להכין חוזה מקצועי ומפורט, אשר יתייחס ויסדיר את כל תנאי השכירות באופן מפורט ומדויק, ולא ישאיר מקום לפרשנות ללא גבולות. חוזה טוב הוא חוזה אשר יכלול שמירה על זכויות השוכר ולא רק על דרישות המשכיר. ניתן למצוא היום שפע של דוגמאות לחוזי שכירות סטנדרטים, אולם הם אינם מומלצים לשימוש.
חוזה השכירות צריך לכלול סעיפים מפורשים בנוגע לתיקון נזקים ופגיעה בנכס. בשל הביקוש הגדול לדירות שכורות, ורצונם של בעלי דירות לחסוך בעלויות, קיימות היום דירות רבות שאינן מתוחזקות ואף מוזנחות. חשוב מאוד לפרט בהסכם כי על בעל הנכס, קרי, המשכיר, תחול החובה לתקן נזקים אשר נגרמו מתוך שימוש לאורך זמן או מבלאי סביר, בנוגע לכל מתקני הבית. יש לכלול בעיות בצנרת, בחשמל, בדוד השמש והחשמל, בריצוף, רטיבות בקירות, מזגנים וכולי. הסעיף צריך לכלול הוראה מפורשת כי זמן התיקון יהיה זמן סביר, לדוגמא: מפגע המשבש את החיים בבית יתקון תוך לא יותר משלושה ימים. כמו כן על הסעיף להכיל הוראה הקובעת כי במידה והמשכיר לא דאג שיגיע בעל מקצוע, השוכר יכול לתקן את המפגע על חשבונו ולחייב את המשכיר בעלות התיקון.
במעמד מסירת החזקה, אשר בו נותן בעל הבית את המפתח לשוכר, בנוכחות שני הצדדים, מומלץ לכתוב פרוטוקול מסירת חזקה בדירה. בפרוטוקול יפורטו קריאת שעון מים, חשמל וגז, וכן פרוט כללי של מצב הדירה, מבחינת נזקים כלליים. על שני הצדדים לחתום על מסמך זה. רצוי גם לצלם את הדירה, באופן כזה, כל תקלה, או נזק הקיימים לפני כן יהיו ידועים ומתועדים, כך שכל תקלה, או נזק עתידי בדירה, יהיו באחריותו של המשכיר.
בחרו בקפידה את הערבויות שאתם משאירים
רצוי לקבוע בחוזה השכירות נקודת זמן בה תוכלו לפנות את הדירה בהודעה מראש של פרק זמן כלשהו, המוסכם על שני הצדדים. בכדי לשמור על זכויות המשכיר נהוג לחייב השוכר בערבויות ובטחונות .
ישנם מספר סוגים של בטחונות. הסוג הנוהג ביותר הוא להחתים שני ערבים על מסמך של כתב התחייבות וערבות אישית. על הערבים לדעת כי הם מחויבים לחובות השוכר והינם חלק מחוזה השכירות. כתבי התחייבות וערבות צריכים להיות מוגבלים בזמן הפירעון, כאשר הם מיועדים לפקודת המשכיר בלבד ועל שמו בלבד.
סוג נוסף של ערבות נקרא ערבות בנקאית ('אוטונומית' או 'עצמאית'), אשר נותן את דרגת הביטחון הגבוהה ביותר עבור המשכיר, אך יש בו את הסיכון הגבוה ביותר לשוכר. זאת משום היותה של הערבות שוות משקל לכסף מזומן, בכך שהיא ניתנת למימוש, באופן מידי, ללא צורך בסיבה או הסברים והוכחות, מאת הבנק של השוכר. ערבות בנקאית כרוכה בהוצאה כספית בגין הפקתה (העמלה), כאשר סכום הערבות חייב להימצא כל העת בחשבון הבנק של השוכר.
שטר חוב הוא סוג ערבות נפוץ יחסית. נהוג להחתים את שני הערבים על שטר חוב, בסכום מסוים. על שטר זה לחזור לידי השוכר בתום תקופת השכירות.
בנוסף לכל הערבויות, נהוג לדרוש מהשוכר להפקיד בידי המשכיר מספר שיקים פתוחים ללא סכום, אך יש להקפיד לרשום עליהם תאריך פירעון, לדוגמא: כחודשיים מיום סיום השכירות. חשוב לזכור להקפיד להגביל אותם ברישום שם המוטב: לטובת העירייה, חברת חשמל, ספק גז, ועד הבית.
אחת הנקודות החשובות ביותר היא לא לשכוח להעביר את חשבונות המשתמש ברשויות, על שם השוכר. במידה ולא תעשו זאת, יהיו זכאים המוטבים לבוא ולדרוש מכם את התשלום עבור חובות שהצטברו, גם אם אתם כבר לא תגורו בדירה ולא חתומים על החוזה.
בתום תקופת השכירות עליכם לקבל בחזרה לידיכם שטרות, ערבויות וצ'קים, שניתנו למשכיר וכן להעביר את החשבונות בחזרה על שם המשכיר.
זכרו, החוזה שומר על זכויותיכם כשוכרים ומגן בה בעת על זכויות המשכיר. אל תשאירו סעיפים לא מוגדרים. ודאו כי בחוזה השכירות מופיעים גם הסעיפים הבאים, מנוסחים באופן ברור לשני הצדדים:
- מועד תחילת תקופת השכירות וסיומה.
- גובה דמי השכירות.
- אופן ומועדי התשלום.
- אפשרות לתקופת אופציה להארכת השכירות באותם תנאים.
- הכנסת שותפים נוספים למושכר.
- גידול בעלי חיים בדירה.
- רשימת ציוד וריהוט שהמשכיר משאיר במושכר לשימוש השוכר ומצבם.
- הגדרה ברורה מה יחשב כהפרת חוזה השכירות למשכיר.
- סעיף בדבר זכויות ביקור בעל הדירה בדירה.
בכל יום מוגשות לבתיי המשפט בארץ, עשרות תביעות משפטיות בעניין סכסוכי שוכרים ומשכירים. חלקן הגדול של התביעות יכול היה להימנע, אילו השכילו הצדדים לפנות לייעוץ משפטי, טרם התחייבותם בחוזה השכירות. שוכרים ומשכירים רבים נוטים לחשוב כי השכרת נכס הוא צעד פשוט לכאורה, לכן אינו מצריך התערבות משפטית מקצועית, לרבות ניסוח הסכם שכירות מקצועי על ידי עורך דין, המתמחה בדיני מקרקעין. חשיבה זו הינה מוטעית, שכן לא מעט שוכרים מוצאים עצמם נקלעים לבעיות ומחלוקות שונות עם המשכירים, דבר אשר גורם להם עוגמת נפש, הפסדים, נזקים והוצאות כספיות רבות.
עו"ד טובה כהן, המתמחה בדיני מקרקעין ומייעצת במתחם פרקליטי IL