על אף שפלח משפרי הדיור אינו הקבוצה הגדולה ביותר בשוק הנדל"ן, יש לו תפקיד מרכזי בתפקודו התקין. ראשית, מדובר בקהל בעל אמצעים, הנוטה לרכוש את הדירות היקרות יותר בבניינים, שבהן הרווח היזמי גבוה יותר. שנית, הדירות שהם משחררים לשוק משמשות כעיקר היצע הדירות עבור רוכשי דירה ראשונה, שלא הצליחו או לא רצו להשתלב במבצעי הממשלה.
עם זאת, חלקם היחסי של משפרי הדיור בשוק נמצא בירידה מתמדת בשנים האחרונות. על פי סקירת משרד האוצר, בנובמבר 2023 נרשמו 1,987 רכישות של משפרי דיור, שהיוו 27.8% מכלל העסקאות באותו חודש, ירידה לעומת 33.3% בנובמבר 2022 ו-31.3% ב-2021. ירידה זו נובעת, בין היתר, מעלויות גבוהות לשדרוג דירות, כפי שנמצא בבדיקת לשכת שמאי המקרקעין שבחנה את פערי המחירים בין דירות בגדלים שונים ב-18 הערים הגדולות בישראל.
במעבר מדירה שלושה חדרים לארבעה, באר שבע מובילה עם תוספת יחסית של 53.8% (מ-853 אלף ש"ח ל-1.31 מיליון ש"ח). בחיפה, העלייה עומדת על 49.3% (מ-1.25 ל-1.86 מיליון ש"ח), ובבת ים – 40.9% (מ-2.04 ל-2.87 מיליון ש"ח). לעומת זאת, בערים כמו רחובות וראשון לציון, הפער היחסי נמוך משמעותית, 14%-14.4% בלבד.
במעבר מדירת ארבעה חדרים לחמישה, חיפה ניצבת בראש עם פער של 47.2% (מ-1.86 ל-2.75 מיליון ש"ח), ואחריה ראשון לציון (46.1%) והרצליה (40.6%). בירושלים, הפער היחסי הנמוך ביותר, 32.5%, עומד על תוספת של מיליון ש"ח בלבד.
במעבר מדירת שני חדרים לשלושה, רחובות מובילה עם פער של 61.8% (מ-1.26 ל-2.04 מיליון ש"ח), ואחריה ראשון לציון וחיפה (47.5% ו-47.2% בהתאמה). לעומת זאת, בבני ברק ובהרצליה הפערים הם הנמוכים ביותר – 16.2% ו-19.4% בלבד.
"דווקא בפריפריה עלות השדרוג היחסית גבוהה יותר"
לדברי נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, הממצאים מציגים תמונה מורכבת של שוק הדיור בישראל. "מפתיע לגלות שדווקא בערי הפריפריה, כמו באר שבע וחיפה, העלות היחסית של שדרוג חדר לדירה היא הגבוהה ביותר. כשמשפחה בבאר שבע נדרשת להוסיף כ-54% למחיר דירתה כדי לעבור מדירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים, זה מציב אתגר משמעותי בפני משפרי דיור. בעוד שבתל אביב התוספת המוחלטת היא הגבוהה ביותר, כ-1.23 מיליון שקל למעבר מ-3 ל-4 חדרים, מדובר בתוספת יחסית של כ-34% והיא נמוכה משמעותית מערי הפריפריה. נתון זה מדגיש את הפרדוקס בשוק הדיור הישראלי - דווקא באזורים שאמורים להיות נגישים יותר למשפרי דיור, המעבר לדירה גדולה יותר מהווה נטל כלכלי כבד יותר באופן יחסי".
עוד מוסיפה בוגין כי "המלחמה המתמשכת חידדה עוד יותר את הצורך וההבנה כי מרחב מוגן הוא כבר לא מותרות אלא צורך ביטחוני בסיסי. אנו עדים לעלייה בביקוש לדירות חדשות עם ממ"ד, גם במחיר של הגדלת ההחזרים החודשים במשכנתאות. משפחות מוכנות כיום להתחייב כלכלית כדי לחיות בביטחון עם דירה חדשה וממ"ד בבית שמגיע כחדר הנוסף, במקום לצאת לחדר המדרגות בזמן אזעקות וזהו פקטור משמעותי אשר משפיע בצורה ישירה על מחירי הדירות".
לדברי אריק שוקרון, מבעלי חברת גגאב המקימה מספר פרויקטים בעיר היין באשקלון, דרך נוספת עבור משפרי דיור להתגבר על פערי המחיר, היא מעבר לעיר שכנה שבה מחירי הדירות נמוכים יותר. "בשכונות חדשות כמו עיר היין, מחירי הדירות החדשות עוד נמוכים באופן יחסי. אנו רואים לא מעט משפרי דיור שמחפשים לעבור לדירות 4 חדרים כשהפערים עומדים על כ-30% בממוצע , וכן רבים המשדרגים לדירות 5 חדרים הן בתוך אשקלון והן תושבי חוץ המגיעים לעיר ופוגשים מחירים נמוכים יותר ממחירי הדירות בערים בסביבה, דוגמת אשדוד או אזור השפלה, הנמצאים מרחק של מספר דקות נסיעה בלבד".
נכתב על ידי כתב מרכז הנדל"ן