צורת הבניה הזו אינו זרה לתושבי גוש דן הצפוף: בניין של 10 דירות קטנות בגודל 45 מ"ר כל אחת, שנבנה במגרש של 300 מ"ר ללא חניה. הדבר מקובל במרכז רמת גן ובשכונת פלורנטין המאופיינות בכמות רבה של שוכרים צעירים וסטודנטים, וועדת הערר לתכנון ובניה של מחוז ירושלים, בראשות עו"ד שרית אריאלי בן שמחון, קיבלה החלטה שמעידה שזה הכיוון אליו הולכת שכונת רחביה, שנחשבה בעברה ל"מעוז האליטה" הירושלמית.

בשנה שעברה הגישה בעלת מגרש ברחביה, שכיום בנוי בו בית בן קומה אחת עם דירה אחת, בקשה לקבלת היתר לבניית פרויקט התחדשות במסגרת תמ"א 38, הריסה ובניה, שבמסגרת הפרויקט המבנה ייהרס ובמקומו ייבנה בניין של 5 קומות עם 10 דירות של 45 מ"ר כל אחת. משום שהמגרש המדובר הוא מגרש כלוא בין הרחובות הרב ברלין וחרל"פ, שהגישה אליו היא רק באמצעות שביל מדרגות, הבניין לא יוכל לכלול מקומות חנייה בהתאם לתוכנית האב להתחדשות שכונת רחביה (תוכנית 9988).

מספר רב של התנגדויות מצד בעלי דירות הסמוכים למגרש הוגשו כנגד הבקשה. הטענה המרכזית שלהם הייתה כי אין לאפשר תוספת יחידות דיור ללא פתרון חניה, כאשר השכונה כבר היום סובלת ממצוקת חניה. בספטמבר 2022 התקבלה החלטה בוועדה המקומית לתכנון ובניה י-ם על הוצאת היתר לבניית 8 דירות בלבד והפחתת מספר הקומות ל-4, זאת כדי להתמודד עם חוסר האפשרות לבניית חניה בשטח. עוד נקבע כי היזם לשלם "כופר חניה" על מנת להתקין חניות בחניונים ציבוריים קרובים.

המתנגדים להחלטה: "הוועדה המקומית קיבלה החלטה בחוסר סמכות"

שני עררים הוגשו כנגד החלטת הוועדה, אחד מצד בעלת הקרקע ואחד מצד השכנים. השכנים טענו כי מדיניות ההתחדשות בשכונה מאפשרת תשלום כופר חניה רק במקרה של תוספת דירות בפרויקט תמ"א 38 עיבוי וחיזוק ועל כן "ההחלטה של הוועדה לפטור את מבקשת ההיתר מהסדרת מקומות חניה במגרש וחיובה בתשלום כופר חניה בחניון הנשיא, מהווה חריגה משמעותית מהוראות התוכנית התקפה. אם כן, החלטת הוועדה ניתנה בחוסר סמכות ועליה להתבטל". מנגד, בעלת הקרקע ערערה כנגד ביטול הקומה וטענה כי חוסר היכולת של המגרש לספק מקום חניה, המהווה נימוק עיקרי של הוועדה לנושא, כלל לא רלוונטי לסוגיית גובה הבניין.

תגובת הוועדה לשני העררים טוענת כי "הוועדה המקומית, בהתאם לשיקול המסור לה לפי תוכניות החיזוק, קיבלה החלטה שלא להתיר את מספר הקומות המקסימלי ומספר הדירות שהתבקשו, נועדה לתת תוצאה שלא תכביד באופן בלתי סביר על מצוקת החניה. החלטה זו ראויה וסבירה". בנוסף, הוועדה טענה שבגלל שמדובר בחיזוק של יחידת דיור אחת "אז מלכתחילה אינטרס החיזוק קטן וכך גם הצורך במתן תמריצים בשל תמ"א 38 ושיעורם".

ועדת הערר: "אין מניעה תכנונית לאישור הבינוי המוצע"

ועדת הערר קיבלה החלטה לדחות את ערר השכנים. הוועדה כתבה בתגובה לטענה שלא ניתן לאשר את הבנייה ללא תוספות מקומות חנייה כי "בבואה של הוועדה המקומית לבחון את בקשת ההיתר מכוח תוכניות החיזוק, בסמכותה לחרוג מהוראת תוכנית 9988 גם בהקשר של חניה, אבל עליה להסביר את החלטתה [...] אם כן, אנו דוחים את טענת העוררים כי החלטת הוועדה המקומית בהקשר החנייה ניתנה בחוסר סמכות". 

לעומת זאת, הוועדה קיבלה במלואו את ערר מבקשת ההיתר: "ועדת הערר קיבלה את הרושם כי אין כל מניעה תכנונית בהיבט של מופע הבינוי מעל הקרקע, משמע- היקף קומות והזכויות לאשר את הבינוי המוצע בבקשה". באשר להחלטת הוועדה המקומית להפחתת היקף הבנייה ל-4 קומות נכתב כי "קביעה זו של הוועדה המקומית לא התקבלה על סמך עמדה מקצועית זו או אחרת לפיה הבינוי שהוצע לא תואם את סביבתו, כפי שנכתב בכתב התשובה. הפחתת היקף הבנייה נועד להביא להפחתת דירות כדי להפחית את ההשפעה על החנייה ברחוב. גם אם יש לאפשר לוועדה המקומית להרחיב את סיבותיה ושיקוליה להפחתת הקומות, מעבר לטיעונים שהוצגו בקבלת ההחלטה, הרי שעמדה זו עומדת בניגוד לעמדת הגורמים המקצועיים במחוז ובעירייה".

עוד הוסיפה הוועדה כי "הגענו למסקנה כי יישום מדיניות הוועדה המחוזית באזור גם בהיבט הבינוי ותוספת דירות קטנות, מתאפשר על ידי בינוי בהיקף של 5 קומות ו-10 דירות קטנות כפי שהתבקש על ידי מבקש ההיתר בדיון ובבקשה שהוגשה. ובלבד, עבור כלל הדירות יינתן מענה להתקנת מקומות חניה על ידי כופר חניה לחניונים קרובים כפי שדרשה מחלקת התנועה... יש צורך בתכנון של דירות קטנות, במקרה שהמשתמשים בהן נוהגים להסתמך על רכב דו גלגלי או תחבורה ציבורית".

הוועדה סיכמה וכתבה כי "הבקשה להיתר תאושר על פי הגשת העוררת, כולל בניית הקומה החמישית. הבקשה תכלול 10 דירות ששטחן לא יעלה על 45 מ"ר. לגבי החנייה, ולפי החלטת הוועדה המקומית והמלצת מחלקת התנועה, פתרון החנייה יינתן על ידי תשלום קרן חניה כמספר יחידות הדיור בחניון הנשיא".

נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.