כשיש אי ודאות בשוק, בטח בימי קורונה, אחת ההשקעות הבטוחות והטובות ביותר שיש היא בנדל"ן. גם לפני הקורונה הנדל"ן בישראל היה יעד חם להשקעה, ועכשיו רבים המשקיעים שרוצים להעלות את ערך הדירה שלהם לקראת מכירה.
האם שיפוץ הוא הדרך למכור את הדירה ברווח גדול יותר? התמונה מורכבת יותר מכפי שנראה על פני השטח.
לפני שמתחילים: האם שווה לשפץ את הדירה?
העלאת ערך הדירה באופן משמעותי ומשתלם לא תלויה רק בדירה שלכם – אלא בעוד מגוון רחב של שיקולים, כפי שמספר לנו השמאי שמוליק כהן מחברת השמאות SK, אשר מתמחה בליווי פיננסי למיזמי נדל"ן.
"כשבוחנים שיפוץ צריך לבדוק שורה ארוכה של פרמטרים – את הדירה עצמה ואת גודלה, את הבניינים הסמוכים לה, את השכונה וגם העיר – לכל אחד מפרמטרים אלו יש השפעה על שיפוץ הדירה והמחיר הסופי", אומר כהן.
"לא כל שיפוץ פנים דירתי יקפיץ באופן דרמטי את מחיר הנכס", מבהיר את התמונה השמאי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "וברור כי דירה הממוקמת באזור הביקוש ובגוש דן, הערך המוסף של שיפוץ יהיה סטטיסטית גבוה מאשר בערים בהן רמות המחיר נמוכות יותר".
תמ"א 38: השיפוץ הכי גדול
אחד השיפוצים הגדולים והיקרים הוא תמ"א 38, או חיזוק הבניין והוספת ממ"ד ומרפסת. לפי שמוליק כהן, עלות ההקמה ליחידת דיור במסגרת תמ"א עומדת על כ-120 אלף שקלים, והעלאת שווי הדירה תלוי במיקומה: "בפריפריה הוספת ממ"ד ומרפסת יכולה להעלות את ערך הדירה בכ-15 אלף שקלים למ"ר, בגוש דן רבתי בכ-25-30 אלף שקלים ובתל אביב עצמה עד ל-50 אלף שקלים למ"ר".
לא נכנסים להליך תמ"א אלא מוסיפים רק מרפסת? שמוליק כהן מספר כי עלות הוספת מרפסת נאמדת בכ-60 אלף שקלים ויכולה להעלות את שווי הדירה בטווח של בין 100-300 אלף שקלים, בהתאם למיקום הדירה.
שיפוץ פנימי מלא: מעלה קצת יותר מעלות השיפוץ
אם אתם לא רוצים להיכנס לתוספות גדולות ויקרות שגם דורשות אישורי עירייה, גם שיפוצים פנימיים יכולים להעלות את ערך הדירה.
לפי שמוליק כהן, כלל אצבע מקובל בתחום שמאות הדירות הוא כי שווי דירה יוכל לעלות בעד 25% כתוצאה משיפוץ כולל. "עלות שיפוץ ממוצעת משמעותית בדירה, הכוללת קרמיקות, כלים סניטריים, צביעה, דלתות, משקופים עולה כ-125 אלף שקלים בדירה ממוצעת, ויכולה להעלות שווי של דירה ישנה השווה כמיליון שקלים, לשווי של כ-1.3 מיליון שקלים".
מה חשוב לשפץ כשרוצים להעלות את ערך הדירה? "יש חשיבות מיוחדת בשיפוץ צנרת וכל הקשור בה, מטבח וחדרי שירותים, צבע בכל הבית, ריצוף חדש, תריסים וכל מה שישווה לדירה מראה מודרני ועדכני. כל אלו יכולים להשפיע על המחיר", אומר ארז כהן.
מטבח, דלתות ואמבטיה: שיפוצים קלים להעלאת שווי מהירה
אם חשקה נפשכם בשיפוץ קוסמטי וקטן שיכול להעלות קצת את ערך הדירה, הנה כמה אפשרויות נוחות:
המטבח הוא אחד החלקים המשמעותיים ביותר בבית שלנו, ושיפוץ שלו יכול לעזור לכם למכור את הדירה במחיר גבוה יותר. "בהשקעה מינימלית של 30-50 אלף שקלים ובליווי של ליטושים קלים נוספים, אפשר להעלות את ערך הדירה בצורה משמעותית", אומר גיא נתן, סמנכ"ל שיווק ומכירות ברשת מטבחי זיו.
"לקוח שלנו ניסה למכור בית ב-1.5 מיליון שקלים ולא הצליח למכור במשך חודשים ארוכים", אומר נתן, "ואחרי שהשקיע 40 אלף שקלים בשיפוץ המטבח מכר את הדירה בשבועיים וב-70 אלף שקלים מעל המחיר הקודם, כך שהצליח להרוויח עוד כמה עשרות אלפי שקלים רק על ההחלטה לשפץ את הדירה".
החלפת דלתות גם היא צעד שיכול להעלות את ערך הדירה, כך לפי מאיה דונרשטיין-יתיר, סמנכ"לית השיווק ב"רב בריח". "הדלת יכולה להסגיר מיד את 'גיל' הדירה, ובמחיר של כ-10,000 שקלים ניתן להחליף את דלתות הפנים ודלת הכניסה. זהו הרושם הראשוני שמקבלים מהבית, דלת חדשה בעיצוב עכשווי מקנה מראה יוקרתי ואלגנטי".
אחד מהשיפוצים הנפוצים הוא החלפת חדר אמבטיה, וגם שיפוץ זה יכול להעלות את ערך הנכס. "בבחירת דירה חדר האמבטיה ושירותי האורחים מקבלים את מירב תשומת הלב, וזאת מעצם ההשקעה הראשונית שיש להשקיע טרם הכניסה לדירה. עלות שיפוץ חדר רחצה נעה בין 20-40 אלף שקלים", אומרת גלי אורון בן חיים, סמנכ"לית שיווק חמת.
אבל יש גם צד אחר. שיפוץ גם יכול למנוע מכירה. "לשיפוץ הדירה חשיבות לא מבוטלת גם להשבחת התשואה או שימור מצבה לטווח הארוך. אישית נתקלתי בלא מעט מקרים בהם משקיעי נדל"ן רכשו דירה לשיפוץ, 'התאהבו' בה לאחר השיפוץ וסרבו, כנראה בצדק, להיפרד ממנה", מסכם ארז כהן.