אם לא נראה עליות חריגות בהמשך, מחירי הדירות ב־2021 ירשמו עלייה שנתית של 11 אחוזים. הסעיף הבולט במסמך קווי היסוד של הממשלה החדשה הוא זה המתייחס למשבר הדיור, ובו הצדדים מסכימים כי "יש לפעול בנחישות למיתון עליית מחירי הדיור". שימו לב לניסוח: מיתון ולא הורדת מחירים, כמו שחרתו על דגלן הממשלות הקודמות.
בחודש נובמבר נרכשו 18,200 דירות, שיא היסטורי של עסקות בשוק הנדל"ן – כך על פי סקירת הנדל"ן של הכלכלנית הראשית באוצר. ברקע: העלאת מס הרכישה על משקיעים. רכישות המשקיעים בחודש נובמבר הגיעו לרמה חריגה של 6,700 דירות, גידול של כ-200 אחוז בהשוואה לנובמבר 2020 וגידול של 41 אחוז בהשוואה לרמה הגבוהה שנרשמה בחודש הקודם.
ועדיין, כבר שנים רבות מדברים על התקררות שוק הדיור ועל הבועה העומדת להתפוצץ. כל זה מביא אותנו לשאלה: כיצד ייראה שוק הדיוק בעוד חמש שנים? האם זוג צעיר יוכל לקנות דירה במרכז? במה כדאי להשקיע עכשיו אם יש סכום כסף פנוי – בדירה או במשרד? בחו"ל או בארץ? והאם נדיר אקרמן וחבריו להייטקס ישלטו בתל אביב ויהפכו אותה לעיר לעשירים בלבד?
סקר שנערך עבור mako על ידי חברת BDI בקרב 160 חברות בנייה בדק היכן כדאי לדעתן לקנות דירה בהתחשב בתשואה בעוד חמש שנים. לחברות הוצגו רשימת ערים שכיום מככבות כמובילות מבחינת השקעה, והן נשאלו האם גם בעוד חמש שנים יהיה כדאי להשקיע בהן.
על פי התוצאות, רוב החברות לא חושבות שיהיה שווה להשקיע בעתיד בערים המובילות כעת – בת ים, אשקלון, ראשון לציון ותל אביב. לעומת זאת, ערים כמו ערד, קצרין ואילת סומנו כערים שבעוד חמש שנים יהיה שווה להשקיע בהן למרות חוסר האטרקטיביות שלהן כרגע. בני ברק, אלעד והקריות נותרות בכדאיות הנוכחית שלהן גם בעתיד.
על השאלה היכן כדאי להשקיע כיום אם יש לאדם 500 אלף שקלים פנויים, ענו רוב החברות כי שווה להשקיע בדירת מגורים (73 אחוזים), מגרשים וקרקעות (15 אחוזים) ומשרדים (10 אחוזים). חנויות בחו"ל או דירות למגורים בחו"ל זכו רק באחוז אחד.
כאשר נשאלו חברות הבנייה מה צריך להיות השיקול העיקרי בבחינת קניית דירה בעוד חמש שנים, ענו רובן כי עליית ערך הוא הנושא שהכי צריך לשים עליו דגש (38 אחוזים), במקום השני תחבורה ציבורית (35 אחוזים), והמחיר וקרבה למקומות עבודה (13 אחוזים). נושא הצפיפות זכה לאחוז אחד בלבד.
עוד נשאלו החברות במה להערכתן יהיה כדאי להשקיע בעתיד. 57 אחוזים מהמשיבים ענו כי בעוד חמש שנים יהיה כדאי יותר להשקיע בהתחדשות עירונית מאשר בבנייה חדשה (43 אחוזים מהמשיבים). 81 אחוז מהחברות העריכו כי תהייה עלייה משמעותית בהיקף הפעולות של התחדשות עירונית בעוד חמש שנים. 39 אחוזים מהן העריכו כי שיעור העלייה יהיה 20-10 אחוזים, 33 אחוזים העריכו כי העלייה במחיר תעבור את 20 האחוזים, ואילו 28 אחוז מהן סבורות כי העלייה תהיה מתונה יותר – פחות מ-10 אחוזים.
לשאלה האם צפוי כי קידום המטרו בגוש דן ישפיע על מחירי הנדל"ן בגוש דן מחוץ לתל אביב ענו 84 אחוז מהחברות כי אכן צפויה עלייה במחיר. לשאלה האם שיטות בנייה חדשות שייכנסו בחמש שנים הבאות יכולות להוזיל את מחירי הדיור ענו 73 אחוזים מהחברות כי אין תרחיש כזה.
לבסוף נשאלו חברות הבנייה אם הן מאמינות שתל אביב תהיה עיר לעשירים בלבד – והרוב המוחץ (77 אחוזים) אכן העריך כך.
"ענף הנדל"ן, ובפרט שוק הדירות, מאופיין בעליית מחירים שלא היה כדוגמתה זה שנים רבות, וכפי שעולה מסקר בקרב חברות הבנייה מגמה זו צפויה להימשך גם בשנים הקרובות", אומרת תהילה ינאי, מנכ"לית משותפת בחברת המידע העסקי Coface Bdi. "עקב היעדר היצע של קרקעות שמניע את עליית המחירים מחד ומעודד את הפעילות המוגברת בתחום של התחדשות עירונית כפי שראינו בשנתיים שלוש אחרונות, נראה שתמשיך להוביל את צמיחת הענף גם בשנים הקרובות. ניתן לראות כי ישנה תמימות דעים בקשר להשפעה של המטרו על המשך עליית מחירי הנדל"ן בשנים הקרובות בגוש דן, עם זאת עדיין פיתוח כולל אפשרויות תעסוקה של הפריפריה הרחוקה יותר לא מקבלת פתרונות. היעדר פתרונות ומדיניות בכיוון של דיור להשכרה לטווח ארוך מחד, והיעדר היצע קרקעות מאידך - ממשיך להגדיל את הביקושים לדירות ולפיכך רוב החברות צופות המשך פעילות מאסיבית של הענף בעיקר בתחום של ההתחדשות העירונית. כצפוי, קבלנים וחברות הבנייה צופים שהשקעה שתניב את התשואה הגבוהה ביותר היא ברכישת דירה על פני רכישת קרקעות או השקעה נדל"נית אחרת"
"היום אנחנו במצב שאין היצע והביקוש עולה"
מי שמסכים עם הקביעה כי המחירים רק יעלו הוא נחשון קיויתי, הבעלים של חברת הבנייה ב.ס.ר. וגם הוא סבור כי התחדשות עירונית היא הדבר החם הבא.
נתחיל בשאלת מיליון הדולר: כדאי לשבת על הגדר ולחכות או לקנות דירה עכשיו?
"אני לא אוהב את המושג לשבת על הגדר. הדינמיקה של שוק הנדל"ן כיום, גם בתחום המגורים וגם במשרדים, בלתי ניתנת לחיזוי. כל יום קורה משהו במדינה שלנו. קחי למשל את מגפת הקורונה. מי היה מאמין שבתקופת הקורונה, במקום שהענף יקרוס בממדים שאי אפשר לתאר, כי אנשים הפסידו עסקים ומקומות עבודה ופרעו את כל החסכונות שלהם – הנדל"ן יפרח".
אז הקורונה עשתה טוב לשוק הנדל"ן?
"חד משמעית. אני בתור יזם אפילו לא יכול להסביר את זה. יש הרבה מימושים גם בתחום המגורים וגם בתחום המשרדים. חברת ב.ס.ר השקיעה לדוגמה במתחם ה-1000 בראשון לציון. אנחנו בונים שם שני בנייני משרדים בני 25 קומות כל אחד. לפני הקורונה 90 אחוזים מהפרויקט שווק, אנשים שילמו דמי הרשמה והכול כבר היה סגור, ואז פרצה המגפה ועצרנו הכול. החזרנו את כל הכסף למשקיעים והייתה אי ודאות גדולה. אחרי עשרה חודשים, בספטמבר 21, החלטנו שאנחנו חוזרים לשווק את הפרויקט, ואז קרה הבלתי ייאמן: תוך חודשיים שיווקנו את כולו. חלק מהרוכשים הצטרפו לפרויקט במחיר המקורי, אבל הגיעו משקיעים חדשים. בדרך כלל לוקח לשווק פרויקט כזה בין שמונה לעשרה חודשים. כיום כבר מימשנו את הקרקע ובעוד חודש וחצי נתחיל בבנייה. כי ניצלנו את הזמן של הסגרים להגיש ולקבל את כל אישורי הבנייה. בשורה התחתונה – המשקיע מקבל החזר על ההשקעה שלו הרבה יותר מהר מאשר לפני משבר הקורונה".
עוד דוגמה שקיויתי נותן להמחשת מצב השוק היא פרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב הטייסים בשכונת יד אליהו בתל אביב, המונה 260 דירות. "בהתחלה השהינו את שיווק הדירות. בסביבות אוגוסט 21 התחלנו לשווק, ותוך שלושה חודשים שיווקנו 100 אחוז מהפרויקט. במצב נורמלי זה לוקח שמונה חודשים. דירות 3 חדרים של 75 מ"ר בתוספת מרפסת, חניה ומחסן שווקו ב-2.4 מיליון שקלים, דירות 4 חדרים, 85 מ"ר, עם כל התוספות שווקו במחיר התחלתי של 2.7 מיליון שקלים".
"הדינמיקה של שוק הנדל"ן כיום, גם בתחום המגורים וגם במשרדים, בלתי ניתנת לחיזוי. כל יום קורה משהו במדינה שלנו. למשל מגפת הקורונה – מי היה מאמין שבמקום שהענף יקרוס בממדים שאי אפשר לתאר, כי אנשים הפסידו עסקים ומקומות עבודה ופרעו את כל החסכונות שלהם – הנדל"ן יפרח"
המחירים עלו מאז הקורונה?
"התשובה היא כן. הכול תולדה של היצע וביקוש, והיום אנחנו במצב שאין היצע והביקוש עולה. השוק מנצל את זה. ולגורם הזמן יש פה משמעות – כשזמן השיווק מתקצר, היזם רק מרוויח. ולכן השורה התחתונה היא – אל תשבו על הגדר. אם יש לכם היום את ההון הראשוני כדי לרכוש דירה, על ידי עזרה, מימון בנקאי או הלוואות – תקנו. מה שיש היום לא יהיה בוודאות מחר. כחלון אז נתן עצה לחכות וקרה בדיוק הפוך. מי שהקשיב לו אז רק הפסיד".
זוג צעיר שרוצה לקנות דירה בפרויקט שלך חייב הון עצמי של 900 אלף שקל כדי לקנות דירת 3 חדרים – זה לא ממש ישים.
"היום מי שמנסה לקנות דירה אלו זוגות צעירים שמחפשים 3 חדרים, ואחריהם משפרי דיור שמחפשים אחר כך דירות של 4-5 חדרים. הסקטור הזה, של הצעירים, שהם בדיוק אחרי לימודים ומרווחים גרושים בעבודה, לא מסוגל לקנות דירה. תחשבי על זה שזוג כזה צריך בממוצע הון עצמי התחלתי של לפחות 30 אחוזים מערך הדירה, ואם הוא רוצה לקנות במרכז הוא לא יכול.
"אני פוגש בפרויקטים האלה הרבה זוגות צעירים שבאים עם ההורים והם אלו שמסייעים להם. אבל אם אתם מתעקשים לגור בתל אביב, אלה המחירים. אותה דירה במקום אחר תעלה 1.4 מיליון, אז ההון העצמי יורד. אם יש לכם הון עצמי של 500-400 אלף שקל, תוכלו לרכוש דירה בחריש לדוגמה. בשדרות המחיר כבר יורד ל- 1.2 מיליון. אבל אז יש בעיה: אף אחד לא רוצה לגור במקומות כאלה, בייחוד אם החיים שלו במרכז. יש לבעיה הזו פתרון אחד בלבד: תחבורה. אם הייתה תחבורה שהיא וואו, לא הייתה בעיה להתרחק מהמרכז, ואז זוגות צעירים יכלו לקנות דירה בזול".
מה יעשה זוג צעיר היום שלא מצליח להגיע לדירה?
"אני לא ממליץ לגור עם ההורים ולחסוך לבית אלא להתחיל בשכירות בהתאם להכנסות, או לנסות להתרחק מאזור המרכז. אם אתם מחליטים לרכוש דירה, שימו לב שהיא ממוקמת על יד רשת התחבורה העתידית שהולכת לקום, שחלקה כבר בביצוע, ולכן עליית הערך תהיה מהירה יותר".
הכול שאלה של הרכבת הקלה
אתר יד2 בדק את היצע הדירות בפחות ממיליון שקלים ברחבי הארץ. מהנתונים עולה כי בערים רבות בישראל, בעיקר בערי הפריפריה, יש לא מעט דירות כאלה, אך כאמור, מרביתן לא נמצאות במרכז, למעט לוד, שם יש כ-600 דירות בפחות ממיליון שקלים.
הערים המובילות במספר הדירות שמחירן פחות ממיליון שקלים הן: באר שבע (6,875 יחידות), חיפה (5,950 דירות), אשקלון (1,755 דירות), עפולה (1,440 דירות) וקריית אתא (1,425 דירות).
"השורה התחתונה היא – אל תשבו על הגדר. אם יש לכם היום את ההון הראשוני כדי לרכוש דירה, על ידי עזרה, מימון בנקאי או הלוואות – תקנו. מה שיש היום לא יהיה בוודאות מחר. כחלון אז נתן עצה לחכות וקרה בדיוק הפוך. מי שהקשיב לו אז רק הפסיד"
כשקיויתי נשאל אם בעוד חמש שנים יהיה סיכוי לזוג לרכוש דירה באזור המרכז במחירים שפויים יותר, הוא מצביע על קרטון גדול בפינת החדר ואומר: "כך אני קובע היכן אני בונה את הפרויקט הבא שלי". על הקרטון יש שרטוט של כל קווי הרכבת הקלה, ונעוצות בו סיכות במקומות שבהם חברת ב.ס.ר בנתה או מתכוונת לבנות פרויקטים.
"כשמציעים לי קרקע אני דבר ראשון הולך ומסתכל על המפה הזו. זוג צעיר שרוצה לקנות היום דירה שהיא לא במטרופולין תל אביב, צריך לחפש דירה במקום רחוק יותר עם תחבורה ציבורית נגישה ומהירה למרכז – בבת ים, לוד, רמלה, פתח תקווה, גבעת שמואל, אזור, יהוד, אור יהודה".
אתה מאמין שבעוד חמש שנים הקווים האלה יושלמו?
"צריך אורך רוח. הפרויקטים של המטרו והרכבת הקלה יושלמו עוד עשר שנים, כי לוחות הזמנים שלהם מתארכים, והפיגור בקו האדום לדוגמה עומד על שלוש שנים, שלא נדבר על התקציב, שרק גדל בעוד 60-50 אחוזים. ושוב זה שאלה של אם – אם יפתחו את השמים ויביאו לכאן כוח עבודה זול מחו"ל, הקווים יושלמו מהר יותר, ואז נוכל לאכלס את האזורים מחוץ לתל אביב, מה שישאיר מחירים שפויים".
הפתרון שיהפוך את תל אביב לנגישה לכולם
בניגוד לתוצאות הסקר של BDI, קיויתי דווקא לא סבור שתל אביב תהפוך לעיר של עשירים, אבל גם כאן הוא מסתייג וטוען שהאחריות היא של העירייה והממשלה. "תל אביב תהיה נגישה לכלל האוכלוסייה אם העירייה תקדם פרויקטים של פינוי בינוי. זה הדבר הבא", הוא פוסק, "בתל אביב יש המון שטחים מאוכלסים עם שורות בתים ישנים. הפתרון הוא להרוס אותם ולבנות במקומם רבי קומות, עם הרבה שטחים ירוקים ומוסדות ציבור".
אז למה זה לא קורה?
"כי פרויקט כזה יכול לקחת עשר שנים – במקום שנתיים וחצי. כמו בפרויקט שעשיתי בלה גרדיה. שבע שנים וחצי אני מבלה עם התנגדויות, בירוקרטיה, והמון סרבול של הרשות המקומית. אלא אם תהיה רעידת אדמה והמדינה תחוקק חוק שהרשות המקומית מחויבת להוציא היתר בנייה תוך איקס זמן, אני לא צופה כאן שינוי במחירי הדירות".
עוד קושי שקיויתי מדבר עליו הוא הקושי במציאת דירות להשכרה. "אם אני אמור לפנות עכשיו דיירים, אני צריך לחפש להם מקום דיור חלופי שיהיה מוסכם עליהם. אבל אם אין באזור שהם גרים בו דירות במחירים נורמליים, זה כסף שיוצא לי מהכיס. בסופו של דבר על מי זה ייפול? על מי שבא לקנות דירה. אני אהיה חייב לייקר את מחיר הדירה כדי לכסות על ההפסד ועל הזמן שלקח לי למצוא דירה חלופית. הכול תגובת שרשרת".
"אני לא ממליץ לגור עם ההורים ולחסוך לבית אלא להתחיל בשכירות בהתאם להכנסות, או לנסות להתרחק מאזור המרכז. אם אתם מחליטים לרכוש דירה, שימו לב שהיא ממוקמת על יד רשת התחבורה העתידית שהולכת לקום"
אתה חושב שצריך להגביל את מחירי השכירויות?
"זאת שאלה קשה. אני מאמין גדול בשוק חופשי ולא מאמין במגבלות, אבל אני כן חושב שצריך לעודד יזמים לבנות פרויקטים של דירות להשכרה. זה תחום שעתיד לפרוח עוד חמש שנים, ומי שרוצה להשקיע בזה – כדאי שיעשה את זה".
קיוויתי מציג בגאווה את המיזם החדש שלו עם חברת ישראל קנדה: קומפלקס של שלושה בניינים במתחם הבורסה ברמת גן שנושק לגשר ההלכה. הפרויקט כולל בניין של 100 קומות שעתיד לאכלס משרדים, ולצדו בניין בן 70 קומות שיכיל אך ורק מעונות סטודנטים ודירות להשכרה. הבניין השלישי צפוי לאכלס שטחי מסחר ומבני ציבור.
"בבניין השני יש 400 דירות להשכרה ו-350 יחידות דיור לסטודנטים. אני מחויב להשכיר את הדירות האלו ל-20 שנה, כי זה תנאי המכרז. אני לא יכול למכור את זה. הלוקיישן מטורף. היקף ההקמה עומד על 3.5 מיליארד שקל".
תשקיעו בדירות 3 חדרים
ויש גם את המשקיעים. במדד האחרון שפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, באוקטובר 2021 נרשמה עלייה חודשית של 1.4% במדד מחירי הדירות הכללי, אחת העליות החדות בישראל בשנים האחרונות.
הסיבה, על פי הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינברג, היא שהמשקיעים החלו את מסע הרכישות המזורז שלהם בסוף אוקטובר. בחודשיים הללו נרשמה עלייה במחירי הדירות החדשות, שבאה לידי ביטוי במדד האחרון, ותורגש היטב גם במדד הבא.
למי שיש כסף להשקעה – במה היית מציע להשקיע? בדירות 3 חדרים, 4 חדרים או בכלל במשרדים?
"3 חדרים. זה בסיס השקעה נכון כי תמיד יהיו צעירים ששוכרים דירות כאלה. הן מיועדות גם לזוגות צעירים עם ילד אחד ואפילו שניים".
אילו אזורים להערכתך יהיו הכי מבוקשים להשקעה בעוד חמש שנים?
"יש סקטור שלם שאי אפשר להתעלם ממנו – הציבור החרדי. האוכלוסייה הזאת נמצאת בצמיחה בלתי רגילה. היום יש להם ממוצע של 8-6 ילדים. אוכלוסייה כזאת לא יכולה לגור בכל מקום והמענה עבורם נמצא בחוסר משווע".
קיויתי מודה שהוא בעצמו בודק כניסה לבניית מגורים לאוכלוסייה הדתית. "אני יזם ואני מסתכל קדימה תוך ניתוח השוק הזה. בבני ברק לדוגמה אין קרקעות, הכול רווי, אבל בית שמש היא אופציה לא רעה. יש עדיין סטוק של קרקעות שניתן בהחלט לפתח ולהוציא למכרזים".
ולמגזר הלא דתי?
"התחדשות עירונית היא הדבר שמשקיעים צריכים להצטרף אליו עכשיו. קחי לדוגמה את באר שבע – היא תל אביב של הנגב. גם אוניברסיטה, גם בית חולים, גם הצבא. יש שם אפשרות למחוק שכונות שלמות ולהקים תחתיהן ערים. אבל שוב, הבירוקרטיה הורגת את הפרויקטים האלה. מנגנון הפקידות הוא איום ונורא. אני כבר חמש שנים מנסה לקדם פרויקט מול בית החולים ואני עדיין תקוע בתב"ע ובאישורים וחתימות. זה כואב".
"שבע שנים וחצי אני מבלה עם התנגדויות, בירוקרטיה, והמון סרבול של הרשות המקומית. אלא אם תהיה רעידת אדמה והמדינה תחוקק חוק שהרשות המקומית מחויבת להוציא היתר בנייה תוך איקס זמן, אני לא צופה כאן שינוי במחירי הדירות"
מה עם תחום המשרדים? אומרים שהוא הגיע לרוויה, אבל גם טוענים שהקורונה שינתה את חוקי המשחק ושלחה אלפים לעבוד מהבית, ככה שאין ביקוש?
"תחום המשרדים לחלוטין לא הגיע לרוויה. כל ה'מומחים' שכל היום מזהירים שלכל מה שנבנה לא יהיה מענה והמשרדים יישארו ריקים – זה קשקוש. כל מה שנבנה היום נחטף, ומחירי השכירות רק עולים: 250-200 שקל למ"ר. מי שבעיקר צורך את זה אלה חברות ההייטק, שאין להן בעיה לשלם את הסכומים האלה. הן מחפשות לוקיישן טוב, נגישות ופסיליטיז – לא רק באים לעבוד אלא גם לבלות ומקימים מסעדות וחדרי כושר. הבועה הזו לא תתפוצץ עוד חמש שנים. אין סוף לטכנולוגיה, ולכן חברות ההייטק ימשיכו לפרוח".
אז מה צריך לפתור כאן כדי שהמחירים יתמתנו?
"המדינה לא פעלה נכון. היא משווקת קרקעות בלי להכין תשתיות מראש. אנחנו הרבה פעמים שומעים על יזמים שזכו בפרויקטים אבל הם לא יכולים לממש כי אין בכלל חיבור לביוב ולמים. רמ"י דווקא מבינים את זה ומקצים משאבים לבניית תשתיות כדי למשוך יזמים. אבל זה קורה רק עכשיו. יש עוד בעיה – שאין תכנון אורבני. תמיד זה היה תכנון חלקי של צו השעה ולחצים פולטים. אם יאתרו שטחים מתאימים, יתכננו אותם נכון, ידאגו לתשתיות ויגישו אותם ליזמים על מגש של כסף – תהיה כאן מהפכה בבנייה".
ובעוד חמש שנים זה ישתנה לדעתך?
"אני חושב שלמדינה נפל האסימון והיא הבינה שלהוציא מכרזים לא מספיק אלא צריך לדאוג קודם כול לתשתיות – דברים יתחילו לזוז יותר מהר. הממשלה צריכה למנות שר להתחדשות עירונית. ברמה הזו. שייקח על עצמו את כל מה שקשור לפרויקטים כאלה וייעל אותם".