שלוש דירות גן ברחוב בודנהיימר בתל אביב אוחדו לדירת קרקע אחת בת תשעה חדרים, בשטח כולל של 220 מ"ר; שתי דירות - אחת בשטח 88 מ"ר והשנייה בשטח 85 מ"ר - בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ברחוב שפרינצק בת"א אוחדו לדירת פנטהאוז אחת בשטח 175 מ"ר עם מרפסת בשטח של 77 מ"ר; איש העסקים איל ולדמן רכש ארבע דירות בפרויקט Rainbow של ישראל־קנדה ברובע שדה דב, ככל הנראה במטרה לאחד אותן לדירה אחת בשטח 550 מ"ר; פנטהאוז בז'בוטינסקי בתל אביב אוחד משני פנטהאוזים בני 120 מ"ר, לפנטהאוז בשטח 240 מ"ר.
אבל לא רק בתל אביב – גם מחוץ לבירת העסקים של ישראל נרשמו עסקאות כאלה: שתי דירות בפתח תקווה, בנות 4 ו־5 חדרים, אוחדו לדירה אחת בת תשעה חדרים - מהלך שהתבצע פעמיים באותו פרויקט של קבוצת נחמיאס; שתי דירות בנות 3 ו־4 חדרים בפרויקט בגבעת שמואל חוברו יחד לדירת שבעה חדרים; מהלך דומה נעשה גם בפרויקטים של חברת גבאי בנתניה ובאשדוד.
אלו רק חלק מהמקרים שאספנו מהעת האחרונה של איחוד דירות חדשות לדירת ענק אחת. בתל אביב יזמים מספרים כי הם מבצעים התאמות כבר בשלב התכנון, מיוזמתם, כדי לאפשר איחוד דירות ללקוחות פוטנציאליים. המטרה אחת: ליצור "אחוזה פרטית", בהזמנה אישית, במרכז החיים האורבניים.
"רוב המקרים של איחוד דירות מתקיימים בדירות שהן מלכתחילה מיוחדות - פנטהאוזים, מיני פנטהאוזים ודירות גן", אומר רועי פפר, מנהל שיווק ומכירות בקבוצת גבאי. "זה לא מבוקש כפתרון טכני לבעיית שטח: לא נראה, בדרך כלל, משפחות עם שמונה ילדים שמבקשות יותר חדרים. מה שמוביל כאן הוא הרצון לקבל מוצר tailor-made, עם מרחבים עצומים".
"זו תופעה רווחת וקיימת בהרבה פרויקטים שלנו, במיוחד כאלו שיש בהם דירות שנחשבות דירות יוקרה", מספרת יפה סדן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת יוסי אברהמי. "לפעמים אנחנו גם מכוונים לשם בעצמנו, עוד בשלב התכנון - יוצאים תוכנית שתאפשר את החיבור הזה בין דירות בהמשך.
"בפרויקט הפילהרמונית שלנו בשכונת כוכב הצפון בתל אביב לקוח שלנו איחד שני פנטהאוזים, בשטחים גדולים מאוד, וכך קיבל שתי מרפסות - באחת מהן הוא הקים בריכה, ובשנייה ג'קוזי. בפרויקט נוסף שלנו הרוכשים איחדו שתי דירות וביקשו סוויטה שלמה שתהיה למטפלת או לאורחים שיגיעו. שני בני זוג שאיחדו דירות לדירה אחת גדולה עשו מקלחת אחת לגבר ואחת לאישה, וגם חדר הלבשה אחד לגבר ואחד לאישה. יש לקוח שביקש חדר כושר פרטי בתוך הבית, ואחר שביקש חדר טיפולים. הבקשות יצירתיות מאוד".
המחיר: אין "הנחת כמות", הלקוחות משלמים יותר
בעולם הקמעונאות שכיחים מבצעים שבהם הכמות מובילה להפחתה במחיר, אבל בכל הקשור לאיחוד דירות - המצב שונה. "אם בסקטורים אחרים הרוכש אמור היה לקבל הנחה מסוימת, מעין 'הנחת כמות', כאשר מאחדים דירות זה לא המצב", אומר השמאי והמשפטן ארז כהן, "משום שמדובר בהתאמה ספציפית. זה מוצר נדיר יותר, שפונה לצורך מסוים מאוד, ולכן ייתכן שהמהלך הזה דווקא ייקר את המוצר הסופי. מה שבטוח - איחוד דירות לא מוביל להוזלה".
"הדירות לא נמכרות בשווי המחיר למ"ר של כל דירה בפני עצמה", מסביר פפר. "עצם זה שאני תופר את הדירה למידותיו של הרוכש, יש לכך ערך מבחינת אנשים. גם כשיש לאדם מספיק כסף, הוא לא רוצה סתם 'מוצר מדף'. כשאני מעניק להם ערך מוסף, ומספק להם בדיוק את המוצר שהם רוצים, הם מוכנים לשלם תמורתו יותר"."המחיר משתנה בהתאם לפרויקט, לאזור שבו הדירות נמצאות ולצורך של הרוכש", מציין חיים קקון, משנה למנכ"ל קבוצת נחמיאס. "אני מציע דירה ועוד דירה במחיר שלהן כפי שהוא, אבל זה לא אומר שבסופו של דבר דירה של 4 מיליון שקל ועוד דירה של 4 מיליון שקל יימכרו ב־8 מיליון שקל אם אחבר אותן. לפעמים הלקוח יהיה מוכן לשלם יותר. גם השינויים הנדרשים הם פונקציה - ככל שהרוכש מבקש יותר שינויים בתוך הדירות במסגרת האיחוד, כך המחיר יעלה".
הלקוחות: "תושבי חוץ רגילים לסטנדרט אחר"
מי הם הלקוחות אשר מבקשים לאחד דירות? "אלה אנשים עם כסף", אומר פפר. "הרצון הוא ליצור דירות ענק, זה כמו לבנות וילה ללקוח בתוך בניין. אלה יכולים להיות תושבי חוץ, כמו בפרויקט שאנחנו פותחים בקרוב לשיווק באשדוד, שפשוט רגילים לגודל אחר של דירות. האמריקאים תמיד מחפשים את הגדול, את החלל הפתוח. זה הסטנדרט האמריקאי והם רוצים אותו גם כשהם באים לכאן".
"בפרויקט שלנו בפתח תקווה, פרויקט התחדשות עירונית, חיברנו פעמיים שתי דירות לדירה אחת של שמונה חדרים וסלון", מספר קקון. "בין היתר עשינו את זה כדי לשחרר שטחים בשאר חלקי הבניין, אבל קצת חששנו - אמרנו לעצמנו: 'מי צריך את הגודל הזה?' והביקוש היה מדהים. אלו היו שתי הדירות הראשונות שנחטפו".
"בזמן האחרון אנחנו מחברים דירות מראש, וגם יזמים אחרים", אומר פפר. "למדנו שיש הרבה רוכשים שמחפשים את זה היום. בתל אביב, ששם זה כמובן הכי מבוקש, מה שלא רוכשים המשקיעים אלו אותן דירות מיוחדות, שנמכרות ראשונות בכל פרויקט - והרבה מהן מאוחדות לבקשת הרוכשים. אז בפרויקטים מסוימים אנחנו יוזמים את זה מראש בעצמנו".
"המהלך הזה מקובל לאורך רחוב הירקון והטיילת של תל אביב, למשל, וגם ברובע 3 ו־4", מוסיף כהן. "אגב, כאשר מדובר בפרויקטי יוקרה עיריית תל אביב גם מתייחסת לאיחוד דירות באופן מיוחד וגובה עליו היטל השבחה, בסכומים די ניכרים. גם זה משהו שחשוב לדעת".
הוצאות נוספות שיכולות לגדול כתוצאה מאיחוד דירות הן ארנונה (כי התעריף למ"ר עולה ככל שהדירות גדולות יותר), ודמי ניהול, אם בין אם הם נגבים לפי מספר חדרים או לפי מ"ר.
שלב הביצוע: השינוי נעשה לרוב עוד בזמן התכנון
איחוד דירות יכול להיעשות בכמה דרכים. האפשרות הרווחת היא הפיכת שתי דירות צמודות באותה קומה לדירה אחת; ישנה גם אפשרות לאחד דירות שנמצאות זו מתחת לזו, ולאחד אותן באמצעות גרם מדרגות. ברוב המקרים איחוד כזה מתבצע עוד בשלב התכנון, לפני תחילת הבנייה - שכן לאחר תחילת הבנייה השינוי ידרוש מאמץ רב יותר וכמובן יעלה יותר.
"אם זה קורה בשלב הכנת התוכניות, קל יותר לעשות התאמות - כמו הורדת ממ"ד, איחוד מטבחים ועוד", אומר כהן. "כשהדירות כבר קיימות העניין יקר ומורכב יותר, כי יש הרבה מאוד התאמות פיזיות שצריך לעשות".
"כשנכנסנו לרובע שדה דב עשינו מחקרים לגבי העדפות הרוכשים, וגילינו שאנשים רוצים גמישות תכנונית כמה שיותר גבוהה", מספר קקון. "אחת המגבלות המהותיות לגבי תכנון גמיש בכלל ולגבי איחוד דירות בפרט, היא נוכחות ממ"ד בתוך הדירה. הממ"דים מגבילים בצורה רבה את התכנון, משום שהם חייבים להיבנות לאורך הבניין בטור, אחד מתחת לשני.
"כשהבנו שהלקוחות מעדיפים את הגמישות כבר בשלב התכנון, קיבלנו החלטה שעולה לנו לא מעט כסף: להוציא את הממ"דים מהדירות ולעשות ממ"קים, מרחב מוגן קומתי. כך, הדיירים קיבלו שטח דירה ללא מגבלת תכנון, והם יכולים לקחת שתי דירות ולחבר אותן - ובפועל זה מה שקורה בפרויקט הזה".
"מעטים האנשים שיקנו שתי דירות קיימות, ויאחדו אחרי קבלת המפתח", מוסיף פפר. "בשלב התכנון קל יותר לבצע התאמות. לכן, אגב, הרבה מה'מאחדים' בוחרים לעשות זאת בקומת הפנטהאוז: כשמאחדים דירות 'נתקעים' עם ממ"ד על כל דירה. בפנטהאוז אפשר פשוט להוריד את הממ"ד, 'לעצור' את טור הממ"דים לפני הקומה האחרונה, וכך לתכנן את הדירה המאוחדת עם כמה ממ"דים שרוצים".
הבירוקרטיה: מהיתר מיוחד ועד צו תיקון לבית המשותף
אפשר להעריך בזהירות שאיחודים רבים נעשים מתחת לרדאר ובלי דיווח לרשויות. מה צריך לעשות מבחינה חוקית ובירוקרטית אדם אשר מבקש לאחד דירות? עו"ד עמית ינון, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד ש. פרידמן אברמזון ושות', מסביר: "בפן התכנוני נדרש לקבל היתר בנייה לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, גם בשל השינוי במספר היחידות בבניין וגם עבור השינוי בתוכניות עצמן. בפן הקנייני, יש לפעול מול רשם המקרקעין לקבלת צו תיקון לבית המשותף, שיאפשר לרשום את הדירה המאוחדת בטאבו. לצורך כך נדרש להגיש מסמכי בקשה לתיקון וגם להגיש תשריט מתקן".
כאשר האיחוד נעשה עוד בשלב התכנון, את הגשת הבקשה להיתר שינויים תנהל החברה עצמה מול העירייה. "בכל שינוי מבוקש כדוגמת איחוד דירות - אנחנו מכינים סט תוכניות חדש, ומגישים לעירייה לאישור עוד טרם היציאה לביצוע", אומר קקון. "מבחינת העירייה התנאי המרכזי הוא לעמוד בתנאי הסף של הפרויקט, למשל שמירה על שיעור מסוים של דירות קטנות, בינוניות וקטנות. אי אפשר לשנות את זה".
כאשר רוצים לאחד שתי דירות קיימות לדירה אחת האחריות היא כולה על הרוכש, שהדירות בבעלותו, וכל שינוי צריך להתבצע על ידיו. עו"ד ינון מדגיש כי גם שבירה של קיר משותף בין דירות מחייבת היתר בנייה ותיקון צו הבית המשותף, "גם אם אין פגיעה ברכוש משותף". עוד הוא מזכיר כי "בבקשה לקבלת היתר בנייה, וגם עבור תיקון צו בית משותף, יש להמציא הסכמות שכנים או לחלופין למסור הודעות מתאימות כדי לאפשר לכל שכן הטוען לפגיעה להתנגד לפעולה המבוקשת. מאידך, אם מדובר רק בשבירת קיר, צפויות פחות התנגדויות מצד השכנים היות ופעולה זו לא צפויה לפגוע ברכוש משותף".
"מדובר בכאב ראש לא קטן. צריך לגשת לעירייה ולבקש היתר שינויים, שרק אחריו אפשר להתחיל לתכנן את השינוי עצמו, לחבר, לבדוק מה צריך ולוודא שקונסטרוקטיבית אנשי החברה יכולים לבצע את זה", מוסיפה סדן. "אם צריך לבצע שינויים במִפְתחים (המעברים הפתוחים בתוך הדירה - י"נ), למשל, זה לא פשוט כי מדובר בעניין שקשה מאוד לקבל עליו אישור מהעירייה. ויש עוד הרבה מאוד פרמטרים שצריכים להילקח בחשבון".
מיסוי: הגמישות המפתיעה של רשות המסים
עניין המיסוי דומיננטי כמעט בכל עסקה או מהלך נדל"ני, אך מה קורה במקרה של איחוד דירות? "ניתן לומר כי איחוד דירות בבעלות זהה לא צפוי להקים חבות במס", מציין עו"ד ינון, "אולם תמיד יש להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום המס בהתאם לנסיבות הספציפיות".
עו"ד אפרת סולומון, שותפה ומתמחה במיסוי מקרקעין במשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל, מציינת כי במהלך כזה יכולים להיות יתרונות בכל הנוגע למיסוי, גם במס רכישה וגם במס שבח: "באשר למס רכישה, ובהנחה ששתי הדירות שמחברים הן דירותיו היחידות של הרוכש, נשלם על שתי הדירות מדרגות מס של דירה יחידה, שנחשבות נוחות למדי (כך למשל, עד כ־1.9 מיליון שקל ישנו פטור מלא ממס רכישה). רשות המסים רואה בדירה הנוספת חלקים נוספים שנרכשו ו'צורפו' לדירה היחידה, ולכן המיסוי הנוח. התנאי להקלה הזאת הוא שהאיחוד בפועל ייעשה 'בתוך זמן סביר' של כחצי שנה.
"היתרון השני מבחינת המיסוי הוא בכך שניתן כאן גם פטור ממס שבח על דירה יחידה - פטור שיינתן במעמד מכירת הדירה המאוחדת, כמובן. מאחר שמס שבח יכול להגיע עד 25%, מדובר בהטבה משמעותית מאוד. הסייג כאן הוא שהפטור ניתן רק עד לשווי של 5 מיליון שקל. פטור נוסף שניתן הוא פטור מס שבח בירושה: גם אם המנוח החזיק בשתי דירות במקור, ואיחד אותן לאחת, האיחוד יעניק ליורשיו פטור ממס שבח בעת קבלת הדירה המאוחדת בירושה.
"כדי שאדם יזכה לכל שלושת היתרונות הללו וייהנה בצורה מיטבית מצד המיסוי", מסכמת עו"ד סולומון, "האיחוד צריך להיעשות בצורה חוקית ובהתנהלות מול הרשות התכנונית הרלוונטית".