האם שוק הדירות מתאושש, כפי שטענו באחרונה מספר גורמים, בהם מנכ"ל בנק הפועלים, דב קוטלר, שדיווח כי לבנק שלו הגיעו פניות רבות יחסית של מבקשי משכנתאות? אין לכך תשובה בדוקה, אך העלייה בלקיחת משכנתאות נרשמה בעיקר בקרב רוכשי דירות במחירים של 3 מיליון שקל ומעלה. על פי נתוני בנק ישראל עולה כי בחודש מאי הם לקחו שליש מכלל המשכנתאות, מה שמהווה שיא.

נתון מדאיג הוא, שעל אף משקלם הגדל של רוכשי הדירות מעל ל-3 מיליון בקרב נוטלי המשכנתאות, התמונה הכללית היא שאין מדובר בחתך של אנשים אמידים. 48% מהמשכנתאות שנלקחו בחודש מאי נושאות עימן החזרים שגבוהים מ-30% מההכנסות החודשיות של הלווים. כלל החזרי המשכנתאות מגיעים ל-29% בממוצע. מדובר בנתונים שממשיכים את המגמה של החזרי המשכנתה שמכבידים והולכים על הלווים, על אף שמהנתונים עולה כי הם ככל הנראה אמידים יותר בממוצע מאשר רוכשי הדירות מלפני כמה שנים.

בחודש מאי נלקחו כ-6,700 משכנתאות, בסך כולל של כ-6.5 מיליארד שקל. מדובר בנתונים שגבוהים מחודש אפריל, שהיה חלש במיוחד עקב חג הפסח, אך נמוכים מעט מהנתונים שנרשמו בחודש מרץ. ואולם אין לטעות: יחסית לחודש מאי 22' הנתונים - הן של מספר הלווים והן של כמות ההלוואות שלקחו, נרשמה ירידה של 45%.

מיחזור המשכנתאות בעלייה

תופעת מיחזור המשכנתאות הולכת ומתרחבת אצל הלווים. במאי מוחזרו משכנתאות בהיקף של 1.8 מיליארד שקל, הגבוה מאז סוף 2020. אלא שאז, המשכנתאות מוחזרו על רקע הורדות הריבית ע"י בנק ישראל, כחלק מהצעדים שבוצעו להתאוששות ממגפת הקורונה. לווים עם משכנתאות שנלקחו בריביות גבוהות יחסית, ניצלו את המהלכים של הבנק המרכזי, על מנת למחזר את המשכנתאות שלהם.

בחודשים האחרונים לעומת זאת, אנו רואים טיפוס תלול של מיחזורים על רקע העלאות הריבית. עם זאת, מספר המשכנתאות שמוחזרו, שהגיע לכ-2,800, לא מגיע עדיין למספר המשכנתאות שמוחזרו בסוף שנה שעברה.

זוכי המחיר למשתכן: משכנתאות של למעלה ממיליון שקל

מי שמוסיפים לקחת הלוואות גדולות הם זוכי מחיר למשתכן, שבחודשים האחרונים המשכנתה הממוצעת שנלקחת על ידם אינה יורדת ממיליון שקל. במאי היא הגיעה ל-1.16 מיליון שקל. המשקיעים נטלו הלוואות ממוצעות של 1.1 מיליון שקל, ואולם מספרם לא עולה על כמה מאות בחודש (במאי רק 602 משקיעים לקחו הלוואות לרכישת דירות).

רוכשי הדירות בשוק החופשי שאינם משקיעים, לקחו משכנתאות בגובה ממוצע של 945 אלף שקל, שהוא הנמוך ביותר בשנתיים האחרונות, מה שמבטא כמובן את הבעיות שהם חווים בתקופה של ריביות גבוהות.

כאמור, המגזר הבולט מבחינת השארותו בשוק המשכנתאות (וכפועל יוצא - גם בשוק הדירות) - הוא זה של רוכשי דירות במחירים של 3 מיליון ומעלה. משקלם הגיע כאמור בחודש מאי ל-34%, בעוד שלפני שנתיים שיעורם הגיע ל-20% בלבד.

רוכשי הדירות הזולות נוטשים את השוק, וזה בא לידי ביטוי במשכנתאות שלוקחים אלה שרוכשים דירות במחירים של עד 2 מיליון שקל. לפני שנתיים משקלם מכלל המשכנתאות הגיע ליותר ממחצית ואילו בחודש שעבר הוא הסתכם ב-40%; משקל רוכשי הדירות במחירים של 2-3 מיליון שקל לא השתנה בשנתיים האחרונות הואו נותר על כ-26% מכלל המשכנתאות.

על רקע התמונה הכוללת הזו, קשה לראות כיצד שוק המשכנתאות מתעורר בתקופה הקרובה, במיוחד לאור העובדה, שמחירי הדירות לא יורדים בשיעורים שיכולים להשיב אל השוק את כל הרוכשים שנטשו.

הכתבה פורסמה לראשונה באתר גלובס