מה כלכלי יותר - שיפוץ מבנה קיים או בנייה מהיסוד?

ישראלים רבים חולמים לבנות את ביתם על קרקע שרכשו והם עתידים לעבור את אחת התקופות המרגשות, המורכבות, המטלטלות והמשמעותיות בחייהם. זוהי תקופה שכוללת יצירתיות, הנאה ושמחה גדולה, לצד רתימת משאבים כלכליים עצומים, סבלנות רבה, קור רוח וחוסן רגשי, משפחתי, וזוגי לטובת התהליך. שלא כמו בתחומים אחרים בחיינו, תהליך הבנייה מורכב ולרובנו אינו מוכר. האדם הסביר אינו בקיא במקצועות הבנייה, ויהיה עליו לסמוך על בעלי המקצוע, על עצותיהם ועל התמחור שבו נקבו. לפיכך, בחירת האלמנט האנושי שאמון על ניהול וביצוע הפרויקט הוא החשוב ביותר להצלחתו של התהליך, לסיומו בזמן הנכון ובמינימום עלויות ולשביעות הרצון מהתוצאה. כמו בכל תחום, ידע הוא כוח, ומחקר מעמיק משחק תפקיד קריטי בהצלחת הפרויקט.

בישראל, שלא כמו באירופה, למבנים יש גיל. בית בן 30 שנה נחשב עבור רוב הרוכשים לבית שמיועד להריסה, בעוד שבחו"ל, אותו מבנה יקבל את הכבוד הראוי לו וייחשב כמבנה צעיר יחסית, הראוי לשימור ולהתאמה ללקוח החדש בעזרת שיפוץ יסודי. בשנים האחרונות, ועם התקדמות פתרונות הבנייה והעיצוב, נצפית גם בארץ המגמה לרכוש מבנים ישנים לשפצם באופן יסודי, כזה שיביא לתוצאות דומות לאלה של בנייה מאפס. ההבדלים בין התהליכים משמעותיים, הן ברמת ההוצאה הכספית והאדמיניסטרציה אל מול הרשויות, והן בהיבט קיצור הזמן הדרוש לתהליך. על הלקוח לבחון היטב איזו דרך מתאימה יותר לאורח חייו, לכיסו ולמבנה אישיותו.

"מערך אדריכלי חדש בתוך מעטפת המבנה"

אירה שריג, מעצבת פנים שמתמחה בתהליכי שיפוץ מבנים פרטיים מהיסוד, משרטטת את ההבדלים ומדגישה שבשיפוץ יהיו אילוצים רבים דוגמת גודל הבית: "בנייה ושיפוץ יסודי הם התמחויות שונות. שלא כמו בבנייה, בשיפוץ מדלגים על שלב האישורים ויש להתכנס לקונטור (מעטפת השלד) המבנה הקיים. יהיו התערבות במבנה של שלד הבניין, הזזת קירות ושינוי החללים ושינוי מפתחים כגון חלונות ודלתות. למעשה זהו ארגון מערך אדריכלי חדש בתוך מעטפת הבניין, תוך הפשטת השלד מכל התשתיות - חשמל, אינסטלציה, צנרות, מיזוג אוויר, חיפויים וריצופים, חידוש גג, איטומים, טיח וחומרי הגמר". שריג סבורה שבשיפוץ יסודי, למרות השארת השלד, התוצאה שמתקבלת שוות ערך לבנייה מאפס כי בעצם הכול נבנה מחדש.

אמיר בכר,  קבלן שמתמחה בבניית בתי יוקרה פרטיים, מסביר: "ההבדל העיקרי בין התהליכים הוא חוסר הוודאות שיש בשיפוץ, מה שבהכרח יוביל להוצאות כספיות נוספות. לכאורה, תמיד עדיף לתכנן מאפס, כי בשיפוץ יהיו אילוצים של מעטפת קיימת. מצד שני, עולם הבנייה בירוקרטי מאוד, תהליך היתרים ובנייה יכול לקחת גם שנתיים, מה שבהכרח ישפיע על ההוצאה הכלכלית. כדי לדלג על שלב הוצאת ההיתרים, משפצים ומשאירים מעטפת חיצונית". בכר מפרט שהאתגר טמון בתכנון האדריכלי, וכדוגמה הוא נותן מבנים ישנים שבהם הקירות לא תמיד יהיו מקבילים, מה שיכול ליצור אי דיוקים בריצוף הבית. "בבנייה מאפס יוצרים תשתיות חדשות ולא נצמדים למצב הקיים שבו נמצא ביובים ודלוחים קיימים (מקומות שפיכה: מקלחות, שירותים, כיורים). בשיפוץ המבצע חייב לעשות התאמות כי הוא נתון למצב הקיים, לצנרת הקיימת ולזוויות הקיימות. מאותה סיבה גם המתכנן נאלץ להתאים את תכנון הבית באותם מיקומים מבחינת אינסטלציה. בכר מסביר שעוד נקודה היא שאחרי שיפוץ, ועם הזמן, נולדים סדקים שנובעים מהפער שבין חומרים ישנים וחומרים חדשים: "לחומרים יש תכונות מסוימות של התכווצות, ונוצר פער ברמות הגימור".

"ההבדל העיקרי בין התהליכים הוא חוסר הוודאות בשיפוץ, שמוביל להוצאות כספיות נוספות. לכאורה, תמיד עדיף לתכנן מאפס, כי בשיפוץ יהיו אילוצים של מעטפת קיימת. מצד שני, עולם הבנייה בירוקרטי מאוד"

אמיר בכר, קבלן

ליאור גל, מפקח ומנהל בנייה באזור גוש דן והשפלה, מסביר: "אני דוגל בבנייה מאפס, כי בשיפוץ ברוב המקרים יוצא שכרם של הלקוחות בהפסדם. הם גם לא חוסכים כסף וגם צריכים להתפשר, למעט מקרים בודדים שבהם קונטור הבית מתאים בדיוק ללקוח. מובן שיש גם חסרונות בבנייה: תהליך הוצאת ההיתרים מול הרשויות מתיש, לזה יש להוסיף היטלי השבחה ואגרות. נוסף לכך תהליך הבנייה ארוך ומייגע ובממוצע מגיע לשנה פלוס, תלוי בבית". 

"כשמחליטים האם ללכת על שיפוץ או בנייה יש להתחשב באופי הלקוח", מוסיפה שריג, "בשיפוץ יהיו אילוצים ופשרות, ומצד שני אני מאמינה שמבנה קיים נושא איתו היסטוריה ונשמה שמגולמות בתוצאה הסופית וייתנו ערך מוסף לעיצוב הבית. נקודה חיובית נוספת היא היכולת לקבל החלטות - בעוד שבבנייה מאפס שפע האופציות המוצע יכול לבלבל, בשיפוץ ההחלטות לפעמים מוכתבות מראש, כך שהן נעשות לכאורה עבור הלקוח".

שריג מדגישה את היופי שבהתיישנות ואומרת: "באירופה בית ישן עולה יותר, בישראל 'תוקף' הבית מסתיים מהר. מה עוד שהצרכים שלנו כבני אדם משתנים כל עשור. אם בגיל צעיר אנחנו רוצים את חדרי הילדים קרוב להורים, בגיל מבוגר יותר אין עוד צורך בקרבה הדוקה, ובשיפוץ אפשר לרענן את הבית ולהתאים אותו לצרכים המשתנים". עוד היא מדגישה שהרבה מהאתגרים שבשיפוץ נגרמים מאילוצי קונסטרוקציית השלד והעמדת הבית על המגרש. גבהי תקרות או בעיות בטיב ביסוס היסודות אפשר לשיטתה לפתור בסיוע וליווי של מהנדס בניין: "אם רוצים לבטל עמודים, נמקם קורות ברזל במקומם ואת היסודות הרעועים נחזק. ניקח לדוגמה בית שהגינה נמצאת בחזית והלקוחות מעוניינים לבנות בריכה. אילוץ כזה ניתן לפתור בעזרת תכנון נוף מקצועי ולתכנן גדר שתסתיר, מסלעות ואזורי ישיבה אינטימיים בגינה".

"אני דוגל בבנייה מאפס, כי בשיפוץ ברוב המקרים יוצא שכרם של הלקוחות בהפסדם. הם גם לא חוסכים כסף וגם צריכים להתפשר, למעט מקרים בודדים שבהם קונטור הבית מתאים בדיוק ללקוח"

ליאור גל, מפקח ומנהל בנייה

חדווה בגן, אדריכלית נוף, מפרטת: "ישנו ערך גדול לבתים עם גינה ולעצים בוגרים, והם יעלו את ערך הבית. אנחנו משתמשים בנוסחה מדויקת, ובה תמחור ברור לגבי עץ בוגר שכולל את מצבו, מיקומו, גודלו ועוד פרמטרים שמשפיעים על שוויו. רוב בעלי המקצוע יעדיפו להקים גינה חדשה לגמרי, כי זה הרבה פחות מסובך מגינה שדורשת שיקום והתייחסות למצב נתון". חדווה מסבירה שברוב המקרים העלות שבשיקום גן גבוהה יותר מהקמת גינה חדשה מהסיבה שיש אלמנטים בגן שדורשים התייחסות, התאמה או הריסה. עם זאת, ברוב המקרים העלות הנוספת תתקזז עם הנכנסים הטובים שבגן המשופץ. "אף ששיקום גן הוא הרבה יותר מורכב, אני באופן אישי תמיד אעדיף גן בוגר ובעל יציבות. נשאיר בגן את הנכסים האיכותיים וניצוק לתוכו חדשנות, צמחייה ואלמנטים נוספים שישפיעו על נראות הגן, עיצוב הבית, האנרגיה השופעת ועל האקלים הטבעי שטמון בטבע הבוגר והיציב".

האם ניתן לשפץ כל בית או מבנה?

לדברי שריג, יש בתים שאי אפשר לשפץ כי איכות הבנייה ירודה, שטח הבית קטן מדי או שיש להרוס את רוב המבנה והשיפוץ לא הגיוני, לא כלכלי וכרוך בהתפשרות גדולה מדי. "כחלק מהתהליך אני הולכת לראות את המבנה עם הלקוחות לפני שהם רוכשים אותו, והשיקול אם לשפץ מושפע מכמה אספקטים וצריך להיעשות על ידי אנשי מקצוע, כגון מהנדס שיבחן את מצב המבנה". שריג מצביעה על מגמה חיובית בבנייה המודרנית של הגדלת פתחים לטובת שימוש בכמה שיותר אור טבעי, אוורור וחשיפה לגן ולטבע. היא מדגישה שגם בנושא זה, מדובר בעניין שברמת הקונטור והשלד, וללא ייעוץ מבעל מקצוע עלול לגרום לקריסת המבנה. "בלתי אפשרי לגעת בשלד הבניין ללא התייעצות עם גורם מוסמך ברישיון שיש לו עבר עשיר בשיפוץ והריסה".

"אני מאמינה שמבנה קיים נושא איתו היסטוריה ונשמה שמגולמות בתוצאה הסופית וייתנו ערך מוסף לעיצוב הבית. באירופה בית ישן עולה יותר, בישראל 'תוקף' הבית מסתיים מהר"

אירה שריג, מעצבת פנים

"שיפוץ הוא אירוע בלתי צפוי. אני לא באמת יודע להתחייב מה יקרה בדרך", מסביר ליאור גל, "ההמלצה שלי היא להשאיר כ-20 אחוז תקציב לבלת"מים שיגיעו תמיד. שיפוץ מבנה מהיסוד יתאים לאנשים שרוצים לסיים את התהליך מהר, להימנע מסרבולים מיותרים ולהוריד עלויות מבנה שלד. גל מפרט ואומר ששיפוץ יסודי לוקח כ-6-3 חודשים, לעומת בנייה מאפס - תהליך שאורך בין שנתיים לשנתיים וחצי, כולל הוצאת האישורים וההיתרים.

ומה לגבי התקציב? מה יהיה יותר זול בסופו של דבר, שיפוץ או בנייה מאפס?

"רכיב התקציב בשיפוץ וגם בבנייה מורכב מעשרות סעיפים ומשתנים", אומרת שריג, "התמחור ספציפי, כל מקרה לגופו, והעניין נתון לשינויים של עשרות אחוזים בין סטנדרט נמוך, בינוני וגבוה, והשמיים הם הגבול. יש שטוענים שבבנייה התקציב ידוע מראש ובשיפוץ לא, לדעתי זאת קלישאה. בדיוק כמו בשיפוץ, כשלקוח מתחיל בבנייה, הוא לא תמיד יודע במדויק כיצד היא תסתיים ברמה הכלכלית. אני תמיד ממליצה ללקוחות להשאיר רזרבה בתקציב להתקלות במהלך הדרך. חשוב לבצע תיאום ציפיות ולהסביר שישנם גורמים משתנים שאינם צפויים כמו מלחמה. גם שדרוגים שהלקוח לא מוכן להתפשר עליהם משפיעים על התקציב, כמו פתרונות חימום, מטבח משוכלל יותר וגופי תאורה. גם בשיפוץ וגם בבנייה, סעיף התקציב אקוטי, ויש לתת עליו את הדעת לפרטי פרטים בעזרת אנשי מקצוע. חשוב לזכור שהחיסכון בשיפוץ מגולם גם במשך זמן התהליך, אי הוצאת ההיתרים ובחוסר הצורך שבבניית השלד שכבר קיים". שריג מוסיפה שגם הקמת גינה כרוכה בהוצאה של מאות אלפי שקלים, ובשיפוץ הגינה בבית תהיה בדרך כלל ותיקה ומכובדת, שבה העצים הבוגרים יוצרים תחושה של גינה עשירה, מוטיב שחוסך עלויות.

"בשיפוץ רב הנסתר על הגלוי, בפרט בהיבט התקציבי", אומר בכר, "נניח שהוחלט שעושים רק תיקוני טיח ולא מחדשים אותו, ואז במהלך העבודה מגלים שהטיח מתפורר – זו עלות לא מבוטלת. או אם מחליטים שלא להחליף מערכת מים ואז מקלפים את הרצפה ומבינים שכל מערכת המים רקובה, זו נגזרת לא פשוטה בכלל. כנ"ל לגבי נושא החשמל – פעם הבתים היו 25 אמפר, היום אין בית שהוא לא  תלת פאזי, ולכך יש השלכות תקציביות". דוגמה נוספת לפערים בתקציב בתהליך השיפוץ היא החלפת חלונות. בשיפוץ מערכת האיטום של החלונות ישנה ומטבע הדברים גם איטומם, מה שאומר שגמר הבית והטיח יכלול גם את הקירות החיצוניים. "לשלבים בבנייה יש המון נגזרות, אי אפשר לעשות חצי עבודה". בכר מבקש להדגיש את חשיבות תיאום הציפיות עם לקוחות שהחליטו לצאת לשיפוץ מבנה קיים. "הכיס של הלקוח צריך להיות עמוק, קשה לדעת את כל המשתנים והעלויות ודברים יתגלו תוך כדי תנועה. כיום עלות בנייה נעה בין 26-24 אלף שקל למטר בסטנדרט של בתי יוקרה. אפשר כמובן לבנות גם ב-17 אלף שקל למטר, אבל יהיו לחיסכון מחירים, גם ברמת הדרך וגם ברמת ההנאה מהבית". בכר מונה את החסרונות שבבנייה מאפס: "יש להוציא היתרים בעלות גבוהה, ולהוסיף את עלות בניית השלד. אם מתייחסים רק לגמר הבית, ומייחסים את זה למטר מרובע - בנייה מאפס תהיה זולה יותר משיפוץ".

"החיסכון בשיפוץ הוא נטו בבניית השלד", מחדד גל, "ומדובר על כ-30 אחוז מסך הבנייה". גל ממליץ לשכור מפקח שינהל בעלי מקצוע שונים ולא להעדיף קבלן עד מפתח. מפקח טוב יצליח להוזיל עלויות עד 20 אחוז מעלות הבנייה. לעומת זאת, אצל קבלן עד מפתח, אם יהיו תוספות במהלך התהליך ואחרי חתימה מולו, אתה נמצא "בידיים שלו, וככל הנראה יהיו לכך השלכות כלכליות לא פשוטות. ברגע שאני כמפקח לוקח בעלי מקצוע שונים לכל אלמנט, אני פחות צריך לדעת הכול מראש ויש מו"מ שמתנהל קרוב למועד העבודה כשאני כבר יודע עוד פרטים עליה".

"אף ששיקום גן הוא הרבה יותר מורכב, אני באופן אישי תמיד אעדיף גן בוגר ובעל יציבות. נשאיר בגן את הנכסים האיכותיים וניצוק לתוכו חדשנות, צמחייה ואלמנטים נוספים"

חדווה בגן, אדריכלית נוף

כשהוא מתבקש לתת טיפ ליוצאים לדרך, הוא אומר: "זה תהליך של פעם בחיים ועדיף ליהנות מהדרך. הטעויות הגדולות ביותר קורות כשהבעל לא מקשיב לאישה. צריך לתת לאישה להוביל, והגבר מצדו צריך פחות להתערב בבחירות ויותר לדאוג לתקציב ולתשלומים. מי שבוחר להתנהג כך מוצא שלום בית ומבנה שהתוצאה הסופית שלו מצוינת, וכל האנרגיה בתהליך משתנה לטובה".

שריג מסכמת בכך שגם שיפוץ וגם בנייה הם תהליכים מורכבים ומאתגרים. ככל שמקצרים את זמן ההתעסקות, מרימים את הסיכוי לעבור את התהליך המורכב בהצלחה ואפילו בהנאה. עוד היא מסבירה שהגורם האנושי ובחירת בעלי המקצוע בשני התהליכים הם המכריעים לגבי הצלחת התהליך. בעלי מקצוע מנוסים יחסכו בתקציב ובעוגמת נפש אפשרית. בכר מצדו מדגיש שחשוב לשכור בעלי מקצוע רשומים גם בהיבט הבטיחותי וגם בהיבט הניהולי של הפרויקט. הוא ממליץ לגייס אורך רוח ולא לוותר על כתב כמויות מפורט ומדוקדק שמונע הפתעות בהמשך. "כתב הכמויות הוא כמו התפריט במסעדה, ללא כתב כמויות מפורט אתה לא יודע היכן תסיים. לכל אלמנט יש השלכות של מחיר. אני באופן אישי לא נכנס לפרויקטים שאין להם כתב כמויות. כשהכל ידוע מראש יש הרבה פחות בעיות, תקלות ותוספות כסף".