קריית ים נחשבה לקרייה הכי חלשה, עד שהמחירים התחילו לטפס

במשך שנים נחשבה קריית ים לחלשה שבין הקריות, ואולם אם מחירי הנדל"ן הם מדד, נראה שבתקופה האחרונה היא הופכת בהדרגה ליעד אטרקטיבי למשקיעים. נכון להיום היא מוקד משמעותי להתחדשות עירונית עם מספר פרויקטי פינוי בינוי גדולים שמקודמים וכוללים את רוב שטח השכונה, ויוסיפו לה אלפי דירות חדשות, מסחר מלווה רחוב, תעסוקה, ומבני ציבור.

היא הוקמה לאחר קום המדינה, צפונית לגרעין ההתיישבותי הראשון של העיר שהוקם ב-1941 וזכה לכינוי קרית ים א'. השכונה הוקמה על שטחו של מחנה צבאי בריטי שהפך למעברה שקלטה עולים רבים, ופונתה ב-1975.

הבנייה בשכונה כוללת בעיקר מבני שיכון מסוגים שונים, כולל קוטג'ים טוריים, מבני רכבת, ומבני דירות נמוכים. בנוסף כוללת השכונה מבני ציבור רבים, כמו בית העירייה הישן, בית העירייה החדש, הספריה העירונית, בתי ספר, והמוקד המסחרי הותיק של העיר - מרכז ניצן.

על פי נתוני אתר madlan, בשנתיים האחרונות חלה עלייה דרמטית במחירי דירות יד שנייה: עלייה של 49 אחוזים במכירת דירות 2 חדרים, 42 אחוזים המכירת דירות 3 חדרים, ו- 39 אחוזים במכירת דירות 4 חדרים.

בנייה

לפי טל קופל, מנכ"ל madlan, בשכונה יש מעט פרויקטים של תמ"א 38 (4 בבנייה, 1 בתכנון). נכון להיום רוב הבנייה בשכונה היא ישנה, ובשל הקירבה לים וחוסר תחזוקה, חלק מהבניינים נמצאים במצב ירוד ומתפורר.

בין הפרויקטים שאושרו נמצאים פרויקט פינוי בינוי במתחם אג"ש, הכולל פינוי 244 דירות ישנות והקמה של כ-1,550 דירות חדשות במבנים בני 10 קומות ומגדלים בני 19-26 קומות, ועיבוי של 3 מבנים חדשים יחסית. הפרויקט יכלול חידוש של מבני ציבור לאורך גן סולד ובהם בית הספר אמירים, מבני תנועות נוער, בתי כנסת, מרכזים קהילתיים ועוד. רחוב להמן יהפוך לרחוב עירוני עם מסחר לאורכו, ויתחבר אל שדרות ספיר וחוף הים.

התוכנית אושרה בסוף 2021, והמתחם מחולק ל-6 מתחמי משנה, וב-3 מתחמים מקודמת בנייה על ידי בעלי הדירות ויזמים, עם צפי יציאה לביצוע ב-2024.

בין הפרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון ואישורים תמצאו את מתחם משה שרת, שהתוכנית שלו הוגשה בסוף 2022. התוכנית, ביזמות פרטית, נועדה לפינוי 176 דירות ב-5 בנייני רכבת ישנים, והקמת מתחם מגורים מעורב שימושים עם כ-700 דירות ב-4 מגדלים בני 21 ו-31 קומות עם חזית מסחרית, משרדים, וגני ילדים. ספציפית התוכנית במשה שרת 2, שהופקדה מחדש בעקבות עתירה מנהלית, מתוכננת תוספת של 4 קומות משרדים ו-3 קומות מגורים עם 42 דירות מעל מרכז מסחרי קיים.

מתחם צה"ל, שנמצא בסטטוס הפקדה להתנגדויות בתחילת 2023, הוא פרויקט ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לפינוי 386 דירות במבני שיכון ומבני ציבור והקמת כ-1,900 דירות חדשות, כולל 200 יחידות דיור מוגן. במסגרת הפרויקט מתוכננת הרחבה של שדרות צה"ל והפיכתן לציר ראשי עם קו מטרונית וחזית מסחרית משני צידיו, ובמרכז המתחם יוקם פארק עירוני גדול. המתחם מחולק ל-5 מתחמי מימוש עצמאיים.

תוכנית מתחם העירייה אושרה בסוף 2022, פורסם מכרז לשיווק הקרקע בתחילת 2023, וכוללת: פינוי מבנה העירייה הישן ומבנים סמוכים, והקמת 2 מגדלי מגורים בני 26 ו-31 קומות עם מסד משותף שכולל קרקע מסחרית, קומת משרדים, ו-250 יח"ד. מבנה הספרייה העירונית הישן יעבור שימור וישמש למסחר, מלונאות ושימושים ציבוריים. בנוסף, תוקם בשטח המתחם כיכר עירונית חדשה.

התוכנית של מתחם יוספטל הופקדה להתנגדויות באמצע 2023, וכוללת פינוי כ-452 דירות ב-14 מבני שיכון ישנים והקמת כ-1,850 דירות חדשות, מבני ציבור, משרדים ושטחי מסחר, במבנים בני 9-10 לאורך רחוב פנחס ספיר, ומגדלים בני עד 27 קומות לאורך רחוב יוספטל. המתחם מחולק ל-5 מתחמי מימוש עצמאיים. ובמתחם שפירא הנמצאת בשלבי תכנון ראשונים יפונו כ-250 דירות, 18 קוטג'ים טוריים ובית ספר, והקמת כ-1,400 דירות חדשות עם שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.

מחירים

בעשור האחרון עלו המחירים בשכונה בכ-111 אחוזים, וזאת בהשוואה לעלייה של כ-74 אחוזים בקרית ים, וכ-57 אחוזים בישראל. עד 2018 המחיר הממוצע למ"ר בשכונה היה נמוך מהממוצע העירוני, אך משנה זו הוא התחיל לעקוף אותו, וזאת ככל הנראה מאחר וזו התקופה בה התחיל קידומן של תוכניות ההתחדשות הגדולות בשכונה, והציפייה להשבחת ערך הנכסים כתוצאה ממימושן.

דמוגרפיה

התחדשות השכונה נדרשת לא רק בגלל התיישנות המבנים, אלא בגלל הזדקנות האוכלוסייה. כיום אחוז ילדים  (0-19) בשכונה עומד על 22.3 אחוזים, ואחוז הגיל השלישי (60+) עומד על 28.9 אחוזים.

בין 2008 ל-2018 השכונה איבדה כ-1.5 אחוזים מאוכלוסייתה, עם ירידה של כ-5 אחוזים באוכלוסיית הילדים והצעירים (עד גיל 40), וכ-9 אחוזים באוכלוסיית המבוגרים (40-59), וקבוצת הגיל היחידה שגדלה הייתה בני גיל הזהב (60 ומעלה) שמספרם צמח בכ-14 אחוזים. עם זאת, מצב זה לא חריג לעיר, ודומה למגמות הדמוגרפיות גם בשאר השכונות הוותיקות.

רוב התושבים הם בעלי דירות (78 אחוזים), ואילו השאר הם שוכרים. כמו כן, רוב השכונה (45 אחוזים) לא עובדים, שליש מהם משתייכים למעמד הפועלים, עובדים בעבודת כפיים ופעמים רבות משתכרים שכר נמוך, ורק 8 אחוזים עובדים בעבודות אשר דורשות השכלה אקדמאית. 50 אחוזים מהשכונה לא זכאים לתעודת בגרות, 33 אחוזים הם בעלי תעודת בגרות ו-17 אחוזים בעלי תואר אקדמאי

תחבורה

חלק גדול מהשכונה נמצא במרחק הליכה מתחנות קו 3 של המטרונית בשדרות ירושלים, קו אוטובוסים מהירים עם זכות דרך בלעדית שמקשרים בין תחנת מרכזית המפרץ לשכונת הדר בחיפה, עם עצירה בתחנת מרכזית המפרץ, בה מלבד אוטובוסים רבים יש גם תחנת רכבת ורכבל לאוניברסיטת חיפה והטכניון.

בעתיד מתוכנן ציר מטרונית גם בתוך השכונה בשדרות צה"ל, אך לא ידוע מתי ומה יהיה תוואי הקו המלא.