מי שחלף באחרונה על דרך נמיר מצפון לתל אביב, יכול היה להבחין במקטע בין רחוב ארלוזרוב למפגש עם שאול המלך, בשלטים הקוראים: "שחררו אותנו". בין השלטים שנתלו ניתן למצוא כיתובים כמו "גם אני במאבק משפטי עם תדהר ונווה-גד. שחררו אותי", "תדהר ונווה-גד הגישו נגדנו הליך משפטי, שחררו אותנו", ו"18 שנה ואין דירה, תדהר נווה-גד".
זהו מאבק הניטש בין 66 בעלי דירות במתחם דפנה בתל אביב – מתחם של 471 דירות בבנייני רכבת בני 65 שנה על דרך נמיר. מדובר באחד מפרוייקטי הפינוי-בינוי השאפתניים ביותר בתל אביב: במקום הדירות הקיימות צפויות לקום 1,400 דירות במגדלים ובבנייה מרקמית, לצד שדרת חנויות. המיקום המנצח: ליד בית המשפט, בסמוך למוזיאון תל אביב ולמרכז הרפואי איכילוב, ובקרבת שיכון הקצינים היוקרתי.
אפשר לומר שמתחם דפנה הוא מחלוצי הפינוי-בינוי בישראל. כבר לפני 18 שנה החל במתחם תהליך של החתמת דיירים, הרבה לפני שהמנגנון הפך להיות כל כך פופולרי. לפי נתון שפורסם לאחרונה, כמחצית מפרויקטי הנדל"ן בישראל נעשים כיום במתכונת של התחדשות עירונית, כשפינוי-בינוי הוא המרכזי בהם.
המתחם כולל שישה תתי-מתחמים, וכל אחד מהם התנהל בתהליך נפרד. שלא במפתיע, זה לא היה קל באף אחד מהם: מאבקי דיירים מול היזמים, מאבקי דיירים בינם לבין עצמם, ומול עורכי דין. הרבה יזמים ועורכי דין חלפו באירוע הזה, ואפילו כיום, כמעט 20 שנה אחרי, יש תתי מתחמים שעדיין אין בהם רוב חתימות.
כיום המצב הוא שמתחמים 1, 2 ו-5 מקודמים בידי נווה גד ותדהר; מתחם 3 מקודם על ידי היזם אדם שוסטר; מתחם 4 מקודם בידי צמח המרמן; ומתחם 6 בידי אאורה. המתקדם ביותר הוא מתחם 5, שבו הדיירים כבר פונו מדירותיהם והבנייה צפויה להתחיל בקרוב. המתחם שבו ניטש המאבק הוא מתחם 2, ושניהם, למרבה האירוניה, של נווה גד ותדהר.
עד לפני כשלוש שנים, המצב היה הפוך: מתחם 5 נחשב לבעייתי מכולם, בעוד מתחם 2 היה המתקדם ביותר. מתוך 66 בעלי דירות, 65 חתמו מול היזמים, והתקבלו כבר אגרות לתשלום להיתר בנייה. אך תביעה שהגישה דיירת אחת שלא חתמה על הסכמתה למהלך, טרפה את הקלפים והחזירה את הגלגל לאחור.
מענק של 10,000 שקל ואיומים מעורך דין
הדיירת, מרים גרשוני, טענה בתביעתה כי נוה גד החתימה את הדיירים על הסכמים שונים בהיעדר תוכניות, ונמנעה מעדכון הזכויות במתחם, כמו שעשתה במתחמים שכנים. לטענתה, החברה הצליחה להשיג חלק מהחתימות תוך הפעלת לחץ: אם במתן מענק של 10,000 שקל לחותמים, ואם באמצעות משלוח מכתבים מאיימים מעורכי דין.
בנוסף, גרשוני התקוממה על כך שכל בעלי הדירות ייהנו מאותה תמורה - דירה בגודל 120 מ"ר שחציין פונות לדרך נמיר - ללא קשר לגודל דירתם המקורית. כך, דייר שבבעלותו דירה בת 45 מ"ר ייהנה מתמורה זהה לזה שבבעלותו דירה שגודלה 70 או 80 מ"ר, בעוד שהתמורה אמורה להיות יחסית.
המהלך של גרשוני הוציא את השדים מהבקבוק. דיירים נוספים החלו לקרוא את התביעה והצטרפו אליה, והיזמיות נאלצו להפסיק את ההליך המשפטי. במהלך השנתיים שחלפו התקיימו ניסיונות למגעים בין הצדדים, אך במקום שהצדדים יתקרבו, נוצר נתק: הדיירים מתעקשים על תכנון מחדש של הדירות ותמורה גדולה יותר, בעוד היזמיות מציעות מנגנון אפסייד, לפיו כל רווח מעל 20% יחולק בין הדיירים.
"האנשים לא רוצים כסף," אומר דייר במתחם 2, "הם רוצים דירה גדולה ומרווחת, שפונה לרחוב דפנה". הדיירים רואים את התמורות שמקבלים שכניהם במתחמים האחרים ועיניהם כלות: דירות של 145 מ"ר במתחם 1, אף הוא של נווה גד ותדהר, ודירות של 158 מ"ר עם מרפסת של 14 מ"ר הפונה לרחוב דפנה, במתחם 3.
"המנכ"ל אמר שהתהפכנו עליו"
בנקודת זמן כלשהי, לפני כשנה וחצי, הגיעה לבעלי הדירות שמועה שהפרויקט נמצא על המדף ושנווה גד ותדהר מבקשות למכור אותו. בפגישה שהתקיימה בעקבות כך, לטענת גורמים שהשתתפו בה, התבטא אבי רוזן, מנכ"ל נווה-גד, כאילו החברה ויתרה על הפרויקט. "הוא אמר שגם אם היו לו 66 חתימות, הוא יודע שלא היה מצליח להרים את הפרויקט, כי 'התהפכנו' עליו", אומר גורם שהשתתף בפגישה.
לאחרונה נכנסה לתמונה החברה היזמית אדם שוסטר, המקדמת כבר את מתחם 3. החברה השיגה 70 אחוז מהחתימות במתחם 2, בהתחייבות להעניק לדיירים דירות בגודל 148 מ"ר, שכולן פונות למערב. אמנם לא גדולות כמו אלה של מתחם 3, אך גדולות משמעותית ממה שמציעות נווה גד ותדהר.
נוה גד ותדהר מאשימות את אדם שוסטר בעמידה מאחורי המהלך. לטענתן, החברה הציעה לדיירים לחתום מולה והתחייבה לשפות אותם על כל נזק שייגרם במידה שייתבעו. היזמיות אף הביעו "מורת רוח עמוקה" מהשלטים שנתלו, בטענה שהשימוש בקונוטציות טעונות אלה "בימים אלה, אינו ראוי ואינו הולם".
מעבר לכך, טוענות החברות, הן השקיעו שנים של עבודה ומיליוני שקלים בפרויקט. לטענתן, המתחם היה "במרחק נגיעה מהוצאתו לפועל כבר לפני שנתיים", ונעצר רק בשל התנהלות חלק מהדיירים שחיבלו בתביעה נגד הדיירת הסרבנית.
בתגובה ל-mako, מסרו נוה גד ותדהר כי הן מקדמות שלושה מתחמים נפרדים של התחדשות עירונית באזור, כאשר באחד מהם כבר החלו עבודות ההקמה. לגבי המתחם המדובר, החברות הדגישו כי יש להן הסכמים תקפים עם בעלי הזכויות, והן ימשיכו לכבד אותם ולפעול להקמת הדירות "בסטנדרטים הגבוהים ביותר".