מצוקת הדיור בתל אביב שוברת שיאים חדשים. הבוקר (א') עלתה לאתר yad2 מודעה על דירה להשכרה בצפון הישן של תל אביב. התיאור מבטיח: דירת גג, 55 מ"ר, ברחוב שקט ונעים, קרוב לפארק הירקון ונמל תל אביב. בדירה יש חדר שינה, מטבחון, שירותים ומקלחון, ומרפסת מפנקת וגדולה. כל זה יושכר לכם עבור 5,500 שקלים בחודש.

רק דבר אחד שכחו להזכיר בתיאור, אבל ניתן לראות בבירור בתמונות: הסלון של הדירה הוא למעשה מאהל עשוי מברזנט, ו"הדירה" המקורית היא חדרון בגודל 10 מ"ר בסך הכל.

אוהל להשכרה על גג בתל אביב (צילום: מתוך המודעה באתר יד2)
נמצא פה מ-1995|צילום: מתוך המודעה באתר יד2

כשצלצלנו להתעניין, נאמר לנו שהדירה מושכרת כבר כמה שנים, והדיירים שעזבו אף השאירו טלוויזיה. כשהבענו חשש כי המבנה הוא למעשה לא  חוקי, וכי העירייה עלולה לפנות אותנו, הובטח לנו על ידי בעלת הדירה כי הכל רשום בטאבו וכי הארנונה משולמת על כל השטח.

אוהל להשכרה על גג בתל אביב (צילום: מתוך המודעה באתר יד2)
וכך נראה "הסלון" מבפנים|צילום: מתוך המודעה באתר יד2
אוהל על גג בתל אביב (צילום:  צילום: מתוך המודעה באתר יד2)
בדירה יש מטבחון ושרותים|צילום: צילום: מתוך המודעה באתר יד2

בעלת הדירה הנוכחית טוענת בתוקף "שאף אחד לא יפנה אותך. לא סגרנו שום דבר, המבנה קיים משנת 95 ואין כאן משהו לא חוקי. יש ועד בית יש ארנונה והכל".

כששאלנו אם אפשר להגדיל את ה"אוהל" ולסגור חדר לשותפים או לפתוח לחדר עבודה, נענו בשלילה. "לא נוגעים בברזנט", טענה בעלת הבית.

אוהל על גג בתל אביב (צילום: מתוך המודעה באתר יד2)
לפחות יש מזגן|צילום: מתוך המודעה באתר יד2

מכיוון שלא נחה דעתנו, והחשש כי העירייה יכולה יום אחד לבוא ולהרוס את "הבית" ולפנות אותנו, פנינו לעו"ד עמיחי זלצר, ההמתמחה בתחום הנדלן וסכסוכים של נדלן, וביקשנו ממנו לבדוק שהנכס אכן חוקי במלואו.

"לאחרונה ישנה תופעה בה בעלי חדרי כביסה שנבנו לפני 60 שנה ומעלה, מושכרים כדירות על אף שאין מדובר בדירה. מדובר בחדרים שנבנו על גגות בניינים בתל אביב ובמקומות אחרים לשימוש הדיירים כחדרי כביסה. מבדיקת היתרי הבנייה של החדרים הללו, ניתן לראות לרוב שמדובר בחדרים בשטח קטן של כ10-15 מ"ר.  גם במקרה הספציפי הזה, נדמה שמדובר בחדר כביסה שנעשה בו שימוש כדירה (לא ברור אם בהיתר או לא), וככל הנראה נעשה שימוש בשטח נרחב יותר מהמבנה המקורי, ונראה שזו סגירה שנעשתה ללא היתר".

מה הסיכונים לשכור כזו דירה?

עו
עו"ד עמיחי זלצר|צילום: יוני מלכא, דניאל יחזקאל

"צריך לזכור ששוכר שבוחר לגור בדירה לא חוקית נוטל על עצמו סיכון. ראשית, באם העירייה תפתח בהליכים כנגד בעל הדירה, היא עלולה לבקש צו הריסה ולהרוס את החלקים במבנה שנבנו ללא היתר. הדבר כמובן יגרום לאי נוחות רבה לשוכר ועלול לגרום לפינויו בפרק זמן קצר יחסית. בנוסף, מגורים בדירה שנבנתה ללא היתר חושפים את השוכר לסכנות רבות, בין היתר חברות ביטוח נוטות להתנער מכיסוי ביטוחי למבנים הבנויים ללא היתר. זאת כמובן מבלי להזכיר את העובדה שמבנה שנבנה ללא היתר, לא בהכרח עמיד בכל מפגעי הטבע, חשוף לסכנות קריסה, שריפות וכו'. בהליכי קבלת ההיתר העירייה בודקת הן את המבנה עצמו והן בוחנת את התאמתו של המבנה לתקנים הנדרשים מבחינת חשמל, אינסטלציה, קונסטרוקציה וכיוב'".

איך שוכר יכול להבטיח כי הדירה שהוא שוכר חוקית?
"את היתר הבניה ניתן למצוא באתר של העירייה, זו בדיקה פשוטה שכל שוכר או רוכש דירה יכול לבצע. יש להיכנס לאתר העירייה ולצפות בהיתר הבניה של הבניין. מדובר במידע פומבי המפורסם באינטרנט ברוב העיריות. בעיריית תל אביב המידע מונגש ונח להתמצאות".

מה צריך לבדוק לפני ששוכרים דירה?
מומלץ לשוכרי דירה להיות זהירים ולבחון מספר נקודות בטרם החתימה על חוזה שכירות:

א. כדאי להוציא נסח טאבו (כותבים בגוגל נסח טאבו ונכנסים לאתר של משרד המשפטים. שם יש להזין "גוש חלקה" - תעודת הזהות של הנכס) של הדירה המוצעת להשכרה ולבדוק האם מי שמציג עצמו כמשכיר אכן הבעלים של הדירה. לא להתבייש לבקש תעודת זהות ממי שמציג עצמו כבעלים.

ב. אם נסח הטאבו מעיד כי אכן מדובר בבעלים, אפשר להתקדם ולבחון את מצבה הפיזי של הדירה, לראות שאכן מדובר בדירה ולא במחסן/חדר כביסה/ מרתף שהוסב ללא היתר. לא כדאי לקחת סיכון ובמידת הצורך כדאי להתייעץ עם בעל מקצוע. פעמים רבות אנחנו נתקלים בשוכרים המוצאים עצמם בפני שוקת שבורה לאחר ששכרו דירה שנבנתה ללא היתר ונאלצו לפנות את הדירה לאחר קבלת צו הריסה של העירייה או צו פינוי.

ג. מומלץ מאוד להוציא גם את היתר הבניה של הדירה, במיוחד כאשר מדובר בדירות שעולה החשד שנבנו ללא היתר. במקרה כאלה כאשר מדובר בחדר כביסה לדוגמא, ניתן לראות בקלות שהיתר הבניה הוא על שטח של כ1-15 מ"ר ולכן ברור שאם אין היתר להרחבת שטח הדירה, מדובר בבנייה שנעשתה ללא היתר על כל המשתמע מכך.