תשקיף שהגישה חברת מ.ו. השקעות להנפקת מניות בבורסה בתל אביב חשפה אימפריית נדל"ן משפחתית - משפחת וינברג מתל אביב, שבבעלותה נכסים בתל אביב וקרקעות מחוץ לתל אביב בשווי מאות מיליוני שקלים.
מ.ו השקעות, שבבעלות עו"ד ד"ר משה וינברג ורעייתו נילי (שניהם בני 74), הוקמה ב-1982. החברה, שמבקשת להיות מונפקת בבורסה, עוסקת בעיקר בניהול (השכרה) והשבחה של נכסים שבבעלותה, ומכירת דירות בהן. נכסי החברה כוללים: בניין בבני ברק; בניין ברחוב נחמני; בניין ברחוב מזא"ה; בניין ברחוב אידלסון, בניין משרדים במנחם בגין, קרקע בתל השומר, קרקע בפסגת זאב בירושלים, קרקע בראשון לציון ועוד. בבעלות החברה כיום 53 דירות באזור תל אביב והיא מקדמת בניית כ-200 דירות נוספות בנכסים שבבעלותה. בנוסף לנכסים אלה, המשפחה גם עוסקת בייזום בנייה והתחדשות עירונית באמצעות חברה ייעודית שהקימה "כרם יזמות והתחדשות עירונית", אותה מנהל הבן רני וינברג. למשפחה גם פעילות קטנה של נדל"ן בחו"ל, לא במסגרת חברת מ.ו. השקעות.
על פי התשקיף שהגישה החברה לבורסה לפני כשבועיים, היא מעריכה את שווי הנכסים שבעלותה ב-283 מיליון שקל. שווי החברה עצמה מוערך בכ-500 מיליון שקל. החברה מבקשת לגייס כ-110 מיליון שקלים בהנפקת מניות למוסדיים, כשהיא משאירה לעצמה אפשרות לייעד 30% מההנפקה גם לציבור הרחב.
מעבר לסיכויי הצלחת ההנפקה בימים בהם נדל"ן למגורים נמצא בסימן שאלה לגבי עתידו, הסוגיה המעניינת, שזכתה לביקורת בעיתונות הכלכלית, העולה מתוך התשקיף היא שכ-70% מהכסף שתגייס משפחת וינברג בבורסה, שהם כספי ציבור, מיועד להחזר חובות בעלי החברה. החובות מפורטים בתשקיף – הלוואות בעלים בסך כולל של כ-71 מיליון שקלים, שנלקחו בין היתר גם מגופים חוץ בנקאיים בריבית דו-ספרתית. כך למשל, אחת ההלוואות הגדולות שנטלה החברה, בהיקף מצטבר של 47.7 מיליון שקל, היא מחברת האשראי החוץ-בנקאי מניף שירותים פיננסיים. ההלוואה נושאת כיום ריבית שנתית של פריים בתוספת 8.5% - 12.75% נכון להיום.
הכול נשאר במשפחה
הביקורת על ההנפקה המיועדת הייתה בעיקר שכספי ציבור יממנו את חובות הבעלים, אבל גם הניהול שכולו בידי המשפחה. כך למשל, על פי התשקיף, נילי וינברג מכהנת כמנכ"לית מ.ו. השקעות ובעלה משה וינברג הוא דירקטור בחברה. בנם ד"ר גיא וינברג הוא יו"ר הדירקטוריון ובן נוסף עו"ד דדי וינברג מכהן גם הוא בתפקיד בכיר בחברה. בנוסף לכך, בבעלות משפחת וינברג (80% בידי נילי ומשה וינברג ו-20% בידי גיא וינברג) חברת ניהול בשם מ.ע.ג.ן המעניקה שירותי ניהול לנכסי החברה בתמורה ל-7.5% מעלות הביצוע של כל פרויקט; מ.ע.ג.ן אף מספקת שירותי אחזקה למ.ו השקעות בעלות של בין 215-145 שקל לשעה.
בנוסף לכך, מי שמעניק את הייעוץ המשפטי לחברה המשפחתית הוא משרדו של הבעלים משה וינברג, משרד עו"ד משה וינברג ושות'. אמנם, על דמי הטרחה מקבלת החברה הנחה של כ-50%, אך המשרד מקבל 4% משוויו של כל פרויקט לאחר השלמתו. בשוק ההון, טוענים כי המצב הקיים יוצר חשש לניגוד עניינים, מה שיקשה עליה בהנפקת החברה.
כ-25.5 מיליון שקל נוספים מכספי ההנפקה מיועדים לרכישת הדירות בבניין לשימור ברחוב אידלסון בתל אביב, שאינן בבעלות החברה (היום היא מחזיקה ב-60% מהדירות בבניין); עוד 14 מיליון שקל מיועדים לפעילות עסקית של החברה.
מי היא משפחת וינברג?
למרות היקפי הפעילות שלה, חברת מ.ו. השקעות לא ממש מוכרת בתחום הנדל"ן, וכמוה משפחת וינברג. למעט סיקור בשנת 2013 בה הציעה המשפחה למכור פנטהאוז ב-80 מיליון שקל בפרויקט "הבית על הבימה", בניין מ-1936 שבבעלותה, אותו חידשה והרחיבה, לא תמצאו כתבות על המשפחה או הנדל"ן שלה.
אז מי היא משפחת וינברג ואיך משפחה פרטית מגיעה להחזקה בנדל"ן ששוויו מאות מיליוני שקלים? כאמור, עד לפרסום התשקיף שמרה המשפחה די בקנאות על פרטיות עסקיה. היקפי הנדל"ן שבבעלות המשפחה לא נחשפו משום שהיא חברה פרטית.
אחת הכתבות שסיקרה את בקשת ההנפקה של החברה המשפחתית, נשאה את הכותרת "אספו דירות בתל אביב...", אבל מסתבר שהמשפחה לא אספה דירות (כיום בבעלותה בתל אביב 53 דירות, במקומות יקרים במיוחד) אלא פשוט קיבלה אותן בירושה.
רוב הנדל"ן הגיע בירושה מהצד של משה וינברג, אבל גם נילי וינברג תרמה לא מעט לנדל"ן המשפחתי עם נכסים יקרים כמו בניין ברחוב דובנוב פינת השופטים בת"א ובניין לשימור ברחוב אידלסון.
כאמור, רוב הנכסים הגיעו מהצד המשפחתי של משה וינברג. סבו יצחק־שמואל גבריאלוביץ', יליד ירושלים בשנת 1891 (נפטר ב-1953), עזב את ארץ ישראל בשנות ה-20 של המאה הקודמת ועסק במכירת יין כשר בחו"ל. בשנות השלושים חזר ארצה לאחר שצבר הון רב. הוא התיישב בתל אביב בבית שרכש ברחוב סמטת הבד. את כספו החליט להשקיע בנדל"ן, שהיה אז זול במיוחד. הוא בנה את הבית הצמוד לבית בו התגורר ברחוב דרך יפו. הבניין שופץ בידי המשפחה (באמצעות חברת כרם) במסגרת התחדשות עירונית, והפך לבולט ביופיו ברחוב הישן, והדירות בו נמכרו.
בהמשך רכש גבריאלוביץ' גם קרקעות במרכז תל אביב, ברמת אביב ובאזור שהפך להיות רמת אביב ג'. הוא גם בנה על הקרקעות וגם רכש נכסים שהפכו ברבות הימים למיועדים לשימור ויקרים, בין היתר ברחוב נחמני, ברחוב מזא"ה, ברחוב מוהליבר ועוד. גבריאלוביץ' רכש גם חטיבת קרקע גדולה באזור שדרות רוטשילד, ממנה הופקעה קרקע עליה נבנה תיאטרון הבימה. בסמוך לתיאטרון הוא בנה ב־1936 בניין, שלימים שופץ והורחב בידי המשפחה וכלל את הפנטהאוז היוקרתי עליו דובר. בנוסף, רכש גבריאלוביץ' גם קרקעות מחוץ לתל אביב, בבני ברק, ראשון לציון, חיפה, חדרה ועוד.
לא כל הנכסים שרכש גבריאלוביץ' הגיעו אל משפחת משה וינברג, שכן לאמו אהובה וינברג, היו שתי אחיות, ולמשה וינברג עצמו יש אחות. אבל חלקו של משה וינברג מספיק גדול ויש לציין, כי עם השנים רכש משה וינברג באמצעות חברת מ.ו. השקעות חלק מהנכסים של האחיות של אמו.
למה מעדיפה החברה להפוך לחברה ציבורית?
בסך הכול מתכננת מ.ו. השקעות להקים בשנים הבאות 202 יחידות דיור בשישה פרויקטים שבבעלותה. מטיוטת התשקיף של החברה עולה, כי רק באמצעות חברת הניהול הפרטית מ.ע.ג.ן של המשפחה, היא מעריכה כי תקבל עבור ניהול ששת פרויקטים אלה דמי ניהול מצטברים בסך 17 מיליון שקל. זאת, כמובן, מעבר לכספים שתקבל ממכירת הדירות. אז לחברה יש מה להציע למי שירצה להשקיע בה, אבל עדיין לא ברור אם המבנה המשפחתי ההדוק שלה יתאים לרוכשי המניות בה.
לא ברור למה בעצם החברה המשפחתית מעדיפה להפוך לחברה ציבורית חשופה, כשהייתה יכולה למכור נכס אחד או שניים ולכסות את הלוואות הבעלים ולהמשיך במתכונת הקיימת? ואולי עדיף לה להכניס שותף לחברה בדמות חברת בנייה? כנראה ששותף פעיל כמו חברת בנייה (שלבטח לא תסתפק בכ-20% ממניותיה) לא מתאים למשפחת וינברג; אולי לדור הצעיר שלה, שמכוון הרבה יותר גבוה מההורים, מתאים יותר להיכנס לבורסה.