השבוע (יום ב') דחה בית המשפט המחוזי בנצרת את עתירתה של המועצה האזורית עמק הירדן ושל קיבוץ האון נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), לבטל מכרזים לשיווק מגרשים לבנייה עצמית בשטחי הקיבוץ השוכן לשפת הכנרת. את העתירה הגישה המועצה בטענה שיש להביא למקום גרעין מאורגן של מתיישבים כבסיס ליישוב, בעוד רמ"י ביקשה לקיים מכרז פתוח ושיוויוני לכלל הציבור בישראל.
"המניע העומד בבסיס העתירה הוא רצונם של העותרים לכפות על רמ"י לשווק את המגרשים לתושבי המועצה האזורית עמק הירדן ולילדי חברי הקיבוץ המבקשים לחזור ולהתגורר בקיבוץ, ולא דאגה אמיתית לציבור", פסק השופט ערפאת טאהא. ראש המועצה עידן גרינבאום הודיע מנגד, כי המועצה תערער על הפסיקה. "אנשים יודעים שקבלה לקיבוץ כרוכה במחויבות למגורים בו, אבל במקרה של האון אנשים מבינים שרמ"י אומרת דבר אחד וקורצת תוך כדי שהיא אומרת. הרי שלושת רבעי מהבתים יהיו בתי נופש. רמ"י עובדת על כולם בעיניים", כך גרינבאום.
עד כאן דיווח שעל פי רוב אינו חורג מגבולות הגזרה של מדורי הנדל"ן. אולם סיפורו של קיבוץ האון, שזה למעלה מעשרים שנה אינו מתפקד כקיבוץ ומזמן אמור להיות תחת הגדרה של יישוב קהילתי (ללא נכסים משותפים כמו בקיבוץ), שופך אור על היבטים חברתיים וכלכליים רחבים הרבה יותר מאשר מכרז זה או אחר. הוא חושף את המאבק המהותי בשאלת הבעלות על הקרקע במדינת ישראל, שמשפיע על מחירי הדיור של כולנו, ובדרך אגב, גם את הטבות הקרקע הדרמטיות להם זוכים חברי קיבוצים, כפי שחשף שומרים בעבר בסדרת הכתבות "ארץ צמודי הקרקע".
הנה כמה מספרים לפני שממשיכים: אחרי דחיית העתירה, פורסמו השבוע תוצאות שני מכרזים של רמ"י לבניית 171 בתים, מתוך 248 שיהיו בסך הכול בהאון. המכרז הראשון יועד לציבור הרחב, ללא עדיפות, בהם שווקו 91 מגרשים לבניית בית בשטח של 200 מ"ר. במכרז השני שווקו 80 מגרשים, עם עדיפות לרוכשי דירה ראשונה ומשרתי מילואים, בהם הבתים קצת יותר קטנים - 160 מ"ר (מילואימניקים מקבלים גם 100 אלף שקל הנחה, ש.ש). במכרז הראשון, רוב המחירים הזוכים נעו בין 1.8 ל-2.7 מיליון שקלים, כאשר המחיר הגבוה ביותר עמד על 4.6 מיליון שקלים. במכרז השני רוב המחירים נעו בין מיליון ל-1.6 מיליון שקלים, כאשר המחיר הגבוה עמד על 2.8 מיליון שקלים. (המחירים לא כוללים פיתוח, כמו כל המחירים שמוצגים בכתבה זו).
מחירי הקרקעות הללו לא נראים חריגים במיוחד, והם אכן לא. אם כבר יש שיאמרו שהם אפילו משתלמים למדי. אלא שכאן גם מגיע הטוויסט - לא רחוק משם, בקיבוץ גינוסר, אף הוא לשפת הכנרת, עלות מגרש של כ-500 מ"ר, עליו ניתן לבנות 200 מ"ר, עמדה על 130 אלף שקל רק באוגוסט האחרון - פחות מעשירית המחיר לעומת מכרז האון. עסקה חד-פעמית? לא ממש. מספר מגרשים, באותו גודל ועם אותם אחוזי בנייה, נמכרו בכמאה אלף שקל בגינוסר בדצמבר האחרון, לפי נתוני רשות המיסים. מדובר במגרשים ל-36 בתים חדשים בשלבי בנייה, ועם עוד 60 מגרשים שבהם הבנייה צפויה להתחיל בשנה הבאה.
על שווי הבתים שלהם כיום אפשר ללמוד מעסקת מכירה מתוקשרת שהתבצעה בקיץ 2023, אז רכש איש התקשורת חנוך דאום בית בהאון תמורת 8.3 מיליון שקלים
איפה נרשמים? לא נרשמים. הציבור הרחב, בין אם הוא משרת מילואים ובין אם אזרח פשוט החולם על צמוד קרקע עם נוף פסטורלי, יכול רק לפנטז על מחירי הקרקעות הללו. הבנייה מותנית בקבלה לקיבוץ, כאשר גינוסר הוא רק דוגמה. עסקאות שנעשו לאחרונה למשל בקיבוץ מעגן, אף הוא על גדות הכנרת, מציגות תמונת מצב דומה. כך למשל, לפי נתוני רשות המיסים מלפני כשנה וחצי, על מגרש של חצי דונם עם 250 מ"ר לבנייה שולמו 217 אלף שקלים בלבד.
"כמו שאתה לא משווה את ג'סר א-זרקא לקיסריה"
קצת רקע. בתחילת שנות האלפיים שקע קיבוץ האון בחובות כבדים של למעלה מ-65 מיליון שקלים, ופורק הלכה למעשה בהחלטה של ועדה ממשלתית ב-2002. כעבור חמש שנים שוב החלטת ממשלה, והפעם להפוך את האון ליישוב קהילתי, כמו שנעשה עם קיבוץ אחר שהיה שקוע בחובות, משמר דוד, וכיום נחשב יישוב וילות יוקרתי. בהליך של עשור במשמר דוד התושבים הוותיקים קיבלו את הבתים ללא עלות ובנוסף מימון שיאפשר להם לשפץ אותם, בעוד שאדמות הקיבוץ החקלאיות הוחזרו למדינה ושאר הקרקעות המיועדות למגורים, שווקו לכל המרבה במחיר.
בהאון העיקרון תוכנן להיות דומה, אולם שם לא הצליחו במשך שנים לשחזר את ההצלחה של משמר דוד. בקיבוץ נותרו 38 חברים שבסופו של דבר, לאור חרב החובות שהונפה עליהם, קיבלו עסקה די משתלמת - הבתים שלהם נרשמו על שמם, הפנסיות שלהם הובטחו והם קיבלו מימון לשיפוץ הבתים. על שווי הבתים שלהם כיום אפשר ללמוד מעסקת מכירה מתוקשרת שהתבצעה בקיץ 2023, אז רכש איש התקשורת חנוך דאום בית ביישוב תמורת 8.3 מיליון שקלים.
"אנשים יודעים שקבלה לקיבוץ כרוכה במחויבות למגורים בו, אבל במקרה של האון אנשים מבינים שרמ"י אומרת דבר אחד וקורצת תוך כדי שהיא אומרת. הרי שלושת רבעי מהבתים יהיו בתי נופש. רמ"י עובדת על כולם בעיניים"
עידן גרינבאום
לצד המחירים, מה שבולט כעת במכרז האון הוא הפומביות שלו. כלומר, עצם העובדה שהציבור הרחב מיודע בכך שיש לו הזדמנות לקנות קרקע לבנייה בסמוך לכנרת, היא הדבר היוצא מן הכלל. מכיוון שכיום המדיניות בקיבוצים היא של בניית הרחבות רק באמצעות קבלה לקיבוץ, הרי שהמידע הזה מועבר מפה לאוזן, וכמובן שקודם כל לבני הקיבוץ. כך למשל נכתב באוגוסט 2017 באתר של קיבוץ מעגן: "עם הצטרפותה של משפחת (השם שמור במערכת) למעגן ובטרם נתחיל בבניית ביתם על המגרש שסומן להם, אנו מעוניינים לשווק גם את המגרש האחרון שנותר פנוי בשכונת הבנים. בטרם נפתח את שערנו למשפחה מבחוץ, עומדת זכות ראשונים זו לחברי מעגן או מי מבניהם או בנותיהם לבחור בכך".
בקיבוץ גינוסר עלות מגרש של כ-500 מ"ר, עליו ניתן לבנות 200 מ"ר, עמדה על 130 אלף שקל רק באוגוסט החולף - פחות מעשירית המחיר לעומת מכרז האון. כמו כן, מספר מגרשים, באותו גודל ועם אותם אחוזי בנייה, נמכרו בכמאה אלף שקל בדצמבר האחרון
איתן אלוני, לשעבר יו"ר קיבוץ גינוסר, מאשר כי מי שאין לו משפחה בקיבוץ או שהוא לא מתגורר בו, לא יכול לדעת על הזדמנות לבניית בית, אולם בד-בבד טוען שהקיבוץ כן מקבל את כולם. "אנחנו פתוחים לכולם, רק לפני שמקבלים אותך רוצים להכיר אותך", הוא מסביר. "תנאי להגשת מועמדות לקבלה הם מגורים כשוכר בקיבוץ, או שאתה בן משק. אחרי הקורונה, כשכולם רצו לחזור ליישובים כפריים, הייתה לנו רשימה של שלושים בני משק שאמרו שהם רוצים לחזור. נאלצנו להגיד לחלק שיחכו להרחבה הבאה. היא אמורה לצאת לדרך בעוד קצת יותר משנה".
בהתייחסות לפערי המחירים העצומים בקרקעות בין התושבים החדשים של האון ובין תושבי הקיבוץ שלו גינוסר, אומר אלוני כי אי-אפשר להשוות. "אלו שני יישובים שונים, באופי שלהם, כמו שאתה לא משווה את ג'סר א-זרקא לקיסריה, למרות שהם אחד ליד השני ושניהם על החוף". לדבריו, "חנוך דאום שקל לקנות בגינוסר לפני שקנה בהאון. הוא היה מגיע לכאן בסופי-שבוע, לכתוב את הספר שלו שעכשיו הפך לסדרה בטלוויזיה. ראינו אותו מטייל כאן על החוף, אבל הוא ירד מהרעיון לקנות בגלל שהוא הבין שזה דורש קבלה לקיבוץ. הוא לא היה מתקבל לא בגלל שהוא כן או לא חובש כיפה, אלא בגלל סיבה אחרת - שאין לו כוונה לגור בקיבוץ".
מקורבים לדאום טוענים מנגד, שהוא לא רצה לקנות בית בקיבוץ פשוט בגלל שאין שם בתים למכירה. יש שם, הם מוסיפים, אנשים מקסימים.
"פגשת פעם פקחי פיג'מות של רמ"י?"
נחזור אל מכרז האון שהרים את מכסה המנוע מעל לתופעות הפריבילגיות המוכרות מן העבר, ושלא נס ליחן גם בישראל כיום. המכרז התפרסם כבר בקיץ 2021 אבל מאז נדחה 11 פעמים מסיבות שונות. הפעם האחרונה שפורסם היה בקיץ האחרון, אוגוסט 2024, ותיבת המכרזים נסגרה באמצע ספטמבר. כמה ימים לפני כן הוגשה העתירה המנהלית של המועצה האזורית. הטענה העיקרית בה, שנדחתה השבוע, הייתה שעצם פרסום המכרז נוגד סיכום מוקדם בין רמ"י ובין המועצה, לפיו פרסום המכרז ייעשה בהסכמה משותפת של רמ"י והמועצה, כפי שקבע אחד הסעיפים בהסכם שנחתם בין הצדדיים ב-2012. ציון זמן המעיד על משך הזמן שבו נמשכת המחלוקת המשפטית.
"לוועדת קבלה אין יכולת לבדוק האם בן-אדם באמת מתכוון לגור במקום וגם אין לה סנקציות להפעיל כנגד מי שאמר שהוא מתכוון לגור במקום ובסוף לא גר שם"
עידן גרינבאום
המחלוקת הפכה עם השנים לסכסוך יצרי בין ראש המועצה גרינבאום לבין יעקב קוינט, מנהל רמ"י, אולם אם מסננים את הרעשים ואת הדם הרע בין האישים, הרי שהוא טומן בחובו ויכוח עקרוני: האם בהקמת יישוב חדש בישראל, עדיף לאפשר מחירי קרקעות זולים יותר לגרעין תושבים שיבחר מראש, כפי שמעוניין ראש המועצה - או שהאינטרס של המדינה הוא מחירי קרקעות גבוהים יותר במכרז פתוח, כפי שדרשה וקיבלה רמ"י.
הוויכוח הזה נמשך למעלה מעשור, ואולם, במהלך הזמן רמ"י קיבלה מספר החלטות שנועדו לשכך את ההתנגדות של המועצה ואפשרו גם את הפסיקה לטובתה בבית המשפט כעת. בין היתר, קבעה רמ"י כי מי שזוכה במכרז יצטרך לעבור ועדת קבלה תחת המועצה האזורית ובכפוף לחוק ועדות הקבלה (השנוי בעצמו במחלוקת). על פניו פשרה שאמורה לספק את שני הצדדים: רמ"י מקבלת את המכרז הפתוח שבו היא חפצה, והמועצה נשארת עם הזכות לסנן את התושבים. עוד נקבע, כי הזוכה במכרז יצטרך להתגורר בבית חמש שנים ויוכל למכור אותו רק כעבור שבע שנים.
"במכרזים שפרסמנו לא זכו טייקונים ולא בנים של בעלי הון, אלא צעירים וחיילי מילואים אשר מעוניינים להתגורר במקום היפהפה וקיבלו הנחה משמעותית ביותר במחיר הקרקע"
יעקב קוינט
את בית המשפט הצעד הזה סיפק: פסק-הדין השבוע קבע כי תנאים אלו מהווים מנגנונים מאזנים אל מול טענת המועצה שהאון עלול להפוך ליישוב רפאים לעשירים בלבד שיבואו אליו רק בחופשות. אולם גרינבאום סבור שמדובר באחיזת עיניים ומצביע על כך שאין לו או לרמ"י שום יכולת לאכוף ולהטיל סנקציות על מי שלא יעמוד לימים בתנאי המכרז. "לוועדת קבלה אין יכולת לבדוק האם בן-אדם באמת מתכוון לגור במקום וגם אין לה סנקציות להפעיל כנגד מי שאמר שהוא מתכוון לגור במקום ובסוף לא גר שם", הוא אומר לשומרים. "רמ"י עצמה לא מפקחת. פגשת פעם פקחי פיג'מות של רמ"י, שבאים לבדוק האם בן-אדם באמת גר במקום חמש שנים כמו שהתחייב?".
לדבריו, הוא מתעקש על סינון של גרעין ראשוני בלבד, של כמאה משפחות, ולאחר מכן הוא לא מתנגד למכרז פתוח. לטענתו, השיטה של מכרז הפתוח לכל המרבה במחיר, "זו לא דרך לבנות יישוב. מ-2014 דובר על מאה מגרשים מאורגנים. זו הייתה ההסכמה".
קוינט, מצדו, נצמד לפסיקה. "אדמות האון אינן שייכות רק לתושבי המועצה ולבניהם", מסר השבוע לעיתונות. "במכרזים שפרסמנו לא זכו טייקונים ולא בנים של בעלי הון, אלא צעירים וחיילי מילואים אשר מעוניינים להתגורר במקום היפהפה וקיבלו הנחה משמעותית ביותר במחיר הקרקע". המשך יבוא.