יום שני שעבר. תשע בבוקר. רחוב סנהדרין בשכונה ד' צפון בבאר שבע שקט. אפילו חתול לא יילל וציפורים לא צייצו. הרעש היחיד שהפר מדי פעם את השקט הגיע מאגזוזי האוטובוסים שפולטים עשן שחור. שכונה ד' הפכה לשכונה שלווה. את מקומם של העבריינים המסוכנים ושל סוחרי הסמים הכבדים שהקימו בה מאות תחנות סמים תפסו במרוצת השנים סטודנטים וזוגות צעירים, שהימרו על שכונה שלפני עשרים שנה אף אחד לא רצה לגור בה.
"פעם היו עפים פה רימונים כמעט כל השבוע. ירו חופשי על אנשים. היה פה שיקאגו ואני לא מגזים. רציחות, חיסולים באמצע היום, לא דפקו חשבון לאף אחד. המשטרה הייתה על הקרשים. העבריינים ניהלו את השכונה. סמים היו בכל פינה, מכל הסוגים", נזכר בעל מכולת ותיק. "היה מפחיד לחיות בשכונה הזו. אנשים ברחו מכאן. היו פה מלא דירות ריקות שהפכו ל'מכללות' להזרקת סמים עבור בני נוער. סוחרי סמים היו מדריכים נערים איך להזריק נכון לווריד ומשלמים להם במנות. מי שנשאר בשכונה או שיצא עבריין מדופלם או טייס או מנהל בית כלא".
עוד ב-mako כסף:
- גבעת זאב יקרה יותר מרחובות
- המפסידים הגדולים מסוף השבוע הארוך
- דור ה-Y קובע אלו המדינות שהכי טוב לחיות בהן
"אני זוכר את עצמי כבלש צעיר בראשית דרכי יושב במארבים על גגות של בניינים בשכונה כדי לאתר את מכירת הסמים בתחנות. זו הייתה עבודה סיזיפית ביותר. שבתות וחגים", נזכר סגן ניצב בדימוס, ישראל אריאלי. "זו הייתה אחת משכונות הפשע המסוכנות בישראל. התגוררו בה עבריינים אלימים ביותר שהטילו אימה על התושבים ולא היססו לירות ולפגוע בשוטרים".
אבנר, מוותיקי השכונה, מאשר את הדברים. "היו ימים שנזרקו פה רימונים במרכז 'גילת'. תושבים הסתגרו בבתים. אנשים חפים מפשע נרצחו רק בגלל שבמקרה נקלעו לירי. אחרים חוסלו בגלל מלחמות על מנת סם או סכסוך בין עבריינים. כשבן שלי התגייס לצבא וחיילים התנכלו לו הוא היה מפחיד אותם שהוא יביא עבריין משכונה ד' שיטפל בהם. מהר מאוד הפכו לחברים שלו. הגעת הסטודנטים הרימה את השכונה מאשפתות אבל עדיין זה לא זה".
לאורך השנים ניסו משרדי ממשלה לשקם את השכונה במסגרת פרויקט שיקום שכונות אבל הפרויקט נחל כישלון חרוץ. עשרות מיליוני שקלים ירדו לטמיון.
היזמים עשו מיליונים
השכונה זכתה לעלות לכותרות, בין השאר, בגלל הזמרת זהבה בן ואחותה אתי לוי שגדלו בה וכבשו את תחנות הרדיו. הבמאי חיים בוזגלו תיאר את המציאות המדממת שלה בסדרה "זינזאנה", שהתבססה על חייו הדרמטיים של גונדר בדימוס, שלמה טוויזר, מנהל בית כלא באר שבע לשעבר, שאיבד אח אחד מהזרקת של מנת יתר ואח אחר נרצח.
יו"ר ועד השכונה, ז'קלין לוי אחותם של זהבה ואתי לוי, איבדה אחות בת 23 שמתה ממנת יתר. "אנשים אז לא רצו לעזוב את השכונה כי לא הייתה להם שום אלטרנטיבה. הורים ניסו לשמור על הילדים שלהם בשיניים שלא ידרדרו לפשע", היא נזכרת. "שכונה ד' יכולה הייתה להיות בקלות 'בוורלי הילס' אבל לצערי זה לא קרה ואני גם לא רואה שזה יקרה בעתיד. הסטודנטים שינו את השכונה אבל המהפך לא הושלם".
הרנסנס בשכונה החל למעשה בראשית שנות ה-90 כאשר גל של אלפי סטודנטים נרשם לאוניברסיטת "בן גוריון" והביקוש לדירות בשכונה שקרובה לקמפוס החל לעלות. עורכי דין, כרישי נדל"ן ויזמים ממרכז הארץ שהיו הראשונים לזהות את המגמה החלו לרכוש מאות דירות במחירים מגוחכים.
דירת שני חדרים ברחוב אלכסנדר ינאי נמכרה בשנת 1992 ב-110 אלף שקל. כיום מחירה נע סביב 720 אלף שקל, והוא ממשיך לטפס. דירת שלושה חדרים בשדרות הנשיאים, כיום רגר, הצמודה לאוניברסיטה נמכרה ב-200 אלף שקל. כיום שוויה נע סביב 850-900 אלף שקל. השכירות קפצה מ-500 ל-1,300 שקל. חלק מהמשקיעים רכשו דירות במחירי רצפה מחברת "עמידר" שרצתה להיפטר מדירות לא מאוכלסות במצב ירוד.
"זו הייתה תקופה הזויה, מטורפת. במשך שנים היו בשכונה המון דירות ריקות: רק תבוא תיקח. פתאום משום מקום היו דופקים לנו על הדלתות כל מיני אנשי עסקים מתל אביב שנמכור להם את הדירות במחירים שאז נחשבו יקרים", מספרת לוי. "אף אחד לא חלם ששכונת פשע ששוטרים פחדו להיכנס אליה הופכת לכל כך מבוקשת. גם היום מישהו פנה אליי וביקש לקנות את הבית שלי ב-830 אלף שקל. היזמים גזרו פה עשרות מיליוני שקלים על חשבון התושבים שמיהרו למכור את הדירות בגלל מצוקה כלכלית".
"כולם חיפשו לגור הכי קרוב לאוניברסיטה, גם היום. מרבית הסטודנטים הגיעו ללמוד בבן גוריון בגלל שזו אוניברסיטה חברתית, קהילתית. בנוסף לכך יוקר המחיה בעיר וההוצאות נמוכות יחסית לירושלים ותל אביב", אומר אביתר, סטודנט בבן גוריון. "אני חושב שהסטודנטים שדרגו את השכונה בצורה משמעותית מאוד".
הפשיעה בשכונה ירדה בצורה דרמטית. רחוב רינגלבלום בשכונה עבר מתיחת פנים. סטודנטים, בסיוע יזמים, הקימו לאורכו מסעדות, פאבים ומועדון. ברחובות אחרים הוקמו עסקים קטנים והשכונה התחילה לקבל פוש כלכלי חזק. יזמים ממרכז הארץ רכשו דירות קרקע ישנו ובנו כמה עשרות יחידות דיור כדי לגרוף תשואה גבוהה של שכר דירה.
מה חסר?
סיור בחלקים גדולים בשכונה מגלה הזנחה בחצרות הבניינים, מחסור בספסלים, בגני ילדים, בגני משחקים ובפארקים ותשתיות רעועות וישנות. השכונה זקוקה לעיצוב מחדש.
"הסטודנטים הוסיפו הרבה לשכונה אבל גם הם אשמים במצב הקיים. ברובם המוחלט הם אינם תושב העיר. הניקיון לא מעניין אותם, הם לא משקיעים בלטפח את השכונה ויום אחרי שהם סיימו ללמוד הם עוזבים. הם יכולים לחיות בכל מיני כוכים כדי לחסוך כסף", אומרת לוי בכאב. "פניתי המון פעמים לעירייה ולראש העיר, רוביק דנילוביץ' והתרעתי בפניו על המצב. הרבה לא השתנה. זה יכולה להיות פנינה של שכונה, הדובדבן בקצפת של העיר".
גם מתווכים ויזמי נדל"ן טוענים, שמחירי הדירות יכולים לנסוק ולשבור שיאים חדשים אם העירייה תשפר את המצב החזותי של השכונה.
מעיריית באר שבע נמסר: "עיריית באר שבע פועלת במסגרת תכנית רב-שנתית לשיפוץ ושדרוג השכונות הוותיקות בעיר בהן שכונה ד'. מדובר במהלך שמקדמת העירייה בשנים האחרונות בהשקעה של עשרות מיליוני שקלים, כחלק מתכנית רחבה להתחדשות עירונית, שדרוג ועיצוב המרחב הציבורי.
דוגמה לכך הנו פרויקט אותו מקדמת העירייה בימים אלו בשיתוף משרד התחבורה לחידוש רחוב אברהם אבינו בשכונה ד' בסכום הנאמד בכ-7 מיליון שקלים. במסגרת הפרויקט מתוכננים: שבילי אופניים, חידוש מדרכות, החלפת תשתיות מים וביוב, ריבוד וקרצוף תשתית הכביש ופיתוח נופי-עצים וצמחיה. בנוסף, בשנים האחרונות השקיעה העירייה למעלה משני מיליון שקלים בפיתוח ושיקום תשתיות ברחוב רינגלבלום.
מיזם חשוב נוסף, בליבה של שכונה ד' הוותיקה, שמובילה העירייה בשנה האחרונה יחד עם קרן ברכה ואדריכלים מהארץ ומחו"ל הנו תכנון "פרויקט המחצבה", לחידוש המכתש בשכונה והפיכתו למוקד תיירותי, ופנאי ייחודי שיהפוך לעוגן בינלאומי.
מחירי הדירות בשכונה אז והיום
בסיוע תיווך "קמפוס" המתמחה במכירה ושכירת דירות בשכונה התמקדנו בחמישה רחובות מרכזיים בשכונה כדי לבחון את רמת המחירים בה:
סנהדרין. מכירה: 2-3 חדרים: נע בין 400 ל-500 אלף שקל. השכירות נעה בין 1,300 ל-1,700 שקל. הרחוב ממוקם בצפונה של השכונה, רחוק יחסית מהאוניברסיטה. לפני כעשרים שנים מחירי הדירות ברחוב נעו בין 90 ל-110 אלף שקל בלבד.
רחוב בר גיורא. מכירה: 2-3 חדרים: 550- 600 אלף שקל. שכירות: 1,700 – 2,000 שקל. לפני עשרים שנה המחיר נע בין 100 ל-120 אלף שקל.
אלכסנדר ינאי. מכירה: 2-3 חדרים: 650- 740 אלף שקל. קרוב מאוד לאוניברסיטה. שכירות: נעה בין 2,000 ל-2,700 שקל. לפני כעשרים שנה מחירי הדירות נעו בין 110 ל-130 אלף שקל.
אלפרד רוסי. 2-3 חדרים: 640 ל-720 אלף שקל, הרבה תלוי במצב הדירה (שופצה או לא - בהתאם המחיר יכול לעלות). שכירות: נעה בין 2,000 ל-2,400 שקל. לפני כעשרים שנה: 90 ל-120 אלף שקל. מרוחק חמש דקות מהאוניברסיטה.
רינגלבלום. מכירה: 2-3 חדרים: 750 ל-820 אלף שקל. שכירות: בין 2,400 ל-3,000 שקל. לפני כעשרים שנה המחיר נע בין 130 ל-150 אלף שקל. רחוב הכי קרוב והאיכותי שגובל באוניברסיטה וזוכה לביקוש רב.
מחירי שכירות צמודי קרקע: שלושה עד ארבעה חדרים נע בין 2,600 ל-3,400 שקל. רוצים לקנות? המחיר יכול לחצות בקלות את רף המיליון שקל.
על פי אתר "מדלן" המחיר הממוצע לדירה בשכונה נע סביב 614 אלף שקל. מדד למ"ר: 11,300 שקל. שכירות ממוצעת: 1,960 שקל.
באתר עצמו פורסמו דירות שנמכרו באחרונה בשכונה: דירת שלושה חדרים באברהם אבינו - מהרחובות הישנים אבל המרכזיים בשכונה - בשטח של 55 מ"ר במחיר של 830 אלף שקל. לפני כעשרים שנה הדירה עלתה כ-120 אלף שקל בלבד. ברחוב ארניה אוסוולדו נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח 50 מ"ר בסכום של 800 אלף שקל. דירת שני חדרים ברחוב שלמה המלך בשטח של 44 מטר נמכרה ב-820 אלף שקל.