יש ז'אנר של סרטי אימה על רוחות רפאים שנשארות לרדוף בני אדם בבית שבו התגוררו כשהיו בחיים. התסריט די חוזר על עצמו: משפחה מאושרת עוברת מהעיר לכפר, כדי להתגורר בבית עתיק וקצת מלחיץ, רק כדי לגלות שהוא רדוף רוחות. אז כנראה שבמציאות לא תמצאו רוחות בקירות או שלדים בארונות, אבל יש לא מעט דירות מיד שנייה שעלולות להרגיש די רדופות.
שוק המוצרים מיד שנייה הוא פרוץ למדי. אין עליו פיקוח, אין מי שיחזיר לנו כסף אם קנינו משהו שלא עובד. כשאנחנו רוכשים מוצרים שונים מיד שנייה כמו מוצרי חשמל, רהיטים, אפילו מכוניות, יש לנו דרך די פשוטה לגלות אם הם תקינים – נעשה בירור יסודי, נשלח את האוטו לבדיקה ונוכל די בקלות לאתר פגמים. זה לא כזה קל להסתיר אותם.
אבל כשזה מגיע לקניית בית, משום מה הישראלים פחות חשדנים. אז נוותר על לשלוח את האוטו למכון בדיקה כדי לוודא שהוא לא עבר תאונה, אבל לא יעלה על דעתנו לעשות את זה עם הבית שאנחנו עומדים לרכוש. קונים רבים בשוק הדירות מיד שנייה לא יודעים בכלל מה זה בדק בית ומי עורך אותו – דווקא בעסקה הגדולה בחיינו, אנחנו לגמרי קלולס.
"אנשים שקונים בית, בין אם הוא חדש מקבלן ובין אם הוא יד שנייה, מסונוורים לחלוטין", אומר לנו אבי, עורך בדק בית (בציון 9.79 במידרג). הקונים נמצאים בהתרגשות גדולה, הרבה מהם לא מצליחים להבחין בפגמים".
אבל הרבה פעמים, יש גם יש פגמים. אלא שצריך לדעת קודם כל איפה לחפש אותם. ביקשנו מבודקי בתים המדורגים באתר מידרג טיפים שחובה לדעת לפני רכישת דירה מיד שנייה. לא רק שהידיעה הזו עשויה לחסוך לכם הרבה כסף, היא גם תשמור עליכם מפני עוגמת נפש.
אל תתעכבו על הקטנות
בשונה מדירה חדשה מקבלן, בדירה מיד 2 אין צורך לשים לב לכל שריטה בפרקט או כתם על הקיר. בכל זאת, אתם קונים דירה שעברה כמה דברים בחיים שלה. ליקויים שנחשבים לבלאי סביר, למשל, רצועות קרועות בתריסים, מעגלי חשמל מקצרים או ברזים חלודים – כל אלה לא תופסים במשא ומתן ולא יורידו את מחיר הדירה.
בדיקה של בית לפני קנייה חייבת להתמקד בליקויים רציניים, כאלה שיכולה להיות להם השפעה מהותית על מחיר הנכס או שיכולים לרמוז על בעיות שיצוצו בעתיד. אז תעשו לעצמכם טובה ואל תתעכבו על הקטנות.
התעכבו על מערכות שאינן גלויות לעין
בדק בית היא למעשה בדיקה שעושה בעל מקצוע מורשה, לכל מערכות הבית, על מנת לבדוק אם ישנם ליקויים שאינם נראים לעיני הרוכשים. בודק בתים מבצע בדיקה מדוקדקת של כמה שעות בנכס, מתעד ומפרט בדוח את כל הליקויים בנכס ואת העלות הצפויה של תיקונם.
על מה מסתכלים בודקי הבית? על מערכות המים, האיטום, החשמל, הריצוף. על נזקי רטיבות, שיפועי רצפות, איטום החלונות, ועוד פרמטרים שאתם בכלל לא מעלים על דעתכם שעלולים להיות בעייתיים. וחשוב מכך – שאינכם יכולים בהכרח לראות בעין וצריך אמצעים מיוחדים כמו מצלמה טרמית לאיתורם. למשל, במקרה של נזילות בקירות.
"כבר קרה לי שבדיקה שערכתי לבית הפילה את כל העסקה", מספר יניב, בודק בית המדורג באתר מידרג. "המוכר הסתיר או לא ידע על רטיבות רצינית ברצפת הבית, ובעקבות הגילוי הקונים החליטו להמשיך לחפש".
אם בדירה יש צנרת מתכת ישנה, לא מן הנמנע שבתוך פרק זמן קצר תצטרכו להחליף את כולה. גם ליקויי בטיחות במערכת החשמל או בתשתיות של הדירה יכולים לחייב אתכם בשיפוץ יסודי ויקר. בנוסף, אתם יכולים להיות בטוחים שהמוכרים לא חיו בשלום עם דליפה מהגג במשך 20 שנה, אלא שהם פשוט לא הצליחו לטפל בה. בקיצור, המערכות הגדולות הנסתרות מהעין הן המערכות שכדאי לחשוד בהן לפני שקונים דירה מיד שנייה.
השתמשו בליקויים כקלף מיקוח
בדק בית לא נועד רק למוטט עסקאות – דוח בדק בית יכול להוות קלף חזק במשא ומתן מול המוכרים. אם תדעו על הליקויים שלא נחשפו, תוכלו לבקש מהם לשלם עליהם או להוריד את המחיר הסופי. "היו לי מקרים שמצאתי ליקויים שמגיעים ל-10% ממחיר הקנייה. ליקויים של 300-400 אלף שקל בדירה שעולה 3 מיליון", אומר עופר, בודק בית המדורג באתר מידרג בציון 9.83. "זה משמעותי. רוב האנשים לוקחים את הרכב למוסך לפני שהם רוכשים אותו, אז בטח שצריך לבדוק גם דירה".
בדקו אם הבדק מיותר
למרות הסעיף הקודם, יש סייג אחד לבדק בית לפני רכישת דירה – השאלה אם אתם מתכננים שיפוץ דירה באופן גורף. אם התשובה היא כן, אז לא בטוח ששווה לכם להשקיע בבדיקת הדירה. אם אתם מתכוונים להחליף את הצנרת, לחדש את מערכת החשמל ולהעלים את הריצוף הישן, יכול להיות שאפשר לוותר על הבדיקה אם מחיר הרכישה מגלם בתוכו את מצב הבית.
הסתכלו על התמונה הגדולה
עלות בדק הבית מושתת עליכם הקונים, ואינה מחייבת את המוכרים. זאת אומרת שאם אתם שוקלים לקנות דירה במרכז תל אביב, בהחלט ייתכן שהמוכרים יזרקו אתכם מכל המדרגות ברגע שתעלו את נושא הליקויים, והם לא יהוו קלף מיקוח. אבל זה ממש לא אומר שצריך לוותר – אתם צריכים לדעת מה אתם קונים, לראות את התמונה במלואה ולהחליט האם העסקה משתלמת לכם או לא.
"בנושא של ליקויים אקוטיים אני ממליץ לא להתפשר – הקונה חייב להבין שמדובר בעלות, לעיתים משמעותית מאוד, שתכביד עליו בשלב מאוחר יותר", טוען ניר, בודק בית המדורג עם 872 חוות דעת באתר מידרג. "בין אם העסקה תתפוצץ או לא, מומלץ לדעת מראש למה אתם נכנסים ולקחת את זה בחשבון".
מומלץ לעשות בדק בית בשלבים מתקדמים של העסקה, כשאתם בטוחים שאתם מעוניינים לרכוש את הבית ורק רוצים להיות בטוחים שלא פספסתם משהו. בסופו של דבר, בדק בית הוא הוצאה שיכולה לחסוך לכם הרבה כסף בעתיד.
בהכנת הכתבה השתתפו מומחי בדק בית המדורגים באתר מידרג. באתר מידרג תוכלו למצוא מעל 2,153,771 חוות דעת על בודקי בתים ועל אלפי בעלי מקצוע נוספים בכ-140 תחומים שונים. המלצות על בעלי מקצוע זמינות באתר ובאפליקציה.