מחיר דירה ממוצעת מסתכם ב-1.5 מיליון שקל – כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אבל כמה עולה הדירה לקבלן – כמה הוא מרוויח עלינו? ומהם המרכיבים העיקריים הכלולים בעלות הדירה?
השאלות האלו חשובות. אם הרווחים של הקבלנים סבירים, אז איך ולמה שמחירי הדירות ירדו? אז עולה שאלת המפתח - למה המדינה לא מוזילה את העלויות שהיא אחראית עליהן - עלות הקרקע והמיסוי – זה המפתח להורדת מחירי הדירות. אבל הממשלה לא רוצה להוריד מיסים על נדל"ן (מס רכישה, מס שבח, השבחה ועוד) כי זה מכניס לה מעל 10 מיליארד שקל בשנה, והיא מספק קרקעות בחינם רק במסגרת מחיר למשתכן – סוג של הנחה ייעודית לקבוצת זכאים. אבל ככה לא בונים מדינה – ככה לא מורידים את מחירי הדירות לכולם.
קרקע יציבה מדי
עלות הקרקע היא עלות מרכזית בעלות כוללת של דירה. הקרקע בממוצע מהווה 30% ממחיר הדירה. עם זאת השונות גדולה – במרכז הקרקע מהווה הרבה יותר מ-30% מהעלות, ובפריפריה הקרקעות זולות. קרקעות משווקות (לרוב) על ידי המדינה כך שהמדינה בעצם קובעת את המחיר.
בתוכנית מחיר למשתכן נקבע שהקרקע תהיה אפס וההנחה הזו לקבלן מתגלגלת לזכאים, ולכן ככל שמחיר הקרקע יקר יותר, כך ההנחה גבוה יותר – במרכז ההנחה שמתבטאת בתוכנית היא גדולה ומנגד בפריפריה ההנחה נמוכה יחסית.
כך או כך, בהתעלם מתוכנית מחיר למשתכן שייעודית לקבוצה מסוימת של רוכשי דירות (זכאים ופה ושם מעט משפרי דיור), מחירי הקרקעות מעבר לכך שהם מהווים משקל מאוד גבוה בעלות הכוללת, עולים בשנים הבאות בשיעור חד, וכל עוד לא יהיה שינוי הרי שהקרקע היא מרכיב גבוה, במקרים רבים הכי גבוה מעלות הדירה.
לא זול לבנות בית
עלות משמעותית נוספת היא תשומות הבנייה. מדובר על עלויות העבודה והחומרים בהקמת הבניין, והעלויות האלו מהוות בין 25% ל-30% מעלות הדירה. העלות הזו מתגלגלת לרוכשי הדירות בצורה מאוד משמעותית – כשרוכשים דירה מקבלן, אזי לרוב התשלומים לקבלן צמודים למדד תשומות הבנייה. מדובר במדד שאמור לבטא בכמה השתנו עלויות הבנייה. בפועל, עלויות הבנייה מתייקרות בכ-2% בשנה (הרבה מעבר לעלייה במדד המחירים לצרכן), כך שמחיר הדירה שאתם כרוכשים משלמים מתייקר באופן שוטף (למדריך מדד תשומות הבנייה).
ולמה עליות הבנייה עולות? קיים מחסור בכוח עבודה מקומי (למרות הטבות שניתנות לתחום זה) ושוק הנדל"ן מסתמך על עובדים זרים. אלא שעדיין קיים מחסור בעובדים ובהתאמה השכר שלהם גדל (עודף ביקוש). גם חומרי הבנייה עולים, כך שלא מפתיע שמדובר במדד עם השפעה גדולה על מחירי הדירות.
עלות נוספת היא מיסים והיטלים. שיעור המס מגיע לכ-25% מעלות הדירה. בשנים האחרונות עלו מיסי הנדל"ן, כשמיסי הנדל"ן המצטברים עולים על 11 מיליארד שקל בשנה. מדובר בסכום של תזרים גבוה וקבוע שמשמן את התקציב השנתי. לא נראה שבממשלה יוותרו על סכום עתק זה, אבל יש סיכוי שרפורמה רחבה בתחום המיסוי (לרבות בתחום המס על שכר דירה) תגרום להפחתה של שיעורי המס על רכישה ומכירת דירה.
כמה מרוויח הקבלן?
שיטת העבודה הנוכחית היא שבבניית בניין מגורים יש גם יזם וגם קבלן. במקרים רבים מדובר באותו גוף. הרווח היזמי של הקבלן היוזם את הפרויקט מגיע בממוצע ל-10%-15%. הרווח הזה בתוספת כל העלויות המוזכרות מרכיבים את המחיר שאתם משלמים על הדירה. רווח מעט נמוך יותר יש לקבלן הבונה (להבדיל מהיזם). הרווחיות שלהם היא לרוב סבירה, כך שלא שבמגרש שלהם צפויה ירידה במחיר.
ובכלל – בהינתן כל המרכיבים האלו של עלות הדירה - האם יש סיכוי שמחירי הדירה ירדו? ובכן, הרווח של היזם והקבלן נראה בהחלט בגדר הסביר. אולי אפשר לנגוס ברווח שלו 2%-4%, אבל אם רוצים שמחירי הדירות ירדו אמיתית, אז צריך להוריד את מחירי הקרקע ואת המיסים. בינתיים לא רואים ירידה כזו באופק.
מדריכים נוספים:
המחיר האמיתי של הדירה
מחירי הדירות – לאן?
mako כסף - כל מה שצריך לדעת