קשה מאוד לזוג צעיר לקנות דירה בישראל. זה כבר ברור לכולם. אבל נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מעלים תמונה מדאיגה בנוגע למצבם של צעירים רבים בישראל שמתקשים לשכור דירה בשוק השכירות הפרטי. מחקר של מרכז אדוה מראה כי בעשור האחרון חלה עלייה משמעותית במספר משקי הבית של צעירים השוכרים דירות, בעיקר עקב עלויות הדיור הגבוהות.
נתוני הלמ"ס מראים כי בשני העשורים האחרונים, שיעור הצעירים בגילאי 25-34 שגרים בשכירות עלה מ-43 אחוזים לכ-55 אחוזים. החל משנת 2008 חלה עלייה ניכרת במחירי הדיור בישראל, כאשר בין השנים 2008 ל- 2024 זינק מדד מחירי הדיור יותר מפי שלוש. בתקופה זו העלייה בשכר ובהכנסות משקי הבית הייתה איטית בהרבה, מה שהביא לשחיקה ניכרת ביכולתו של הציבור בכלל, ושל צעירים וצעירות בפרט, לרכוש דירה.
מה עשו אותם צעירים שלא יכולים לרכוש דירות? מנסים לכל הפחות לשכור אותן. על פי המחקר, בין השנים 2021-2001 עלה שיעור משקי הבית שבראשם צעירים בגילי 34-25 המתגוררים בשכירות מכ-30 אחוזים ל- 48 אחוזים, זאת בהשוואה לשיעור מגורים בשכירות של כלל האוכלוסייה שעומד על 27 אחוזים.
והעלייה לא עוצרת. בשנת 2023 לבדה יותר מ-58 אחוזים מהשוכרים היו צעירים בגילאים הנזכרים, שנאלצו לשכור דירה בשוק הפרטי. הנתונים מצביעים על כך שרבים מהצעירים נאלצים להתפשר על שטח הדירה ואיכותה, בשל העלויות הגבוהות של שכר הדירה.
בחינת שיעור שכר הדירה הממוצע מתוך סך ההכנסה הכספית נטו של משקי בית בראשם עמדו צעירים במהלך שני העשורים האחרונים מלמדת על מגמה של שחיקה. בין השנים 2021-2008 שיעור שכר הדירה הממוצע מתוך ההכנסה הכספית נטו של משקי בית בראשם עמדו צעירים, עלה מ-23 אחוזים ל- 27 אחוזים.
רק שתי ערים גדולות מציעות מגורים משתלמים כלכלית
מבדיקת שכר הדירה והשוואתו לשכר הממוצע במשק עולה כי בתל אביב תאלצו לשלם כמעט 40 אחוזים מהשכר שלכם עבור דירה, ובירושלים וראשון לציון כמעט 30 אחוזים. פתח תקווה כמעט נוגעת בממוצע, ובני ברק, נתניה ואשדוד עומדות מעל 20 אחוזים. רק בחיפה ובבאר שבע תשלמו פחות מחמישית מהמשכורת שלכם עבור שכר הדירה.
רק לפני פחות מחודש פרסם הלמ"ס דוח שמראה כי שכר הדירה הממוצע לדירה בתל אביב עומד על כ־7,000 שקל בחודש. מדובר בעלייה של 4.9 אחוזים בממוצע במחירי השכירות בעיר.
על פי נתוני הלמ"ס, הדירות הגדולות בעיר רשמו עליות מחיר גדולות יותר בהשוואה לקטנות. דירות 1־2 חדרים עלו בשיעור מתון של 2.5 אחוזים ואילו דירות בנות 2.5 חדרים ומעלה, עלו בשיעור שנע בין 4.6 אחוזים־4.9 אחוזים. מחיר השכירות הממוצע בדירות 1־2 חדרים הוא 5,242 שקל לחודש, ודירות 4.5־6 חדרים מושכרות תמורת 10,601 שקל בחודש.
ההתרכזות דווקא בעיר תל אביב אינה מקרית. על פי המחקר, תל אביב-יפו היא מובילה בשיעור הצעירים המתגוררים בשכירות, כאשר שיעור משקי הבית בסקטור הזה עלה מכ-64 אחוזים בשנת 2003 לכ- 84 אחוזים בשנת 2021. מנתונים המבוססים על רישומי הארנונה מראים כי בשנת 2023 המספר אף גדל ל- 88.1 אחוזים, כאשר מרבית הדירות להשכרה הוחזרו על ידי צעירים. לשם השוואה, בירושלים שיעור זה הגיע באותה שנה ל-60.7 אחוזים, פחות מאשר בשנת 2003 בתל אביב.
וכל זאת, אם תתעקשו הנה ממוצע השכירות בערים המובילות. נכון לרבעון השני של 2024 המחיר הממוצע לשכירות חודשית הארצי עמד על 4,677 שקלים, עלייה של 4.4% מהרבעון הקודם. בתל אביב, כאמור, תשלמו 6,979 שקלים, בירושלים: 4,971 שקלים, בחיפה: 3,154 שקלים, ובבאר שבע: 2,918 שקלים (הנמוך ביותר מבין הערים הגדולות).
אין דירות למכירה ומחירי השכירות רק עולים
הקורונה והמלחמה לא שיפרו את קצב התחלות הבניה בישראל, וכתוצאה מכך לא נבנות יחידות דיור חדשות, מה שמאלץ את הצעירים לחפש פתרונות חלופיים ולשכור דירות. האשמה כאן היא לא של המלחמה (אם כי יש לה מרכיב משמעותי), ואפילו לא הקורונה, אם כי מדיניות הממשלה שנמנעת כבר שנים מלהתערב בשוק הדיור, לדאוג לשוק שכירות במחיר הוגן ומוגן, לפתוח קרקעות לבנייה ולבטל את הבירוקרטיה שתוקעת כאן שנים את הזמן שעובר מרגע שנחתם ההסכם עם היזם ועד לרגע בו הוא מוסר מפתח לדיירים החדשים.
אבל העובדה היא שאי אפשר לתלות את האשמה הבלעדית במה שהתרחש כאן ב-5 השנים האחרונות. על פי נתוני הלמ"ס, קצב התחלות הבנייה למגורים בישראל ירד מ-50 אלף יחידות דיור בשנה בשנות ה-2000 לכ-40 אלף יחידות דיור בשנה עד שנת 2023. אומנם ברבעון הראשון של שנת 2024 ראינו כבר התאוששות מסוימת, אבל אז הגיע הרבעון השני ש"התיישר" עם מה שהקבלנים והיזמים כל הזמן הזהירו ממנו: המחסור הגדול בידיים עובדות לצד עלייה בחומרי הבנייה הביאו לקצב התחלות בנייה הנמוך ביותר בשנים האחרונות. תוסיפו לזה את עליית הריבית בשנים האחרונות, שהגיעה לשיא של 4.75 אחוזים (ומאז ינואר 2024 התייצבה על 4.5 אחוזים), ותקבלו את מצוקת הדיור שמובילה אלפי ישראלים אל שוק השכירות.
בחינת שיעור המגורים בשכירות בקרב קבוצות שונות של צעירים מלמדת כי מגמת העלייה בשיעור הגרים בשכירות מאפיינת הן רווקים והן זוגות צעירים, אולם יש עוד אוכלוסייה שנתמכת במיוחד בשוק השכירות: אימהות חד-הוריות צעירות.
אלו אמנם עומדות במספר קריטריונים ולכאורה זכאיות לקבלת סיוע בשכר דירה ממשרד הבינוי והשיכון, אבל בחינה רב-שנתית של סכומי הסיוע ששולמו בפועל מלמדת כי לאורך השנים 2023-2013 סכום הסיוע הממוצע לחודש נע בין 840 שקלים ועד 1,040 שקלים, ונכון לשנת 2023 עמד על 872 שקלים בלבד.
מה צריך לעשות כדי לאפשר דיור במחיר הוגן?
המחקר של מרכז אדוה מציע כמה פתרונות. בטווח הקצר ההמלצה היא לרדת לשטח ולדבר עם נציגי הציבור ופעילים חברתיים שעוסקים בתחום הדיור, להיות שותפים לתהליך קבלת ההחלטות לרבות הזמנה לדיונים על גיבוש תוכנית אסטרטגית לשוק השכירות בטרם יגבשו את טיוטת התוכנית, על מנת לוודא כי התוכנית האסטרטגית מותאמת לצרכים בשטח.
בנוסף, יש להגדיל את תקציב המשכנתאות המסובסדות והסכומים המוקצים להשתתפות הממשלתית בהלוואות לרכישת דירה, ולהגדיל את סכומי ההשתתפות בשכר דירה לאוכלוסיות מוחלשות.
בטווח הארוך, המחקר דורש להרחיב את האופציה לשכור דירות בשכירות לטווח ארוך ללא מטרות רווח, מטעם המדינה שיפעל לצד האופציה של בעלות ולצד האופציה של שכירות פרטית.
בנוסף, קורא המחקר לרסן את משקיעי הנדל"ן ולהסדיר פיקוח על שוק השכירות הפרטי, על מנת לאפשר התפתחות של מערכת דיור המאפשרת לכלל הציבור להשיג קורת גג ראויה ויציבה.
"ללא שינוי במדיניות, אנו עלולים לראות הידלדלות של האוכלוסייה הצעירה במרכזי הערים, כאשר רק משקי בית מבוססים יוכלו להרשות לעצמם להתגורר באזורים אלה. על המדינה להוביל ליצירה של מגוון רחב של פתרונות דיור בר-השגה מותאמים לצרכים של קבוצות שונות באוכלוסייה, ולהבטיח למעגל רחב של משקי בית בישראל, ובהם משקי בית בראשות צעירים, קורת גג יציבה ובטוחה", מסכם ירון הופמן-דישון, חוקר במרכז אדוה.