המפגש עם משפחת וינברג מתקיים בקומה הרביעית בבניין בית אופקים שברחוב מנחם בגין בתל אביב. מהקומה הזאת, שכולה בבעלותם, הם מנהלים את העסק המשפחתי שמטופח ב־50 השנים האחרונות: קבוצת נדל"ן עם כ־200 נכסים - דירות, חנויות או משרדים - רובם בתל אביב. כולם מושכרים ועם פוטנציאל השבחה שיוביל לכ־700 יחידות. נוסף על כך, יש להם קרקעות היסטוריות ושטחים רבים בישראל ובעולם, שמסתכמים בכמה עשרות דונמים, גם כן באזורי הביקוש. הכלל האסטרטגי ברור: הם לא מוכרים נדל"ן שירשו או רכשו. הכול נשאר במשפחה.
איך בעצם יש לכם כל כך הרבה נכסים?
"סבא רבא שלי, יצחק גבריאולוביץ, היה איש נדל"ן ידוע ואמיד בשנותיה הראשונות של תל אביב", מספר בראיון בלעדי לגלובס ד"ר גיא וינברג, הבן של בעלי הקבוצה משה ונילי ויו"ר הדירקטוריון של מ.ו. השקעות, אחת החברות בה. "בתקופת מלחמת העולם הראשונה הוא עבר לשיקגו עם סבתא רבתא שלי פשה ועשה שם הרבה כסף בשיקגו ממכירת אלכוהול.
"בתחילת שנות העשרים הוא חזר לארץ והחל להיות יזם נדל"ן בתל אביב. הוא קנה הרבה מאוד קרקעות, ממש רחובות ואזורים שלמים במרכז העיר. כל מתחם הבימה היה שלו והופקע ממנו לצורך הקמת המתחם, וגם מתחם אוניברסיטת תל אביב היה שלו".
אלא שאז הגיע המוות הפתאומי של הסבא רבא, במה שהפך בהמשך לתעלומת חיפוש נכסיו. "הוא נפטר במפתיע בשנת 1953, בגיל 60, מהתקף לב. הוא לא השאיר רשימת נכסים ועד היום אנו נאבקים על קרקעות שהיו שלו ונעלמו מבעלותו לאורך השנים, מכיוון שבאותה התקופה הרישומים לא היו מסודרים. בין היתר, היינו בארכיונים שונים בלונדון או בטורקיה בניסיון להוכיח בעלויות.
"לדוגמה, יש אדמות באזור תל השומר ששמאי גילה לנו עליהן לפני שנה וחצי בשטח השיפוט של אור יהודה. התברר שהמדינה הפקיעה את הקרקע הזאת טרם מותו, ומשום שלא היה שימוש למטרת ההפקעה היא רצתה להחזיר אותה לבעלים אחרי מותו. אלא שלא נעשו פעולות בנושא והיא נרשמה על בעלים לא ידועים, בלי שהמשפחה מכירה את זה בכלל.
"למעשה, אחרי מותו של הסבא רבא אף אחד לא ניהל את הנדל"ן. השמאי פנה אליי כי הכיר את היסטוריית המשפחה וידע לתת אסמכתאות על הקרקע, ובמשך שנה וחצי התכתבנו עם הרשויות להסדר מקרקעין. לבסוף, הקרקע נרשמה בלי הליכים משפטיים לכלל היורשים וקנינו ממרבית היורשים את חלקם. מדובר בקרקע בעשרות מיליוני שקלים שפשוט לא ידענו עליה".
וינברג אף מספר על נכסים עם סיפור דומה באזור גבעת זאב. "יש לנו ביד הסכם משנות ה־40 וככה הצלחנו להירשם על 45 דונם מתוך 1,000, אך גם על השאר ניסינו להירשם והפסדנו משפטית. צרות של מי שיש לו הרבה קרקעות כנראה", הוא צוחק.
הנכסים לא רק מסתכמים בירושה מגבריאולוביץ. מתברר שגם בצד השני של המשפחה ידעו במה להשקיע. "משפחתו של סבי, יהושע וינברג, הייתה ממקימי ראשון לציון, ומשם יש לנו אדמות בעיר. יש לנו שותפות של 12% בשטח של 100 דונם בראשון לציון, ליד שכונת נווה הלל וצומת עין הקורא, שם מקדמים עם שותפים תב"ע ל־2,000 יח"ד".
וינברג מסביר כיצד הוריו לא רק ירשו נכסים רבים, אלא גם רכשו מהיורשים המשותפים, בני המשפחה האחרים, את חלקם. "בדור של אבא שלי כבר יש שמונה בני דודים, וכמעט כולם חיפשו למכור את חלקם ואנחנו אלה שקנינו אותם. כלומר הוריי, במשך 50 השנים האחרונות, קנו את נכסיי בני הדודים. אנחנו ברכישות אינסופיות ודואגים להגדיל את מצבת הנדל"ן כל הזמן.
"אנחנו לוקחים מימונים בנקאיים ורוכשים נכסים, מחזיקים ומשביחים אותם. אנחנו מקדמים תב"עות, ומחפשים איפה לבנות ולהשביח, ואנחנו מרחיבים אחזקות. אם דיירים רוצים למכור - אנחנו קונים. האסטרטגיה היא למכור כמה שפחות ורק במקרים ספציפיים, אם יש צרכים או שימושים חכמים יותר באותה העת. אנחנו משתדלים מאוד מאוד לא למכור".
נוסף לכול, השנה פנתה חברת מ.ו השקעות לגיוס אג"ח מהציבור, שגם הוא הושלם לאחר קשיים. זאת לאחר שניסתה בתחילה ללכת להנפקה במהלך שעורר עניין וביקורת רבה בשוק ההון.
"משכירים יותר מ-150 יחידות"
את קבוצת וינברג מנהלים חמשת בני המשפחה - ההורים משה ונילי והילדים גיא, רני ודדי. גיא, ד"ר לכלכלה באוניברסיטת בר אילן, אחראי על הצד הפיננסי והציבורי של מ.ו השקעות, רני מנהל את חברת כרם יזמות נדל"ן ודדי שותף במשרד עורכי הדין של המשפחה ומלווה בצד המשפטי. האמא נילי מנהלת את הצד המסחרי והחוזי עם הדיירים והאבא משה, ד"ר למשפטים באוניברסיטת תל אביב, מכווין את הספינה מלמעלה.
"אנחנו שלושה אחים, ועם הוריי כולנו עוסקים באותה המלאכה ועובדים באותו המשרד. אנחנו אוכלים צהריים יחד כמעט בכל יום בשעה 13:00 ומעורבים 24/7 אחד בחיים של השני. אבא שלי, בן ה־75, מגיע לפני שש בבוקר ולא עוזב לפני שבע בערב, ועובד גם בימי שישי. היכולת שלו לשבת על הכיסא גבוהה יותר מכל בן 18", מספר וינברג.
המשרד מנהל את עשר החברות של הקבוצה - הכוללות את מ.ו השקעות, כרם התחדשות עירונית ומשרד עורכי הדין - ומעסיק כ־40 עובדים, "אבל הנכסים שלנו לא מסתכמים רק בחברות. הרבה נכסים נמצאים באחזקות פרטיות כי מדובר בירושות".
כמחצית מהעובדים בקבוצה נמצאים במשרד עורכי הדין של אביו. "עיקר העיסוק של המשרד הוא הנדל"ן של קבוצת החברות ויש גם כמה לקוחות חיצוניים. בעבר היינו עובדים הרבה החוצה - אשר גרוניס שכיהן כנשיא בית המשפט העליון היה פה שותף בסוף שנות השמונים והיה למשרד גם סניף בניו יורק. עם השנים השותפים יצאו, אבי רכש אותם והיום המשרד רק שלנו.
"נוסף על כך, יש לנו חברה של אנשי תחזוקה שעוברים בין הנכסים (חברת מ.ע.ג.ן - עד"ל), חברת אחזקות שמחזיקים באמצעותה חלק מהנדל"ן וחברות נוספות שמחזיקות בנדל"ן, כל אחת משיקולים כאלה ואחרים".
איך נראה הסכם שכירות בדירות שלכם?
"זו שכירות חופשית - לשנה עם אופציות. יש לנו שוכרים של שנים רבות שנוח להם אצלנו. אני ניהלתי את החברות המסחריות, כולל מ.ע.ג.ן, משנת 1996 עד 2002, כשאמא שלי נכנסה. יש לנו שוכרים שהיו שם עוד לפני תקופתי, כמו משפחה בחולון. יש שוכרים שהבאתי, והשבוע הם באו לכאן לשלם שכר דירה לאמא שלי. זה מטורף, לא ראיתי אותם מסוף שנות התשעים.
"אנחנו משכירים יותר מ־150 יח"ד, וגם בירושלים יש כמה יחידות. כך למשל, באבו טור בנינו 19 קוטג'ים לפני כ־15 שנים, כל וילה שלוש קומות באבן ירושלמית. אנחנו משתמשים בנדל"ן כמנוף למימון. מאחר שמחירי הנדל"ן במדינה הזאת רק עולים לאורך 75 שנים אנחנו נהנים מעליית שווי הנדל"ן ולא רק משכר דירה שזניח בישראל, בטח למגורים בתל אביב. בעקבות השבחת ערך הנדל"ן אנו מצליחים למנף, לממן ולמנף. בשנים של ריבית נמוכה היה יותר נעים ופשוט וכרגע קצת פחות, אבל אנחנו שחקנים לטווח ארוך".
מה המחירים לשוכרים שלכם?
"שכר דירה יכול להגיע ל־40 אלף שקל לדירות יוקרה אדירות כמו ברוטשילד ויכול להגיע ל־4,000 שקל לדירה ממוצעת בחולון. יש לנו גם שתי קומות משרדים בראשון לציון וגם קומה בבית אופקים בתל אביב. את הדירות היקרות ביותר שוכרים אנשי הייטק שמסוגלים לשלם כ־30-20 אלף שקל, אבל יש גם דירות קטנות של 50 מ"ר, שגם אנשים בודדים יכולים לשכור".
אף שהאסטרטגיה שמלווה את משפחת וינברג היא לא למכור - יש חריגות. כך למשל, פנטהאוז בבניין ברוטשילד 135 הוצע למכירה ב־80 מיליון שקל לפני כעשור. "זה מבנה לשימור שנמצא שני צעדים מהבימה וסבא רבא שלי בנה אותו בשנות השלושים. בשנת 1980 אבי רכש את כל החלקים בבניין והעביר את משרד עורכי הדין לקומות התחתונות, שם הוא ישב עד 2011. עשינו שיפוצים והשכרנו את הדירות.
"בשנת 2011 המשרד עבר לבית אופקים והוספנו עוד שתיים וחצי קומות לבניין ברושטילד, כולל מרתף, וחילקנו את הבניין מחדש ל־15 דירות עם דופלקסים ותמהיל מעניין. שם באופן חריג החלטנו למכור כמה דירות משיקולי מימון של הבניין ושאר הדירות מושכרות, כולל פנטהאוז שמושכר ודופלקסים. בזמנו הייתה לנו תוכנית לחבר את שתי הקומות העליונות לפנטהאוז כפול עם בריכה, וזו הייתה דירה מטורפת עם 400 מ"ר שרצינו למכור. אך בסופו של יום זה לא קרה, וחילקנו את זה ליותר דירות כדי להשכיר, והפנטהאוז נשאר רק בקומה העליונה ושטחו 200 מ"ר בנוי.
"במכירה המחיר למ"ר היה כ־100 אלף שקל, ומתוך 15 דירות מכרנו שבע דירות קטנות לפני כחמש שנים. הרוכשים היו אנשים מפורסמים - עורכי דין נודעים, פוליטיקאים ואנשי בוהמה שקנו בחלקם לילדיהם שם - אבל לא אנקוב בשמות".
"הגנים המשפחתיים השתלטו"
חלק משמעותי מהעיסוק המשפחתי מתרכז בהשבחה שדורשת הליכי תכנון והתחדשות עירונית ממושכים, מה שלפעמים עשוי לקחת זמן ולא מעט בירוקרטיה. "לאורך הזמן והשנים יש בניינים שקידמנו את ההתחדשות וההשבחה שלהם לפי סדר עדיפויות. דוגמה לפרויקט כזה יש בדרך יפו 13, ליד הרצל ובית רומנו, זה ממש אזור בילויים. מדובר בבניין גדול שיושב על שלושה רחובות, וסבא רבא כנראה הקים את חלקו. מדובר בבניין לשימור לא מחמיר.
"המסחר מעל הבניין הוחזר למגורים ונוספה קומת מגורים בנסיגה, כך שרואים הבדל בין השימור לחדש. הפרויקט הסתיים לפני כחמש שנים, וכל הדירות, של כ־40 מ"ר (35 דירות מעל קומת החנויות), מושכרות. המקום הזה נמצא בביקוש אדיר. הלכנו לראות את הבניין בערב בשבוע שעבר והאזור שוקק".
אך יש גם פרויקטי התחדשות שעדיין תקועים מבחינת החברה. אחד כזה נמצא בנחמני 64 פינת בגין. "אמרו לי בעבר שהוא מהבניינים היפים. כרגע הוא באותו מצב שהוא נבנה בשנות השלושים, מושכר כולו ומניב שכר דירה אבל אנחנו רוצים להשביח אותו. מדובר בדירות גדולות של 80-70 מ"ר ובחזון שלנו רצינו דירות קטנות, כמו ביפו, של כ־40 מ"ר. בגלל השימור המחמיר של הבניין ידיה של העירייה כבולות.
"הלכנו בהתחלה על תוספת קומה וזה לא צלח ועכשיו אנחנו רוצים לקדם משהו גדול - מגדל על הבניין. כרגע השימור עוצר אותנו אבל אין הגיון להשאיר את הבניין כמו שהוא בביקושים האדירים באזור".
אחת החברות שעוסקות בהתחדשות עירונית במשפחה היא כרם, אותה מנהל האח רני. "תחילה החברה הוקמה כדי למנף בניינים שיש לנו בהם דירה אחת ולאגד את שאר הדיירים לבצע תמ"א 38. משם היא התפתחה לעיסוק בעשרה בניינים שלא בהכרח יש לנו נכסים בהם. כיום כרם היא יזמית תמ"א - היא חותמת על הסכמי תמ"א 38/2 ומקדמת את התמ"א לכל דבר.
"בתכנון המקורי כרם הייתה אמורה להיות לקנייה ולמכירה, אך הגנים המשפחתיים של האחזקה בנדל"ן השתלטו גם עליה. יש בכרם בניין ברחוב ארלוזורוב ברמת גן שאנחנו רוצים לפעול על מנת לקבל אישור לדיור להשכרה ארוכת טווח בשיתוף עם גורמים פיננסיים. המבנה דומה לבניין בבנייה בהושע בבני ברק ושם ביקשנו וקיבלנו אישור ל־41 דירות".
אתם לא חוששים מהשוק בבני ברק?
"הבניין בסטנדרט גבוה. האזור הזה בבני ברק נמצא בביקוש אדיר, גם למכירה וגם להשכרה. היינו לפני כמה שבועות בסיור בשטח עם החברה, ומקומיים ניגשו ואמרו שהם רוצים לשכור. אנחנו עובדים עם מתווכת מקומית שתשכיר את הדירות. אני לא יודע כמה יש בהמתנה כרגע, אבל יש רשימה והצפי הוא שביוני 2024 הבניין יסיים ויוכל להתאכלס. המתווכת היא חרדית, האוכלוסייה שם היא חרדית והביקושים גבוהים.
"שכר הדירה הצפוי הוא 6,000-4,000 שקל, לפני דמי ניהול וועד בית. הבניין הזה הושפע מהמלחמה ומאיסור כניסת הפלסטינים בשלבים הסופיים של השלד, והבנייה הוקפאה לחודש. לאחר מכן סוכם על הכנסת צוות פועלים סינים שעובדים יותר ימים ושעות, ואני מקווה שנצליח לגשר על החודש הזה".
עוד פרויקטים הושפעו מהמלחמה?
"הכול נעצר בהתחלה. יש לנו שלושה פרויקטים שהושפעו מהמלחמה, גם בבת שוע ברמת גן הייתה עצירה של העבודות והבאנו צוות עובדים טורקים. מי שהיו לו עובדים זרים לא עצר, ומי שבגמר בנייה גם לא הושפע הרבה. כל מי שבבנייה סביב השלד, ונשען על פלסטינים, הוקפא וחיפש פתרונות".
ההנפקה שהפכה לאג"ח
מהלך ההנפקה של משפחת וינברג בבורסה עורר עניין רב וביקורת רבה בשוק ההון. ההורים נילי וד"ר משה וינברג נערכו בשלהי 2022 להנפקת מניות של חלק מעסקי הנדל"ן שלהם באמצעות חברת מ.ו. השקעות. אלא שההנפקה, שבה ביקשו לגייס לפחות 110 מיליון שקל לפי שווי חברה של מאות מיליוני שקלים, בוטלה לאחר שטיוטת התשקיף חשפה כי בכוונת החברה להזרים חלק מכספי ההנפקה להחזר הלוואות יקרות שנטלו בעלי השליטה, לתשלום דמי ניהול גבוהים ולרכישת נכסים מידיהם. לאחר פרסום הדברים בגלובס, וכנראה שגם על רקע התקררות בשוק הנדל"ן והחולשה הכללית בשוק ההנפקות הראשוניות, משכה מ.ו. השקעות בסוף 2022 את טיוטת התשקיף שהגישה.
כעבור כמה חודשים ביצעה החברה שינוי בתוכנית ופנתה לבצע גיוס אג"ח מהציבור, שגם הוא הושלם לאחר קשיים. היא נאלצה לצמצם משמעותית את היקף הגיוס המתוכנן, שעמד בסופו של דבר על 77 מיליון שקל, ולהעמיד כשעבוד נכסים בשווי גבוה יותר לטובת משקיעי האג"ח. האג"ח שהנפיקה מ.ו נושאות ריבית של 6% צמוד (כ־10% אפקטיבי), והחברה דיווחה כי היא מתכוונת להשתמש במלוא כספי הגיוס לטובת פירעון הלוואות יקרות יותר מגורמים פיננסיים (חלקם גופים חוץ בנקאיים) ולהסרת השעבוד הרובץ על הנכסים.
הנפקה שהפכה לאג"ח. קראו לכם אספני דירות?
"בבנק היו פעם קוראים לאבא שלי אגרן, וזה מתאר אותו נכון. לאורך השנים שאלו אותי למה אנחנו לא פונים לשוק ההון למימון נוסף, וחששנו כי לא התמצאנו בזה. נוסף על כך, רצינו לברוח כמו מאש מהפרסום שיש בחברות ציבוריות.
"בשלב מסוים הנושא עלה אצל הוריי וזה היה רעיון כאמצעי להעברה בין־דורית במקום שותפויות נדל"ן - להוריש מניות סחירות בחברה שמחזיקה בנדל"ן. התחלנו לבדוק את זה לפני כשנתיים, אבל עד שהגענו לתשקיף שוק ההון נסגר להנפקה והחלטנו להקפיא את זה.
"אז ייעצו לנו להנפיק אג"ח, אמרו שכך ניכנס לשוק ההון, יכירו אותנו, ובעתיד, כשהקרקע תהיה יותר בשלה, נשקול. כך עשינו והנפקנו אג"ח מצומצם. בחרנו בחברה אחת מתוך הקבוצה, מ.ו. השקעות, עשינו שינוי מבני באישור רשות המסים, כך שנשארו בה שישה נכסים שהיא הבעלים היחיד שלה בתוך הקבוצה. כלומר, הכנסנו חלקים מנכסים בקבוצה והוצאנו נכסים אחרים.
"הכוונה הייתה להכניס נכסים בפוטנציאל השבחה הנראה לעין של חמש־שש שנים קרובות, וזו החברה שנבחרה בקבוצה לשוק ההון. ההיקף של מ.ו. הוא כ־30% מהקבוצה. הרעיון היה להיכנס לשוק ההון ועם הזמן להזרים עוד ועוד פעילות, וכשהתנאים יבשילו לעשות הנפקת מניות גדולה בקבוצה ולהכניס את כל הפעילות למ.ו. השקעות. אם זה יקרה או לא - נחכה ונראה. אנו רוצים להגדיל את הפעילות לאורך הזמן - בסדרות אג"ח או בהנפקה עתידית".
למה הכנסתם רק נכסים במינוף גבוה ולא את הנכסים ההיסטוריים?
"בהתחלה חשבנו לצקת את כלל הנכסים אבל זנחנו את זה. בקבוצה יש נכסים בתהליכי השבחה ראשוניים ולא היה נכון להכניס אותם. כל דבר בעתו, ואנחנו שוקלים כל הזמן להכניס לתוך החברה נכסים שהטווח והפוטנציאל שלהם נראה לעין ולא דברים ארוכי טווח.
"ביצענו את ההנפקה האחרונה אך ורק משיקולי כניסה לשוק ההון. זו הנפקה שאפשרה להשלים תהליכי רכישה והשאירה כסף בקופה ופירעון אשראי ושיפרה תנאי אשראי. השוק מבין לאט לאט עם מי הוא מתעסק ועולה, הוא פוגש משקיעים שרצו להשקיע יותר. אז אולי נוכל להרחיב פעילות אם נרצה. החברה כבר ציבורית".
כל המשפחה בעסק, הכל אינהאוס ממשרד עורכי הדין של אביך לחברת ניהול הנכסים המשפחתית, זה זוכה להמון ביקורת בשוק.
"כרגע הנפקנו אג"ח ולא מניות ואנחנו הבעלים המלאים, ומשכך אין ניגוד עניינים. אנחנו פועלים ב־100% למען החברה שהיא אנחנו. הכנסנו דירקטורים חיצוניים מקצועיים שמלווים כל דבר ומבקר מנוסה שמבקר כל דבר. אנחנו חושבים שאנחנו עושים הכי טוב בעצמנו ואולי בעתיד בהנפקה נשקול את השאלה הזאת".
הכתבה פורסמה לראשונה באתר גלובס