אם לשפוט לפי העבודות הנמשכות של הרכבת הקלה בגוש דן, אפשר בטח להניח שתהליך בניית המטרו שמתוכנן בעשור הקרוב לא יהיה הליכה בפארק. יותר כמו סיוט תחבורתי ונדלני שיגרום לסבל רב לכל תושבי הערים שבהם יעבור התוואי. כי לא רק מסלולי הרכבת והתחנות ייבנו בפרויקט התשתיות הגדול ביותר שידעה המדינה – כעת מתברר שלאורך כל ציר המטרו אושרו להיבנות מגדלים ומתחמים חדשים על ידי ועדות התכנון. אלה מעריכות ביקושים גבוהים מאוד לבניינים למשרדים ולמגורים לאורך קווי הרכבת התחתית.
"בעוד 10-15 שנים נראה לאורך ציר המטרו מתחמים ומגדלים חדשים בשימושים מעורבים שיגיעו לגובה של 70-80 קומות", אומר ערן ניצן, יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, גורם מרכזי באישור וקידום תוכניות הבנייה. יחד עם אדריכלים ויזמים בכירים בענף, הוא משרטט את התפתחות הנדל"ן לאורך הציר המרכזי בישראל בעשור הבא. רק בחודש שעבר אישרה הוועדה האחראית למימוש תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב, בנייה של 13 אלף דירות חדשות לאורך ציר המטרו M2 בגבעתיים וברמת גן.
"המטרו צפוי להעצים מספר אזורים מרכזיים לאורך התוואי שלו, ויהפוך את ציר איילון ללב הפעילות הכלכלית של גוש דן", מסביר ניצן. "בראש ובראשונה יועצם אזור הבורסה ברמת גן. כבר היום זה האזור המועצם בישראל מבחינת זכויות בנייה, בזכות הסמיכות שלו למספר קווי רכבת: רכבת ישראל העוברת בתחנת סבידור והקו האדום של הרכבת הקלה, אליהם יצטרפו בהמשך גם קווי המטרו. בזכות זאת הוא מהווה את לב המטרופולין". באזור הזה ייבנה המגדל הגבוה ביותר, שיתנשא לגובה של 111 קומות.
מה מיוחד באזור הזה?
"ניהול של תנועה אל ומתוך בניינים כאלה הוא מורכב מאוד. זה אזור שתתאפשר בו תנועת קהל כזאת, שתפתור את כל החסמים התחבורתיים הקיימים היום, ובזכות זה ניתן יהיה להרים מגדלים לגובה ולהעצים עוד יותר את זכויות הבנייה. תמיכה מתאימה של מערכת הסעת המונים כמו שצפוי המטרו להקנות הוא פתרון לחסם הזה, וכך אפשר להרים בניינים למאה קומות ויותר, בתכניות שמקודמות באזור משולש הבורסה ברמת גן בקרבת המטרו".
המטרו יאפשר בקרבתו במספר אזורים גם לקדם התחדשות עירונית. כזו שלא הייתה מתאפשרת אילולא העצמת הזכויות שהמטרו מקנה זאת במספר ערים לאורך הציר כמו רמלה, קירית אונו, חולון ובת ים. "אזור וולפסון ויוספטל בקו הגבול של בת ים וחולון יקבל זכויות משמעותיות לקידום התחדשות עירונית במסגרתה יהיו מגדלים של 70 קומות המערבים מסחר ומשרדים יחד עם מגורים כאשר התכניות הראשונות לכך כבר הופקדו על ידי הוועדה המחוזית להערות הציבור. תהליכי פינוי בינוי נוספים אשר מובילה חברת גרופית יהיו למשל במתחם גיורא ברמלה ממש על תחנת המטרו העתידית של קו 1M ברחוב עמיחי שרת. התב"ע נמצאת לפני הפקדה בוועדה המחוזית, כאשר התכנון הוא לפנות 40 דירות קיימות כשבמקומן יבנו 162 דירות חדשות בבניינים במגדל בין 25 קומות ובניין נוסף בן 8 קומות מעל קומת מסחר".
1.5 מיליארד שקל לפרויקט
פרויקט המטרו הוא פרויקט התשתיות הגדול ביותר שנוצר בישראל מאז הקמתה. התקציב להקמתו מוערך ב-150 מיליארד שקל. לשם השוואה, עלות הקמת קווי הרכבת הקלה בגוש דן מוערכת בכשליש מסכום זה. מאידך, החיסכון למשק ממערכת תחבורתית המבוססת על המטרו בגוש דן מוערך בתרחיש הכי נמוך בכ-23 מיליארד שקל בשנה, ובתרחיש מרכזי כ-34 מיליון שקל בשנה. השאיפה היא כי המטרו יחל לפעול חלקית ב-2034, ויופעל בצורה מלאה ב-2037.
"ערים בארץ ובעולם מתפתחות בצורה מואצת מאוד", אומר אדריכל גיל שנהב, ממשרד כנען שנהב אדריכלים ויו"ר ה-CTBUH ISRAEL. "אחד החסמים העיקריים בהתפתחותה של העיר הוא הסעת המונים איכותית וישראל נמצאת באיחור לא אלגנטי בנושא. בלי מערכת הסעה יעילה, כמותית ואיכותית אנחנו נידונים לחיות בפקק תנועה אחד גדול. המטרו שמתוכנן בגוש דן, עתיד לתת את התשובה הנכונה לנושא זה. המטרו יעזור לפתח עיקרון של רב מוקדיות (פוליצנטריות), ובכך יחלק את העיר למוקדים רבים ולא למרכז אחד עם שוליים של שאר העיר. הרעיון שאנשים ייסעו ממקום למקום בדקות ספורות במטרו, יעבדו במקום אחד של המטרופולין, יגורו במקום אחר, יבלו במקום שלישי וכל זה מבלי להשתמש ברכב הפרטי".
"כיום רוב התחנות מתוכננות על ידי נת"ע באזורים הפנויים. אם יש שצ"פ, כיכר עירונית, מדרכה וכן הלאה, נת"ע מתכננת עליה תחנה" מוסיף שנהב, " אנחנו כמשרד שמתכנן פרויקטים על כ-10% מתחנות המטרו בגוש דן, מנסים "לפתות" את נת"ע להכניס את התחנה לקומת הקרקע של הבניין. ההצעה התכנונית הזאת היא Win Win. מצד אחד התחנה לא מפקיעה שטח ציבורי יקר ערך ברחובות ולא משתלטת על שצ"פ, כמו מדרכה ומצד שני הפרויקט זוכה לתנועה מוגברת של אנשים ומשתמשים פוטנציאלים הן מחוצה לו והן בתוכו. לדוגמה פרויקט שאנחנו מתכננים על שטח התחנה המרכזית בכפר סבא, פרויקט נוסף של התחדשות עירונית שאנו מתכננים ברחוב בן גוריון בהרצליה ועוד".
אחד המתחמים הבולטים על ציר המטרו יהיה פרויקט & EAST, שאותו מקימות הריבוע הכחול נדל"ן, קבוצת סופרין, וייס,GF נדל"ן ובולטהאופ. מדובר בפרויקט בשימושים מעורבים של מגורים, תעסוקה ומסחר בהיקף של כ-70 אלף מ"ר בנוי, המשתרע על פני שישה וחצי דונם ועלותו מוערכת ב-1.5 מיליארד שקל. הוא מוקם כ-100 מטר מזרחית לתחנת השלום, שתאחד את קו המטרו 1M שיעבור על ציר יגאל אלון, וקו המטרו M2, שיעבור על ציר השלום.
המתחם יכלול שני מגדלים שיתנשאו לגובה של 42 ו-35 קומות, ונמצאים בימים אלה בשיא בנייתם. המגדל הצפוני יכלול 348 יחידות דיור, ואילו הצפוני יכלול 27 קומות תעסוקה ומעליהן שמונה קומות של מגורים עם 42 יחידות דיור בלבד. בשניהם קומת הרחוב תשמש כקומת מסחר, מעל מרתפי חנייה ותפעול תת קרקעיים.