מיזמי התחדשות עירונית נועדו על הנייר להגדיל את היצע הדיור ולשפר את המיגון של הדיירים. הבעיה מתחילה שמצד אחד עומדים גופים מנוסים ועצירי ידע כמו היזמים, אדריכלים, עורכי דין, אנשי עירייה ורשויות התכנון- ומהצד השני הדיירים עצמם, שלא תמיד יודעים מה מגיע עליהם ואף אחד לא מגן על האינטרסים שלהם.
דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2023 חושף עלייה חדה בתלונות הציבור: 160 פניות הוגשו לממונה, עלייה של 60% לעומת 2022 (100 פניות), וכפול ממספר הפניות ב-2021 (80 פניות). התלונות התמקדו בביטול עסקאות, אי-עמידה בחוק המארגנים, ניגוד עניינים והפרות שקיפות.
"הכלי החשוב ביותר שיש לדיירים כדי להגן על עצמם הוא ידע – כזה שייתן להם את הכלים להבין את התהליך, לנהל משא ומתן, ולהשתתף בהחלטות שיכריעו את עתידם" אומרים עו"ד אילן שרקון וד"ר חיים זיכרמן, מבית הספר לנדל"ן של הקריה האקדמית אונו. יחד איתם הכנו מדריך על מה צריך לדעת כשניגשים לתהליך התחדשות עירונית.
השלב הראשון – מינוי נציגות דיירים
השלב הראשון בתהליך הוא מינוי נציגות שתייצג את כל הדיירים באופן הוגן ומקצועי. יש לדאוג שהנציגות תהיה מורכבת מנציגים מכל בניין בפרויקט (לפחות שני נציגים מכל בניין). הנציגים יאושרו בעת אספת דיירים על ידי חתימה מסודרת של רוב הדיירים על כתב מינוי.
טיפ חשוב: הנציגות אינה מוסמכת לחתום על הסכמים מחייבים בשמכם (למעט עם יועצים מקצועיים כמו עו"ד, שמאי ומפקח). מטרת הנציגות היא לרכז מידע, לקדם את הפרויקט ולשמור על תקשורת פתוחה עם כלל הדיירים.
השלב השני: בחירת עורך דין
מינוי עורך-דין מנוסה הוא הצעד הקריטי ביותר בתהליך. עורך-הדין ילווה את הדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט, יוודא שזכויותיהם נשמרות, וינהל את כל המשא ומתן המשפטי מול היזם והגורמים המעורבים. וודאו שעורך הדין מתמחה בהתחדשות עירונית, מכיר את החוקים והפסיקות העדכניות בתחום, ובעל ניסיון בפרויקטים דומים לפרויקט שלכם.
כמו כן, על הנציגות לחתום עם עורך-הדין על הסכם שכר טרחה שבו ייקבע התשלום לעורך-הדין שיתבצע על ידי היזם, ולא על ידי הדיירים.
טיפ חשוב: קחו בחשבון כי היזם מחויב לאשר את שכר הטרחה כחלק מהתהליך, ולפעמים עלול להתעורר ויכוח בנושא זה. חשוב לשמור על עצמאותו של עורך-הדין ולוודא שהוא פועל אך ורק למען הדיירים.
השלב השלישי: מינוי מפקח
שלב בחירת המפקח צריך לקרות עוד לפני שלב בחירת היזם. תפקיד המפקח לוודא שהפרויקט מתבצע לפי המפרט והתוכניות שהוסכמו. הוא גם מכין מפרט טכני שמפרט מה כלול בדירות החדשות (כמו סוג הריצוף או הדלתות), ומגיש דוחות חודשיים על התקדמות הפרויקט (כאשר מגיעים לשלב הבנייה).
טיפ חשוב: דאגו שהנציגות תבחר את בעלי המקצוע ולא היזם, כדי להבטיח שהם פועלים לטובתכם בלבד. החוזה יחתם בין המפקח לבין הדיירים כאשר היזם שיאשר יחתום על הסכם פיקוח.
השלב הרביעי: בחירת יזם
בחירת היזם היא שלב מרכזי בתהליך, והדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא באמצעות מכרז מסודר. עורך-הדין, יחד עם הנציגות, מוציאים מכרז שבו מוזמנות מספר חברות יזמות שהומלצו על ידי גורמים מקצועיים או על ידי הדיירים עצמם.
לאחר שיתקבלו 2-3 הצעות מפורטות מהיזמים, הנציגות תיפגש עם כל אחד מהיזמים כדי להבין את ההצעה, לנהל משא ומתן ולמקסם את התמורה לדיירים. לאחר מכן הנציגות תציג את ההצעות לכל הדיירים ותאפשר הצבעה דמוקרטית לבחירת היזם.
טיפ חשוב: היזהרו מהבטחות שווא של יזמים. בתהליך התחדשות עירונית, דיירים נחשפים לא פעם להבטחות מפליגות מצד יזמים: הגדלת שטח הדירה, הוספת מרפסות או מחסנים, ושדרוגים שונים. בעוד שהצעות כאלו עשויות להישמע מפתות, חשוב לזכור שהיכולת של יזם לממש הבטחות מוגבלת בשל תקן 21.
מטרתו של התקן להבטיח שפרויקטים של התחדשות עירונית יהיו ישימים כלכלית ולא יעמדו בסיכון לקריסה פיננסית. התקן מחייב את היזם להציג כדאיות כלכלית לפרויקט ומגדיר את אחוז הרווח הסביר שיזם יכול להרוויח (כ-20%-25% תלוי בפרויקט). כפועל יוצא, התקן מונע מהיזם להתחייב לתמורות שיפגעו ברווחיות המינימלית הנדרשת להצלחת הפרויקט.
ככלל, אם היזם מבטיח תמורות שנשמעות "טובות מכדי להיות אמיתיות" (למשל, הגדלת שטח הדירה בהרבה מעבר לסטנדרט המקומי), עליכם לבדוק ולהתייעץ עם גורמים מקצועיים בעניין.
השלב החמישי: ניהול משא ומתן וחתימה על הסכם פינוי-בינוי
לאחר בחירת היזם, מתחיל המשא ומתן המשפטי בין עורך-הדין שלכם לעורך-הדין של היזם.
מה חשוב לכלול בהסכם?
בטוחות וערבויות: ערבות חוק מכר (המבטיחה שתקבלו דירה חדשה או את שוויה – במקרה ובו הפרויקט לא יצא לפועל), ערבות שכירות, ערבות בדק לתיקון ליקויים (כמו "אחריות" בעולם מוצרי החשמל), ערבות מיסים (במידה והיזם לא יעמוד בתשלומי המס, הערבות מבטיחה שהתשלום לא יתגלגל אליכם), ערבות להבטחת הרישום הדירות על שם הדיירים, ערבות עבור כיסוי הוצאות בהליכים משפטיים.
תמורות: מה תקבלו בדירות החדשות (לדוגמה: גודל, כיווני אוויר, תוספות כמו חניה או מחסן). במהלך המשא ומתן מול היזם, בקשו שעורך הדין שלכם יכניס סעיף להסכם שמחייב את היזם להציג דו"ח שמאי מאושר לפי תקן 21, שכולל את כל התמורות שהובטחו לדיירים. כך תוכלו להיות בטוחים שההבטחות מגובות במסמכים רשמיים ולא מהוות "אוויר חם."
לוחות זמנים: התחייבות היזם למועדים ברורים לפינוי, בנייה ומסירה. לאחר שהנציגות נפגשת עם עורך הדין מטעמכם, היא תדאג להעביר לכם את ההסכם. ודאו שאתם מקבלים טיוטת הסכם לפחות שבועיים לפני כנס החתימות, כדי שתוכלו לבדוק אותה בעזרת עורך הדין ולהעלות שאלות או הסתייגויות.
טיפ חשוב: דיירים ותיקים? פרויקטים של התחדשות עירונית מתייחסים באופן מיוחד לקבוצות מסוימות של דיירים, בהתאם לחוק. בעלי דירה שהגיעו לגיל 70 או 75 (תלוי במועד החתימה) זכאים להצעות ייחודיות מהיזם, כמו דיור חלופי מותאם, שתי דירות קטנות במקום אחת, או מעבר לדיור מוגן במימון היזם זאת כמובן בהתאם להוראות הדין.
השלב השישי: כנס דיירים וחתימה על הסכם
כנס הדיירים הוא שלב שבו ההסכם מוצג לכולם, כולל פירוט התמורות, הבטוחות ולוחות הזמנים. הכנס מאפשר לדיירים לשאול שאלות, לקבל הבהרות, ולחתום על ההסכם.
במהלך הכנס, על היזם לוודא שדוברי שפות זרות (רוסית, ערבית אמהרית וכו') מקבלים תרגום רלוונטי. ההסכם צריך לכלול תקציר ברור ומובנה כך שכל דייר יבין את עיקריו.
טיפ חשוב: זהו השלב בו אתם עשויים להיתקל בדיירים שיסרבו לחתום על ההסכם.
על פי החוק, נדרשת חתימה של לפחות 67% מבעלי הדירות במתחם או 60% מכלל הבניינים בפרויקט כדי להתקדם עם פרויקט. במקרה של סירוב, ניתן להגיש תביעה נגד הדיירים הסרבנים לבית המשפט.
בית המשפט רשאי למנות נציג חיצוני שיחתום בשמם של הדיירים הסרבנים, אם ייקבע שההתנגדות אינה סבירה, או לחלופין לחייב את הדיירים הסרבנים לפצות את שאר הדיירים בגין הנזק הכלכלי שגרמו להם, כתוצאה מעיכוב הפרויקט.
בעניין הזה נציין כי בתי המשפט נוטים לפסוק לטובת פרויקטים של התחדשות עירונית במטרה לקדמם ולכן נוטים לפסוק כנגד הדיירים הסרבנים.
השלב השביעי: הליכי תכנון ואישורים
לאחר החתימות, היזם מגיש את התוכניות לוועדה המקומית או המחוזית (תלוי בפרויקט). התהליך עשוי להיות ארוך ותלוי במורכבות הפרויקט, כאשר היזם חייב לעבור דרך כל השלבים הדרושים, כולל קבלת היתר בנייה.
טיפ חשוב: בהליך זה רצוי שהמפקח מטעמכם יוודא שהגשת התוכניות תואמת את ההסכם.
השלב השמיני: בחירת שמאי
תפקידו של השמאי הוא לנקד את דירות הדיירים הנבנות, לצורך מתן עדיפות לקביעת ובחירת הדירות על-ידי בעלי הדירות, החל מהניקוד הגבוה עד הנמוך (בחירת הדירות מכלל הדירות שיוקצו ע''י היזם). לכן, לפני שאתם מחמיצים פנים ומתחילים להשוות בין הדירה שלכם לדירה שקיבלו השכנים חשוב לזכור: חלוקת הדירות החדשות בפרויקט פינוי-בינוי מבוצעת לפי שיטה מסודרת של ניקוד.
איך זה עובד?
- השמאי שמינו הדיירים מעריך את שווי הדירה הקיימת של כל דייר לפי גודל, מיקום, מצב הדירה ותנאים נוספים.
- הדירות החדשות המיועדות לדיירים מקבלות ניקוד דומה, בהתבסס על ערך השוק שלהן.
- לכל דייר מוקצה דירה חדשה בעלת ניקוד התואם את שווי הדירה הקיימת שלו.
טיפ חשוב: תפקידו של השמאי הוא גם לבחון את דמי השכירות שישולמו לדיירים על ידי היזם ממועד הפינוי ועד מועד האכלוס. השמאי נבחר גם הוא על-ידי הנציגות, ולכן רצוי גם כאן לבחור את השמאי לאחר תהליך של בחירה מקרב מספר שמאים.
השלב התשיעי: שלב הליווי הבנקאי-הסכם משולש
על עורך-דין מטעמם של הדיירים לדאוג להטמיע במסגרת הסכם המשולש (בין היזם, הבנק והדיירים) את כל הערבויות והבטוחות שהובטחו במסגרת פינוי בינוי בהסכם המשולש. מדובר בהסכם חשוב מאוד ומורכב ורצוי להיות מיוצגים על-ידי עורכי-דין שמבינים בתחום. על הסכם זה נדרשת חתימה של כל אחד מהדיירים באופן פרטני.
השלב העשירי: פינוי הדיירים
לאחר קבלת כל האישורים, הדיירים מקבלים הודעה מסודרת על מועד הפינוי. בטרם הפינוי, וודאו שכל הבטוחות קיימות: ערבות חוק מכר, תשלום דמי שכירות מראש, וערבויות נוספות כמו כן וודאו שהמעבר לדיור החלופי מתואם ומסודר.
שלב האחד עשרה: שלב הבנייה
במהלך הבנייה, המפקח מטעם הדיירים ממשיך להגיש דוחות חודשיים על ההתקדמות ומוודא שהעבודות מתבצעות לפי התכנון ובהתאם להסכם פינוי בינוי.
שלב 12: מסירת הדירות ורישום זכויות
מזל טוב! הגעתם לרגע הנכסף של קבלת הדירה – אך וודאו שהמפקח מקפיד על בדיקה מקיפה ומוודא שכל הליקויים אכן תוקנו.