לא נכנסתי לאח הגדול בעבור דירה , או טסתי להשקיע בנכס בברלין (כי שם זה אפשרי) אלא בחרתי ללכת על האופציה המופרעת מכולן - להירשם לפרויקט "מחיר למשתכן" בחסות המדינה. אחרי ביורוקרטיה, תשלום ראשוני והצטרפות לכל הגרלה אפשרית, אי שם בתחילת 2016 עניתי לטלפון וממש כמו בסיפורים, הרגשנו כאילו זכינו במפעל הפיס - זכינו בהגרלה של הפרויקט בקריית מוצקין. ולא סתם – זכינו להיות השלישיים שיבחרו את הדירה מתוך 113 משפחות. אלא שהרגשת הזכייה התחלפה מהר מאוד בהרגשה שאני למעשה הפכתי להיות בת ערובה של המדינה.
מאותו הרגע בו נתבשרנו על הזכייה הפסקנו לחפש דירות בשוק והתחלנו לתכנן את עתידנו בקריה. התכנונים שלנו כללו מלבד חיפושי גן לבן קטן שלנו ואלטרנטיבות למקומות העבודה הנוכחיים גם "סדנאות" שכנועים עצמיים של "למה גם שם יהיה לנו כיף לגור?" ו"הקריות זה ממש כמו חיפה".
מאז קבלת ההודעה חיכינו לפגישה מסודרת כדי לקבל יותר פרטים. השעות הפכו לימים שהפכו לשבועות שהפכו לחודשים, והנה רגע לפני סיום שנה ואחרי לא מעט הצקות שלנו לגוף המטפל בניסיון להבין מה קורה, סוף סוף התקשרו להזמין אותנו ליום חשיפת הפרויקט ביחד עם כל שאר הזוכים המאושרים.
המפגש, שכמובן היה חד פעמי, התנגש לי עם העבודה, וכששאלתי למה הודיעו ברגע האחרון ומדוע אין מועד נוסף התשובה שקיבלתי הייתה – לא מילולית אלא סגנונית - "תגידי תודה שזכית, מעכשיו את בת ערובה".
אבל מה הוא יום עבודה לעומת דירה מהחלומות ולכן הופענו למפגש החשוב ביום רביעי שכלל בעיקר הרבה דיבורים, סיסמאות כלליות, חוברת עבת כרס ונשנושי בופה לתחושת היוקרה. לכל הטקס הזה הוקצבו פחות משעתיים בהם לא קיבלנו מענה לשאלות. כשנשאלו נציגי הפרויקט בכל זאת על פרטים קונקרטיים, הם התחמקו לא אחת והבטיחו לענות בסוף באופן פרטני.
מאחר וכל ניסיונותינו לקבל בדל מידע קונקרטי עלו בתוהו, מהר מאוד הבנתי שאם בדרך כלל נדל"ניסטים מקרקרים אחרינו, כאן המקרה הוא הפוך. אני צריכה להגיד תודה ולשתוק. אם יש בעיות במפרט או שאלות על הפרויקט אסור לנו לצייץ כי זו הזכייה של החיים שלנו. הדובדבן שבקצפת, חוץ מהנשנושים, היה אוגדן חוזים לחתימה מול חברת ניהול, הקבלן, המדינה ומפרטים טכניים. במילים אחרות - כל מה שאנחנו לא מבינים בו, מצופה בגרפיקה יפה.
אבל כאן לא תמו המחדלים. נציגי הפרויקט פרגנו לנו סוף שבוע שלם כדי לחתום על החוזים ולהגיע לפגישה נוספת ביום ראשון בו עלינו "לממש את הזכייה". נאמר לנו שיוקצבו לנו 45 דקות שלמות(!!!) שבהן יענו לנו על שאלות ואז נצטרך לבחור את הדירה (בין האופציות שנותרו) ולשלם תשלום שני על סך של 2,000 שקלים שלא יוחזרו במקרה של ביטול.
איור: אשיגא
במדינה בה כולנו עושים חושבים שלוש פעמים לפני שאנחנו קונים קוטג' בסופר, במציאות בה אני נתקעת יותר משעתיים על שמלה בזארה יש לנו יומיים שלמים (בסוף השבוע כשאיש לא עובד) להתייעץ עם אנשי נדל"ן, לברר על היזם, על הפרויקט, על האזור, על המפרט, לקחת החלטה האם צריך משכנתא איזו קומה לקחת ועל איך בכלל ייראה הבית שלנו, כי השרטוטים שקיבלנו לא היו מובנים בלשון המעטה.
אף שמשהו בהתנהלות הרגיש לי לא כשר (יהודייה שכמותי), אני אופטימית מטבעי. הרי אני נבחרתי להיות השלישית ברשימה, ולכן אבחר את הדירה הכי מגניבה, עם הנוף הכי שווה בקומה הכי גבוה וששום דבר לא יעצור אותי, בכל, זאת זכיתי.
כדי להשקיט את המצפון וכיאה למאמינה גדולה בחוכמת ההמונים או בשמה השני "פייסבוק", העליתי פוסט הקורא לכל מי שמבין שמע, נכווה, קיווה או כל דבר אחר שקשור לפרויקט המחיר למשתכן לתת לי עצות מועילות ולהאיר את עיני.
אומנם יש הטוענים שמיותר לשתף דברים כאלה ברשתות אבל אני אומרת - מזל! עם מי לא דיברתי מאז שהפוסט עלה לאוויר - בנקאית המתמחה במשכנתאות ומכירה את כל הצדדים של המטבע, עם יזמים ושותפים בפרויקטים דומים שהסבירו איפה משתלם לקנות ואיפה לא, זוגות צעירים שהשקיעו בפרויקט ומקיזים מאז דם, אדריכלים, מומחי נדל"ן, אנשים המתגוררים בקריות. ובאמת, תוך היומיים שניתנו לי למדתי המון בעיקר הבנתי שזכיתי.
זכיתי בכאב ראש גדול.
אדריכל, שקרא את הפוסט האיר את עינינו והצביע על חלוקת החדרים הבעייתית ועל העיצוב המזעזע. כאשר עניתי לו, אופטימית שכמותי, "לא נורא, נשפץ", הוא בישר לי כי אי אפשר לשנות דבר בפרויקטים של מחיר למשתכן. מומחה נדל"ן התגייס ובדק עבורנו את מחירי השוק והבהיר שאם נקבל את המפתחות בעוד ארבע שנים הרי שההפרש בין שכר הדירה שנשלם להנחה שנקבל מתקזז, כך שההנחה היא לא באמת הנחה. וכך, בימים הספורים שהוקצבו לנו הפכו החלום לסיוט והמענק למחנק, ובמקום לערוך חנוכת בית הרגשתי חנוקה בלי בית.
נכון, זה לא שחור ולבן, זה לא קורה לכולם - אבל זה קורה למספיק אנשים. ולי זה קרה, אז בזכות הרשתות והאנשים שבדרך, ריכזתי עבורכם את הטיפים והרשמים, כי אין חכם כבעל ניסיון, במיוחד כשהוא מרכז ניסיון של כמה עשרות אנשים אחרים.
סדר בבלאגן
מחיר למשתכן היא תוכנית אשר יזמה מדינת ישראל במטרה להקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים. במסגרת מכרזים אלה, הקבלנים רוכשים את השטח מהמדינה בהנחה, ומתחייבים למכור את הדירות במחיר נמוך ממחירי השוק. המדינה מעניקה הנחה בשיעור משתנה של עד 80%, במטרה לאפשר לקבלנים לשמור על שיעור הרווח הקיים - למרות המחירים המוזלים.
מי שזכאים לדירה בתוכנית זו הם בעיקר זוגות צעירים או מאורסים (שיינשאו 3 חודשים מיום הגשת הזכאות); עם או בלי ילדים; חד הוריים עם ילד אחד לפחות שטרם מלאו לו 21 שנה. כמו כן, יכולים להתמודד במכרז גם רווקים/ רווקות מעל גיל 35.הזכאות היא רק אם אין למועמדים דירה ולא היו להם, ב-6 השנים האחרונות דירה או זכויות כלשהן בדירה; ולא קיבלו סיוע מהמדינה בתחום הדיור.
המסע של הזוכים עד למעמד הנכסף הוא ארוך, מסורבל ומלווה בסימני שאלה רבים. התהליך הראשוני הוא ביורוקרטי וכולל תשלום ראשון וההרשמות לכל ההגרלות ללא הכוונה מקצועית ולפיכך חשוב מאוד לשים לב מראש לאילו פרויקטים אתם נרשמים.
אם תרשמו לכל פרויקט כי "העיקר לזכות", בסוף תזכו במקום שהכי פחות רציתם. רחוק מהמשפחה, עבודה, לימודים, חברים ויכול מאוד להיות שגם רחוק מהציוויליזציה המוכרת באזור בפיתוח שכמובן תלוי בכמה העירייה מוכנה להשקיע בו ולא חלילה בהתחייבות של הקבלן.
בנוסף, שימו לב לכמות הדירות הרשומות בטבלת ההצעות להגרלות. כך תלמדו דבר נוסף על אופי המגורים שכן, ככל הבניין קטן יותר כך כנראה המחיר יהיה יותר משתלם. המשוואה במקרה הזה פשוטה: פחות דיירים אומר פחות ועד בית, פחות זמן לחכות לסיום הבניה ובעיקר פחות כאב ראש. למי מכם שאוהבים לגור במגדלים, שזה גם בסדר, שימו לב לכך בעת ההרשמה להגרלות על מנת לכוון לפחות מהבחינה הזאת רק לכיוון הרצוי מבחינתכם.
במידה ותקבלו שם של קבלן – הכינו עליו ועל הפרויקטים שכבר הוא חתום עליהם שיעורי בית ותלמדו במי מדובר. הרי בסופו של יום כל ההתנהלות תהיה מולו וחשוב שתדעו עם מי יש לכם עסק.
לא באמת הנחה
לאחר הודעת הזכייה בדקו באתרים שונים (מדלן, yad2) עסקאות דומות והשוו עד כמה שניתן בין המחירים. מסקר שערכנו בפרויקטים ספציפיים גילינו כי קבלנים מסוימים "חוטאים" בטריק זול שיעלה לכם ביוקר - הם מגדילים את שטח הדירה ביחס של בין 10-20 אחוזים וכך מצמצמים משמעותית את ערך ההנחה למטר רבוע. מה עוזר לזוג שרוצה דירת 4 חדרים סטנדרטית כשמטר רבוע הוא בהנחה, אבל התשלום כביכול הוא על גודל של חמישה חדרים?
בררו כמה זמן יעבור בטרם יובטח לכם קבלת המפתח, שכן כל פרויקט של המחיר למשתכן אליו נרשמתם לא התחיל בעבודות הבניה - לפעמים הם עדיין נמצאים בשלבי ההיתרים ולכן הכניסה המשוערת עומדת בממוצע בין שלוש לארבע שנים. אם תחשבו את השכירות עליכם לשלם בתקופה זו, ההפרש יהיה זהה להפרש בין דירה בפרויקט המחיר למשתכן. לדוגמה, בפרויקט בבניה, שהדירות שהוצאו היו מוזלות בממוצע בין 150,000-200,000 שקלים מדירות אחרות בשוק אך חישוב של שכירות שעל פני 4 שנים, מכסה את ההפרש ולפעמים עולה אף יותר.
זהירות, משכנתא מאחוריך
ברגע שבבנקים שומעים שאתם קונים דירה בפרויקט המחיר למשתכן, אוטומטית הריבית קופצת בצורה לא פרופורציונלית. כשביררנו אצל יועצת משכנתאות התשובה שקבלנו הייתה כי "מאחר שהבית 'זול' יחסית- אז הבנק מניח שתוכל להתמודד עם הריבית. היא גם המליצה 'למצוא בית יד שנייה באיזה מקום וזהו'" מספר ניר בכר, מזוכי הפרויקט שגם הוא ויתר על מקומו.
בנוסף, אם אומרים שתנאי המשכנתא בפרויקט הם לקראתך, דעו כי בפועל כל קשר בין משכנתא לפרויקט הוא לרעתך. "ההבטחה למשכנתא של 10% הון עצמי התפוצצה לנו בפנים, כאשר אחת הנציגות של הבנקים אמרה לנו במפורש שאם יש לנו פחות מ-100,000 שקלים, אין לנו מה להתקרב לבנק אפילו", מספרת ג'ניה חנקוק, זוכה נוספת שוויתרה על הזכייה.
"בשורה התחתונה אף אחד מאתנו לא באמת קונה בית אלא שוכר בית מהבנק ל־300 שנה ואז מוריש אותו לילדים. במקרה הטוב", אמר לירון כהן, אחד מהזוכים המאוכזבים.
שינוי בלי פיצוי
"המחיר למשתכן" הוא למעשה פרויקט של קבלן, אשר זכה במכרז עבור הסכום הסופי הנמוך ביותר לנו הזוכים. בשביל להגיע לסכומים האלה, הוא צריך לצמצם בעלויות. איפה נוכל ליהנות מהצמצום הזה? בגימורים בבית, בבחירת החומרים של דברים בסיסיים כמו: רצפות, שיש, אמבטיה ומטבח.
ההבדל הוא שבבואכם לקנות דירה בכל דרך שהיא פרט לפרויקט מחיר למשתכן יש מקום למשא ומתן. נניח והמטבח של הקבלן לא מוצא חן בעינכם? תוכלו להשלים סכום יחסי ולשדרג את המטבח. בפרויקט מחיר למשתכן- לא ניתן לבקש שינויים או להוסיף סכום נוסף על מנת לשדרג. יתרה מזו כל הוספה כמו נקודת חשמל, חומרים או גימורים עולה ביוקר.
לכן, כשאתם מקבלים את המפרט של הדירה, שימו לב לפרטים הקטנים ובדקו מה יהיה ניתן לשינוי עתידי וכמה יעלה לכם "הנזק". את החישובים האלה הוסיפו למחיר הדירה. לפעמים השינויים הכי בסיסיים עולים לא מעט ומשנים את הסכום הסופי.
הצטיידו באנשי מקצוע מבעוד מועד
מרגע "הזכייה" לא תדעו דבר על הפרויקט עד כמעט רגע לפני מעמד החתימה וקבלת החלטה. המפגש הראשוני עם נציגי הפרויקט יהיה צמוד למפגש האישי בן -45 דקות אשר בסופו תצטרכו לחתום כדי להצטרף. לכן, הצטיידו מבעוד מועד בכמה שיותר מומחים, בין אם הם מכרים או אנשי מקצוע שאת שרותיהם תוכלו לשכור כדי להבין כמה שיותר פרטים בזמן הקצוב שנתנו לכם לקבל החלטה.
אנשי המקצוע בהם תצטרכו להיעזר יהיו עורך דין (בכל זאת, יש שם לא מעט חוזים שתצטרכו לחתום עליהם עם המון אותיות קטנות), אדריכל (שייבחן את האופציות של הדירות בפרויקט המוצע) ורצוי מאוד גם מומחה נדל"ן שמכיר את האזור בן אתם הולכים לרכוש את הדירה.
אל תעצרו את הרכבת
גם אם הודיעו לכם על הזכייה, אל תפסיקו לחפש בשוק החופשי. זה שזכיתם, עדיין לא אומר שזה בטוח. מה שכן בטוח הוא שמחירי הדירות רק עולים. לפספס שנה רק בשביל לחכות ליום בו יצרו אתכם קשר מהפרויקט זו ממש לא אופציה כלכלית עבורכם.
אל תשכחו - דירה על הנייר תמיד יותר זולה מדירה בבניה, אז בדקו באמת מה ההבדל במחירים בין דירה על הנייר באופן פרטי לבין מחיר למשתכן. זכרו כי חתימה על התחייבות כזו טומנת בחובה ויתור על היכולת לבחור אזור מגורים, את מפרט הבית, את החוזה מול חברה שמתחזקת את המבנה, ויתור על האופציה לשנות או להוסיף בשלבי הבניה דברים שתרצו, לדעת מראש שהמפרט, הגימורים והחומרים בהם הקבלן השתמש ינועו בין זול לסטנדרטי מינוס, חתימה על חוזה מבלי להתייעץ עם עורך דין/אדריכל/שמאי מפאת הזמן, תשלום שכירות במקביל למשכנתא, הנחה יחסית ולא אטרקטיבית, "אות קין" על הבית של "המחיר למשתכן" במידה ותרצו למכור את הנכס בעתיד וכל זה בלחץ היסטרי של זמן.
גם במידה ובחרתם להצטרף לפרויקט כדי שבסוף התהליך תוכלו להשכיר את הדירה ולהמשיך לגור באזור בו אתם מתגוררים כיום צריך לקחת בחשבון כי היום בו תקבלו את המפתח ותוכלו להתחיל לקבל שכירות יהיה היום בו עוד אחוז גבוה בבניין שקיבל את המפתחות יציע את דירתו ,שזהה לדירתכם, להשכרה.
עכשיו דמיינו את המצב הבא: שוכרים מחפשים דירה באזור, פותחים את אחד האתרים המובילים ורואים שבכתובת המגורים שלכם יש עשרות דירות שמוצעות להשכרה. דמיינו מה זה יעשה לשוק, למחירים, לזמן בו הדירה לא תהיה מושכרת אבל כן תצטרכו לשלם ארנונה, ועד בית ומיסים.
וזה עוד לא הכל - כעבור חמש שנים כשתוכלו, יחד עם כל המשקיעים האחרים, להוציא את הדירה למכירה, חשבו כמה תחרות תהיה על אותה דירה או לחילופין, איזה השקעה נוספת תצטרכו כדי לבדל את הדירה שלכם מהשאר.