מרגישים שמחירי הדירות בתל אביב מוגזמים? אתם לא היחידים: מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2021 שפורסם היום (רביעי), מראה שמחירי הדיור בתל אביב נמצאים בהערכת יתר, זאת בין השאר בשל שערי המשכנתא הנמוכים. בראש רשימת 25 המדינות שנבדקו ניצבות פרנקפורט, טורונטו והונג קונג, שבהן נמצא את רמות הסיכון הגבוהות ביותר.
מהמדד עולה כי הסיכון להיווצרות בועת נדל"ן גדל בשנה האחרונה וכך גם מידת החומרה הפוטנציאלית של תיקון המחירים, ברבות מהערים שאחריהן עוקב המדד. העלייה הממוצעת במחירי הדיור בערים הואצה לשיעור של כ-6% בארבעת הרבעונים האחרונים – הגידול הגבוה ביותר מאז 2014. כל הערים במדד, למעט מילנו, פריז, ניו יורק וסן פרנסיסקו, חוו עלייה במחירי הדיור, וחמש ערים אף הציגו צמיחה דו-ספרתית: מוסקבה, שטוקהולם, סידני, טוקיו ווונקובר.
"מגפת הקורונה כלאה אנשים רבים בין ארבע קירות ביתם, דבר שהדגיש את חשיבות מרחב המחיה שלהם והוביל לנכונות רבה יותר מצידם לשלם על דיור", הסביר קלאודיו סאפוטלי, מנהל תחום הנדל"ן במשרד מנהל ההשקעות הראשי ב-UBS Global Wealth Management. במקביל לכך, תנאי המימון, שכבר היו טובים למדיי, השתפרו אף יותר ככל שהוקל על קבלת הלוואות בגין מגיפת הקורונה.
אז פרנקפורט, טורונטו והונג קונג תופסות את המקומות העליונים במדד של השנה. רמת הסיכון גדלה גם במינכן ובציריך, בוונקובר ובשטוקהולם. שתי האחרונות מוערכות כיום באזור הסיכון לבועה. אמסטרדם ופריז משלימות את רשימת הערים בעלות הסיכון הגבוה. כל הערים שנבדקו בארה"ב, מיאמי, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו, בוסטון וניו יורק, שוכנות בטריטוריה של הערכת יתר.
חוסר האיזון בשוקי הדיור הוא גבוה גם בטוקיו, סידני, ז'נבה, לונדון, מוסקבה, תל אביב וסינגפור, בעוד שמדריד, מילנו וורשה נותרו עם הערכת ערך הוגנת. דובאי היא השוק היחיד בעל הערכת-חסר, וגם היחיד שמקוטלג בקטגוריה נמוכה יותר מאשר בשנה שעברה.
אז מה קורה בתל אביב והם צריך להתחיל לחשוש?
הסיבה להערכות היתר בתל אביב, על פי עורכי המדד, נעוצה בשערי המשכנתא הצונחים וצמיחת האוכלוסייה המהירה, שדחפו את המחירים כלפי מעלה. יתרה מכך, הממשלה הפחיתה את מס הרכישה על דירות שניות, דבר שעודד ספקולציות בשוק הדיור. השוק בתל אביב הולך ומתקרב שוב לטריטוריה של סיכון לבועה, ובינתיים הוא חווה הערכת-יתר גבוהה.
השנה הייתה גם הפעם הראשונה ב-25 השנים האחרונות שבה הופגנו ביצועי חסר של שוק הדיור העירוני, מה שמגביר את חומרת אפקט הבועה, אם קיים כזה. בפעם הראשונה מאז תחילת שנות ה-90, עלו מחירי הדיור באזורים לא עירוניים מהר יותר מאשר בתוך הערים עצמן. הסיבה נעוצה בין השאר במגפת הקורונה, שהרחיקה את הפעילות הכלכלית ממרכזי הערים.
לטענת מחברי המדד ההיפוך הזה מראה שעליית מחירי הדיור במרכזי הערים אינה מובטחת כמו שרבים חושבים. עם זאת, השפעת התפתחות זו תהיה כנראה גדולה יותר באזורים עם אוכלוסיות הדורכות במקום ואף מתכווצות, כמו באירופה, ולא בטוח שתשפיע על מחירי הדיור בעיר כמו תל אביב בטווח הארוך.