מה רואים המשקיעים באזור הכי מוזנח בתל אביב

היסטוריה

נווה שאנן הוקמה ב-1921 על ידי יהודים מיפו שהחליטו לצאת מגבולות העיר ולהקים שכונה עצמאית בעקבות מאורעות תרפ"א. בין התושבים הראשונים היו בעלי מלאכה רבים, כך שהשכונה התפתחה עם שילוב של מגורים ובתי מלאכה. לפי התכנון המקורי של השכונה מבנה הרחובות שלה אמור היה להידמות למנורת שבעת הקנים, עם רחוב לוינסקי בתור הקנה המרכזי, אך התושבים התקשו לרכוש את כל הקרקעות שייעדו לתכנית, והמנורה לא הושלמה.

ב-1924 סופחה השכונה לעיר הצומחת תל אביב, ובשנים שלאחר מכן החלה השכונה להתפתח צפונה ומערבה לכיוון העיר. ב-1940 נפתחה בחלקה הצפוני של השכונה התחנה המרכזית של תל אביב, עם מגרשי חניה לאוטובוסים ובית הספר לנהיגה של אגד, כך שאזור זה הפך לאזור עמוס בתשתיות. לאחר 1948 וסיפוח יפו לתל אביב החל היזם אריה פילץ בליקוט אדמות הפרדסים באזור הדרומי שסופח לשכונה, ועם השנים הוחלט על הקמת התחנה המרכזית החדשה באזור זה, תהליך ארוך שנים שהסתיים בשנות ה-90 עם פתיחת התחנה.

לאחר פתיחת התחנה החדשה, התדרדר אזור התחנה הישנה - שגם כשהייתה פעילה היה במצב ירוד, לאזור של זנות וסמים. באזור התחנה החדשה סבלו התושבים הוותיקים תחילה מזיהום האוויר הגובר בשל האוטובוסים הרבים שעוברים באזור, ובהמשך מהתדרדרות התחנה החדשה והזנחתה, ומתכנון לקוי שלה שהפך אותה לפיל לבן ואבן שואבת לפשע ובעיות חברתיות. תכניות שונות לפינוי התחנה מהשכונה ומתן אפשרות לשיקום השכונה המוזנחת התמוססו עם השנים, וגם התכנית הנוכחית שמדברת על פינוי ב-2026 מוטלת בספק ובכלל לא בטוח שתיושם.

למרות כל הבעיות של השכונה, ואולי בגללן, הפכו המשקיעים את השכונה ליעד מרכזי להשקעות בעשורים האחרונים. 56 פרויקטים של התחדשות עירונית בוצעו בשכונה מאז 2008, ו-86 פרויקטים נמצאים בתכנון או בנייה. בנוסף, נבנים ומתוכננים בגבולות המזרחי, צפוני ומערבי של השכונה פרויקטים משמעותיים למגדלי משרדים ומגורים, ביניהם פרויקטים בתחום התחנה המרכזית הישנה שצפויים לצאת לביצוע בשנים הקרובות ולהפוך אזור מוזנח זה למתחם עסקים ומגורי יוקרה.

עם זאת, ולמרות הרצונות והניסיונות להפוך את השכונה לפנינה נדל"נית ושכונת מגורים יוקרתית, הזיהום, הלכלוך, והבעיות החברתיות לא הולכים לשום מקום. מבואות הבניינים החדשים הופכות במהרה לחדר השינה של חסרי דיור או מאורת סמים, והשכונה מככבת בראש רשימת השכונות עם הכי הרבה פשיעה במדינה, אפילו כשהמחיר הממוצע בה הוא 41,500 שקלים למ"ר - יותר יקר מהמחיר הממוצע בהרצליה, רמת השרון ורעננה.

מחירים

בעשור האחרון עלו המחירים בשכונה בכ-181%, וזאת בהשוואה לעלייה של כ-80% בתל אביב, וכ-53% בישראל. החל מ-2015 החלו המחירים בשכונה לזנק, וזאת ככל הנראה עקב תחילת ההבשלה של פרויקטי תמ"א 38 רבים בתחומי השכונה. החל מ-2017 המחיר הממוצע למ"ר בשכונה תואם (פחות או יותר) את המחיר הממוצע למ"ר בעיר.

לדוגמא, דירת 4 חדרים בגודל 88 מ"ר בקומה ברחוב הגדוד העברי 16 נמכרה ב-2014 ב-1,615,000 שקלים, שמשקפים מחיר של כ-18,350 שקלים למ"ר.

ב-2022, דירת 4 חדרים בגודל 86 מ"ר באותו בניין נמכרה ב-3,640,000 מיליון שקלים, שמשקפים מחיר של כ-42,325 שקלים למ"ר.

דמוגרפיה

אחוז ילדים (0-19) 12.9%

אחוז מבוגרים (60+) 15.6%

השכונה איבדה כ-2.6% מאוכלוסייתה בין 2008-2018.

נתוני הצבעה בבחירות 2022

יש עתיד 26%

הליכוד 17%

מרצ 17%

העבודה 13%

המחנה הממלכתי 7%

הציונות הדתית 5%

ישראל ביתנו 4%

ש"ס 3%

יהדות התורה 1%

בל"ד 1%

אחרים 6%

צווארון כחול 60%

צווארון לבן 14%

מחפשי עבודה 6%

לא עובדים 20%

בעלי דירה 16%

שכירות 68%

ללא בגרות 61%

בעלי בגרות 23%

אקדמאים 16%

נקודות עניין בשכונה

בדרום השכונה נמצאת התחנה המרכזית החדשה, מפלצת אדריכלית משנות ה-90 של המאה הקודמת שמשמשת כמסוף האוטובוסים הראשי של המדינה, והשני בגודלו בעולם.

בלב השכונה נמצאת גינת לוינסקי, הפארק הגדול ובין היחידים בשכונה, שמשמש ברובו כאתר התארגנות להקמת הרכבת הקלה.

רחוב נוה שאנן עצמו הפך בשנות ה-90 למדרחוב, שעם השנים הפך למוקד למסעדות וחנויות של אוכלוסיית העובדים הזרים המגוונת שחיה בשכונה. המדרחוב סובל גם הוא מהזנחה רבת שנים, אך בימים אלה נמצא בתהליך של שיפוץ ושדרוג על ידי העירייה.

מדרחוב לויסנקי צמוד לשכונה והפך מאז סגירתו לרכבים בשנים האחרונות למוקד בילוי מרכזי בדרום העיר.

פינוי בינוי

מרחב השומרון (מתחם התחנה המרכזית הישנה)

סטטוס: אושרה, תכניות מתחמיות לאיחוד וחלוקה בהליכי אישור

מטרת התכנית היא התחדשות מתחם התחנה המרכזית הישנה והאזור הסובב אותה בשטח של כ-80 דונם. התכנית כוללת פינוי של התחנה המרכזית הישנה, ובנייני מסחר ומלאכה ישנים והקמה של מתחם מסחר, משרדים ומגורים חדש עם שטחי ציבור נרחבים. בתחום התכנית מתוכננים כ-153,000 מ"ר לתעסוקה, כ-1,333 דירות - מתוכן כ-138 לדיור בר השגה, שטחי ציבור נרחבים, כולל מתחם המופעים החדש של להקת המחול בת שבע. הבנייה במתחם צפויה להתחיל ב-2024 ולהימשך שנים רבות.

מתחם הגר"א

סטטוס: אושרה

התחדשות אזור התעסוקה לאורך רחוב הרכבת על ידי פינוי מבני המשרדים והמלאכה הישנים והקמה של 5 מגדלי מגורים ומשרדים בני 14-35 קומות עם קומת קרקע מסחרית וגינה ציבורית מרכזית. התכנית כוללת 371 דירות, כ-2,250 מ"ר למסחר, וכ-55,350 מ"ר לתעסוקה, וכן כ-3,000 למבני ציבור. שטח התכנית חולק ל-3 מתחמי מימוש עצמאיים, ולפחות אחד צפוי לצאת לביצוע ב-2023.

מתחם הרכבת 72

סטטוס: אושרה

התחדשות אזור התעסוקה לאורך רחוב הרכבת על ידי פינוי מבני מלאכה ותעשיה ישנים והקמה של שני מגדלים בני כ-30 קומות עם 137 דירות, כ-1,200 מ"ר למסחר בקומות הקרקע, כ-18,350 מ"ר לתעסוקה, וכ-50 חדרי מלון, וכן מבנה נוסף למטרות ציבור. התכנית אושרה לפני מספר שנים, אך לא ידוע על מועד מימושה.

הר ציון חזנוביץ'

סטטוס: לפני הפקדה

מתחם פינוי בינוי בדרום מערב השכונה שכולל 7 בתי מגורים עם 49 דירות לפינוי והקמה של 4 בניינים עם מסחר, תעסוקה ו-259 דירות לאורך שדרות הר ציון, ופארק ציבורי לאורך רחוב חזנוביץ'.

מתחם לוינסקי

סטטוס: בהפקדה בתנאים

התכנית חלה על שטח משני צידי רחוב לוינסקי שצמוד לתחנה המרכזית החדשה שכולל בנייני מגורים ותעסוקה ותיקים בצידו הצפוני של הרחוב, ושטח ריק ברובו מדרום לרחוב. התכנית מתאימה למציאות העתידית של רכבת קלה ברחוב לוינסקי, ותאפשר הקמת מבני תעסוקה, מלונאות ומגורים בניכ-17 קומות מעל קומות מסחר במתחם הצפוני, ומגדלי תעסוקה ומגורים בני 10 ו-40 קומות במתחם הדרומי, עם מבני ציבור וגינות בשני המתחמים.

תחבורה

תחבורה פרטית

השכונה נמצאת בסמוך למחלף לה גווארדייה שמאפשר גישה מהירה לנתיבי איילון, אך רחובות השכונה צרים, כולל הרחובות הראשיים לוינסקי והר ציון, שמשמשים כאתרי בנייה לרכבת הקלה, כך שיתכנו עומסי תנועה בשעות מסוימות. בנוסף, בשכונה יש מצוקת חניה חמורה.

אוטובוסים

בשל הסמיכות לתחנה המרכזית עוברים בשכונה אוטובוסים רבים בתדירות גבוהה למגוון יעדים, כך שניתן להסתמך על התחבורה הציבורית, אם כי אמינות זמני ההגעה של האוטובוסים נמוכה.

רכבת קלה

הקו האדום של הרכבת הקלה, שצפוי להתחיל לפעול ב-2023, עובר בסמוך לשכונה ויהיה נגיש בהליכה קצרה מחלקה הצפון מערבי. הוא יגיע למרכז העיר, וכן לרמת גן, בני ברק, פתח תקווה, יפו ובת ים.

רכבת

תחנת "תל אביב – ההגנה" נמצאת בשכונה ומאפשרת נסיעה נוחה ומהירה למגוון יעדים כולל נתב"ג, ירושלים, ורוב תחנות הרכבת במדינה. רוב בתי השכונה נמצאים במרחק הליכה של עד כרבע שעה מהתחנה.

שבילי אופניים

בשכונה יש מספר שבילי אופניים, כולל ברחובות צ'לנוב, מטלון, הגדוד העברי, ונוה שאנן. אין פה רשת מושלמת, אבל אפשר להשתמש באופניים בבטחה כדי להגיע למגוון יעדים בעיר. שבילים נוספים שמתוכננים בשכונה ישפרו את הרשת, והם כוללים שביל ברחוב העלייה, ושבילים בשדרות הר ציון ורחוב לוינסקי במסגרת עבודות הרכבת הקלה.

תכניות תחבורה לעתיד

הקו הסגול והקו הירוק של הרכבת הקלה נסללים בימים אלה ויפגשו בלב השכונה לקראת סוף העשור. הקו הסגול יעבור ברחוב לוינסקי ויגיע למערב ומרכז העיר, לשוק התקווה, דרום גבעתיים ורמת גן, אוניברסיטת בר אילן, וערי בקעת אונו. הוא מתוכנן להיפתח ב-2027 (אך כנראה שיהיו עיכובים), ויהיה נגיש בהליכה קצרה מכל בתי השכונה.

הקו הירוק יעבור בשדרות הר ציון ויגיע למרכז וצפון העיר, כולל לאוניברסיטה, וכן לאזור התעסוקה רמת החייל ולהרצליה פיתוח, ובכיוון דרום יגיע לשכונות חולון ולאזור התעסוקה של העיר. הוא מתוכנן להיפתח ב-2028 (אך שוב, כנראה שיהיו עיכובים), ויהיה נגיש בהליכה קצרה מכל בתי השכונה.

קו המטרו מ1 שמתוכנן לעבור בצמוד לתחנת רכבת ההגנה יהיה נגיש לחלק הדרום מזרחי של השכונה, ויאפשר נסיעה מהירה למרכז העיר, צפון העיר והאוניברסיטה, חולון וראשון לציון. הוא מתוכנן לפעול ב-2035, אבל צפו לעיכובים.