הממשלה תאריך את תמ"א 38 בשנה נוספת, עד אוקטובר 2023, זאת במקביל למאמצים לאשר את חלופת שקד לתמ"א כבר בתחילת מושב הקיץ, כלומר במהלך חודש מאי. בלשכת שרת הפנים איילת שקד מקווים שבשנה הקרובה שתי האפשרויות יעמדו בפני היזמים שירצו לקבל היתרים להתחדשות עירונית, ובכך ייווצר מעבר הדרגתי וחלק יותר מהתמ"א לחלופה.
הסיבה העיקרית להארכה הנוספת של התמ"א היא שאמנם הושגו הסכמות בנוגע לחלופה והיא אושרה בוועדה, אך אישורה הסופי בקריאה שנייה ושלישית בכנסת לא יתרחש לפני מאי. בנוסף, על מנת להשלים את המתווה לא מספיקה החקיקה ויש להוסיף מספר תקנות שכנראה יאושרו רק ביוני, וחקיקת מיסוי של משרד האוצר שעלולה להתעכב עד סוף המושב (כלומר עד אוגוסט). לפיכך יש צורך בחלופה זמנית והארכת התמ"א מספקת אותה.
הארכת התמ"א תתבצע ככל הנראה במהלך אפריל, ובתקווה תספק ודאות מסוימת ליזמים שנמנעים כבר חודשים מכניסה לפרויקטים חדשים בשל העמימות לגבי התנאים שבהם יוכלו לבנות ולאשר תוכניות. במשרד הפנים מודעים לכך שבשנה האחרונה הייתה ירידה בכמות ההיתרים שניתנו לתמ"א 38 בשל חוסר הוודאות בשוק ומקווים שכעת זה ייפתר.
כל הטבות המס שחלו תמ"א 38 יחולו גם על בשנה הבאה וככל הנראה יידרש מהלך נוסף של הארכת הקלות המס על התמ"א בשנה. גם ההיתר שניתן לעיריות, להגיש בקשה להאריך את תמ"א 38 בשטחן עד לשנת 2025 יוארך בשנה עד מאי הבא.
מי דחף להארכה ומי עדיין מתנגד?
ההחלטה להאריך את תמ"א 38 התקבלה בלחץ שר השיכון זאב אלקין ושר האוצר אביגדור ליברמן, שטענו כי התסריט הגרוע ביותר הוא שחלופת התמ"א לא תאושר בזמן ותמ"א 38 תבוטל, ועולם ההתחדשות העירונית הכה נחוץ יישאר קירח מכאן ומכאן. שרת הפנים שקד מבטיחה שזו תהיה ההארכה האחרונה של התוכנית, ובתום 2023 תישאר רק חלופת שקד.
מנהל התכנון מתנגד להארכת התמ"א בשנה נוספת והוא אף צפוי להביע התנגדות זו במועצה הארצית. קיים חשש שהארכת התמ"א תוריד את הלחץ לאשר את החלופה ותוביל למעשה להארכה נוספת של תמ"א 38. "הכשלים של תמ"א 38 ידועים לכל", נמסר ממנהל התכנון. "במקום להוות זרז היא מהווה חסם הן להגדלת היצע יחידות הדיור והן להתחדשות עירונית אמיתית שכוללת צורכי ציבור ותשתיות נדרשות עבור התושב. העמדה המקצועית של מינהל התכנון היתה ונשארה שתמ"א 38 חייבת לסיים את דרכה בהקדם האפשרי, וזו תהיה גם עמדתנו במועצה הארצית".
הקבלנים לעומת זאת בירכו על הצעד. ראול סרוגו נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "ההחלטת השרה שקד על הארכת תמ"א 38 היא צעד מתבקש הדרוש לשם וודאות בשוק, לאחר עצירת הפעילות לאורך תקופה ארוכה. החלופה שלה על תקנותיה חייבת לעבור אישור מהיר במושב הכנסת הבא. צודקת השרה כי מחירי הדיור ימשיכו לעלות לאור זינוק מחירי חומרי גלם וקרקע ונדרשת תוכנית ממשלתית שתפחית מיסים ותקפיא את מחיר הקרקע".
מהי חלופת שקד לתמ"א 38?
החלופה עוברת מהתבוננות על הבניין הבודד, להתחדשות וחיזוק הבניין במסגרת הסביבה ובהתחשב בצרכים השונים. החלופה תאפשר 400% תוספת בנייה במסגרת מסלול הריסה, ו-200% בחיזוק. בנוסף השרה יכולה לקבוע בצו מתחמים שבהם יותרו עד 450% (על פי מדרגות), וכן לקבוע מתחמים שבהם ממ"ד לא ייספר באחוזים. הנושא הזה ירחיב את מעגלי הערים שיהנו מהחלופה, וייתכן שאף יביא לכך שהחלופה תהיה רווחית גם בפריפריה הרחוקה.
אישור התכנית יהווה היתר בניה. החוק פתח את הפתח והנושא יוסדר בתקנות, מדובר באירוע פורץ דרך, שעשוי להביא לקיצור בירוקרטי אדיר (אישור תכנית = היתר). בנוסף במסגרת החלופה יהיה מסלול משולב של תוספת זכויות וניוד (גם וגם), נקבע כי תהיה הפרשה של 10% מהמתחם לצרכי ציבור.
כן יהיה היטל השבחה בשיעור של 25%. מחד כן מדובר בהקלה במס אך כזה שעדיין מספק תמריך לרשויות המקומיות. מיסוי מקרקעין יפיצו תזכיר להקלות מס גם על החלופה בפתח מושב הקיץ, ויחיל רטרואקטיבית.