חיפה מיתגה את עצמה בשנים האחרונות בדימויים שליליים כמו "עיר החזירים" ו"היפהפייה הנרדמת". העיר שהייתה מוקד כלכלי חזק וצומח עד לפני שני עשורים, אינה מצליחה מאז לחולל צמיחה כלכלית ולעצור את ההגירה השלילית של משפחות אל הערים סביב בכלל, ושל צעירים בפרט - מה שהופך אותה ל"עיר מזדקנת".
לחיפה יש יתרונות תחרותיים ומוקדי פעילויות חזקים שאינם מנוצלים או מייצרים תהליכי שרשור והשפעה הדדית. בין אלה נמנים הטכניון, אוניברסיטה ומכללות, שלושה נמלי ים, שדה תעופה, חמישה בתי חולים, פארק מדע, תעשייה, מוקדי תרבות, חוף ים, פארק הכרמל, וגם עיר תחתית ושווקים.
בשוק המסחר, העיר היא השנייה בצפיפות שטחי המסחר בישראל, עם יחס של 5.9 מ"ר למשק בית. לאורך השנים פחות ופחות כוח קנייה חודשי נכנס אליה, בשל העדר "מוצרים מיוחדים" מלבד העיר התחתית והמושבה הגרמנית. במקביל, כוח קנייה גדול דולף מהעיר ומפרנס את שכנותיה (גם בארנונה) - נשר, טירת הכרמל, איקאה ורה-דייזין בקרית אתא. כאן נציג את תמונת השוק ביחס לגודלה, למאפייניה ולתפקודה של מערכת המסחר בעיר, על רקע האפשרי בה.
העיר מזדקנת
לחיפה נתוני פתיחה כלכליים טובים, שמאפשרים לה להשקיע בתושביה, בתשתיות ובפיתוח כלכלי ועסקי. בהתאם לדוחות הכספיים של העיר משנת 2019, העיר השקיעה בתושב נטו כ-8,000 שקל, גבוה כמעט פי 2 מהממוצע הארצי של כ-4,400 שקל והייתה מדורגת במקום הרביעי מבין ערי ישראל ברמת השקעתה בתושב.
בעיר ישנם 23 מ"ר של נדל"ן מניב לתושב, והנדל"ן המניב משלם ארנונה שנתית ממוצעת של כ-2,600 שקל לתושב (גבוה מהממוצע בישראל - 22 מ"ר, וכ-1,200 שקל לתושב). חיפה משקיעה 875 שקל בחינוך לתושב, וממוקמת רק במקום ה-23 מבין הערים בישראל.
בעיר חיים 287 אלף תושבים, המאוגדים בכ-115 אלף משקי בית. גודל משק בית ממוצע עומד על 2.4 נפשות - נמוך ביחס לממוצע הארצי שעומד על 3.3. שיעור גידול האוכלוסייה הוא הנמוך ביותר מבין ערי המטרופולין בישראל (0.3% בלבד, ביחס לממוצע ארצי של 1.8%), כעדות להעדר צמיחה.
בחיפה קיים שיעור בני 65+ הגבוה ביותר (21%), יותר מפי שניים מהממוצע ארצי. משמע, עיר "זקנה" - דבר שמתבטא גם בשיעור בני 20-29 הנמוך ביותר מבין ערי המטרופולין (13% לעומת 15% בממוצע הארצי).
באשר למעמד כלכלי-חברתי, העיר נמצאת בעשירון 7, המתבטא גם בשכר חודשי ממוצע גבוה מממוצע בישראל (10,200 שקל לעומת 9,200 שקל בישראל). שיעור העצמאים עומד על 8% בלבד, ביחס ל-12% בתל אביב ו-9% בממוצע בישראל, כעדות לתולדה נמוכה יחסית של עסקים.
שיעור בנייה נמוך
בשנים 2016-2020 נבנו בחיפה 7,000 מ"ר בלבד של נדל"ן מניב. משמע, בעיר אין פיתוח כלכלי, וכמעט שלא רואים "מנופים" כעדות לבנייה פעילה. בתחום הנדל"ן למגורים, בשנים 2016-2020 נבנו בממוצע שנתי כ-1,100 יחידות דיור. מתוכן, 500 (כ-45%) דירות 4 חדרים ו-382 (כ-34%) דירות 5 חדרים.
השווי ממוצע למ"ר מגורים במרחב חיפה בשנת 2020 הוא כזה: בעיר חיפה עצמה - 14,400 שקל, טירת כרמל - 12,600 שקל, קריית ביאליק - 12,200 שקל, קריית מוצקין - 11,700 שקל, קריית ים - 11,700 שקל, קריית אתא - 11,000 שקל. פערי המחירים הללו תומכים גם בתהליך ההגירה של תושבי חיפה אל הקריות, טירת הכרמל, נשר ויישובי חוף הכרמל. העיר חייבת לייצר מגוון של יחידות, ולספק מענה ל"כולם".
תוכנית המתאר הכוללנית החדשה של חיפה מניחה כי עד שנת 2025 תמנה אוכלוסיית העיר כ-330 אלף תושבים, תוספת של כ-43 אלף איש שאינה ריאלית בקצב הבנייה הקיים בחמש השנים האחרונות, ובהינתן מאזן הגירה שלילי. מתוכננות גם כ-47 אלף יחידות דיור בהתחדשות עירונית, בגודל של "עוד עיר".
להערכתנו, אם לא יתרחש מפנה חד בפעילות הכלכלית בעיר, הביקוש השנתי הצפוי לדירות חדשות בחיפה יישאר ברמתו הנוכחית בעשור הקרוב.
שוק מסחר מבוזר
הטופוגרפיה של חיפה יוצרת חמש "ערים" נפרדות: העיר התחתית (יעד מצליח לבילוי והסעדה) שבשוליה מצוי שוק הפשפשים; הדר שהדרדר, ובשוליו מצוי שוק תלפיות, שכוחות השוק מחוללים בו מהפכה ונוצר מוקד קולינרי; הכרמל, שהפך למוקד "שכונתי", ועסקי ההסעדה נטשו אותו ועברו אל העיר התחתית; דרום חיפה; ואזור הצ'ק-פוסט (שאיבד מעוצמתו, עם מעבר שוק "הלבשת הבית" לקריית אתא - אל סביבת איקאה ורה-דיזיין).
בסקר אינטרנטי שבצענו לפני הקורונה בקרב תושבי חיפה, שאלנו היכן אתה מבצע את עיקר קניות המזון והסופרמרקט של משפחתך, בחתך מקום מגורים. מעל 90% מהנסקרים השיבו כי הם עורכים את קניות המזון ברשתות המזון בעיר מגוריהם. משמע, מרבית כוח הקנייה "נשאר בבית". שוק תלפיות תופס אחוז זניח מכוח הקנייה.
באשר לעיקר קניות מוצרי ה"לא-מזון", נמצא כי כ-70% מכוח הקנייה שברשות החיפאים נשאר בעיר. היתרה דולפת לנשר ולמרכזי מסחר בקריות, ולתל אביב. תושבי הקריות תורמים למרכזי המסחר בחיפה בשוליים, כ-7% בלבד.
בשורה התחתונה, כוח קנייה מצומצם נכנס לחיפה מהקריות, וזה קורה בעיקר בתחום הבילוי וההסעדה.
מוקדי המשיכה הכלכליים
בחיפה כ-650 אלף מ"ר של שטחי מסחר, מתוכם כ-250 אלף מ"ר ברחובות. העיר ממוקמת שנייה בין ערי ישראל ביחס הכי גבוה של שטחי מסחר למשק בית - 5.9 מ"ר. אלה המרכזים הבולטים:
גרנד קניון - המוביל מבין המרכזים, ומשרת בעיקר את תושבי חיפה. יש בו כ-49 אלף מ"ר של שטחי מסחר, משרדים ושירותים. הקניון תופס כ-15% מכוח הקנייה המצוי בחיפה בלבד.
עזריאלי חיפה - הקניון של דרום חיפה, משרת את תושבי מערב ודרום חיפה, טירת הכרמל ויישובי חוף הכרמל. פועלים בו כ-23 אלף מ"ר של שטחי מסחר (כולל סופרמרקט בשטח של כ-3,000 מ"ר) ושטחי בילוי, בית קולנוע ומועדון הזאפה.
סינמול - מבוסס על העוגן, בית הקולנוע יס פלאנט עם 23 אולמות. בנוסף, פועלות בו גם תחנת רכבת, ובסמיכות "מרכזית המפרץ". היום מתפקד כמרכז בילוי, וככזה תקופת הקורונה פגעה גם בו. הקומה השלישית של הקניון מאכלסת את בית חולים אסותא.
חוצות המפרץ -ממוקם בחיפה, ברם, קרוב יותר ל"עיר הקריות" - ותופס כ-14% מכוח הקנייה בה. מתפרס על שטח של כ-55 אלף מ"ר.
רחובות חיפה - פעילות ברמה כלכלית רצויה מתקיימת רק בעיר התחתית ששודרגה, המושבה הגרמנית, סירקין בשוק תלפיות, אזור מרכז חורב וכן בואדי ניסנאס. רחובות אחרים שהיו פעילים - ננטשו על ידי קהלי היעד והדיירים/עסקים, ועיריית חיפה אינה פועלת לשדרוגם. בין אלה נמנים הרחובות הדר, הכרמל ומוריה.
דרושה מנהיגות עסקית
התדמית והפעילות הכלכלית בחיפה בשפל. העיר סבלה וסובלת מעודף היצע של שטחי מסחר, ומאבדת כוח קנייה ומבקרים ל"ערי הקריות", לנשר ולטירת הכרמל. לעיר דרושה מנהיגות עסקית וכלכלית שתממש תוכנית אסטרטגית כלכלית שתנצל את היתרונות התחרותיים המובהקים של העיר.
במקביל, צפוי כי שוק תלפיות ימשיך לצמוח, וייהפך למוקד קולינרי ארצי ואזורי, יימשך שדרוג העיר התחתית, הדר הכרמל יהפוך למוקד שכונתי בלבד, ייפתחו עסקי הסעדה, טברנות ופעילויות פנאי ונופש לאורך חוף הים של העיר, וציר יפה-נוף מוריה ישודרג ויחבר בין עוגני הפעילות הרבים שלאורכו - גם באמצעות מסלולי הליכה ואופניים.
בעשייה כלכלית ועסקית, היפהפייה תוכל להתעורר.
הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'
הכתבה עלתה באתר גלובס.