עוד יום חלף ועוד יום קרב לאישור תקציב המדינה. אתמול (ראשון) הציגו שרי האוצר הפני והשיכון את התוכנית שכולנו ציפינו לה, תוכנית הדיור הממשלתית לשנים 2022-2025, ובה מספר צעדים משלימים לאלו שכבר נמצאים בדרך לאישור במסגרת התקציב. בממשלה אמנם הבהירו שהם לא מתכוונים להוריד את המחירים, אלא רק למתן את העליות - אך האם את המטרה הצנועה הזו הם יצליחו להשיג? N12 עושים סדר בתקציב, אחרי יוקר המחיה הגיע הזמן לדבר על משבר הדיור.
הצעדים שיאושרו כבר בתקציב
הסבת משרדים למגורים
מדובר כנראה בצעד המשמעותי ביותר שנכנס לחוק ההסדרים ויוכל להשפיע על שוק הדיור בטווח הארוך. כיום יש בישראל מאות מיליוני מטרים מתוכננים לתעסוקה שאיש לא רוצה לממש. הרשויות המקומיות, שמפסידות ממגורים ומרוויחות מתעסוקה (בשל מבנה הארנונה), משריינות עוד ועוד קרקעות למתחמי מסחר, אך היזמים לא רוצים לבנות שם משום שהביקוש לבנייני משרדים קטן והם רווחיים פחות מבנייני מגורים. בינתיים הצורך בדירות למגורים רק הולך ועולה, הביקוש גבוה מההיצע והערך של דירות מגורים ליזמים גבוה.
כדי לפתור את הבעיה הזו הממשלה הכניסה לחוק ההסדרים רפורמה שמאפשרת להסב משרדים למגורים בשני מסלולים שעוקפים את הרשויות המקומיות. המסלול הראשון מאפשר להסב 30% משטחי בניינים מתוכננים למגורים, על ידי היתר וללא צורך בהליך תכנון (בדומה לאישור תמ"א 38). המסלול השני נוגע לבניינים קיימים, שאותם ניתן יהיה להסב למגורים אמנם על ידי הליך תכנון, אך שעליו אחראית ועדת תכנון ארצית, שיכולה לעקוף את ועדת התכנון המקומית.
קיצור הליכי תכנון ורישוי
לחוק ההסדרים נכנסו שתי הצעות חוק שנועדו לקצר את זמן התכנון והרישוי שקודם לבניית הדירה. כיום משך הזמן הממוצע להוצאת היתר בניה למגורים בישראל עומד על 400 יום, בעוד שהממוצע במדינות ה-OECD הוא 150 יום בלבד. חלק משמעותי מהבירוקרטיה מגיעה לרשויות המקומיות שלא מצליחות להתמודד עם העומס שבאישורי הבנייה. בחוק ההסדרים מקווים לטפל בצוואר הבקבוק הזה על ידי מהפכת הרישוי העצמי (שתאפשר לעבור את הליך קבלת היתר הבנייה על ידי "מורשה היתר" עצמאי, ולא רק דרך הרשות המקומית) ועל ידי ביטול שלב בקשת ההקלות מהרשות המקומית. ביטול שלב ההקלות לבדו יכול לקצר את הליך הרישוי במספר חודשים, ובמקרים מסוימים בשנה ויותר מכך.
התחדשות עירונית ובנייה לשכירות
בכל חלקי התוכנית הממשלתית לדיור שמו דגש מיוחד על ההתחדשות העירונית, שנתפסת כחלק חשוב בפתרון המשבר. בחוק ההסדרים הוכנסו תיקוני חקיקה שיאיצו פרויקטים של התחדשות עירונית ותקצבו את הנושא ב-600 מיליון שקלים. גם חלופת שקד לתמ"א 38 נועדה לקדם את הפעילות בתחום.
רפורמה נוספת שנכנסה לחוק ההסדרים נועדה לשפר את שוק השכירות, שאליו יכולים לעבור אלו שאינם מסוגלים לרכוש דירה. לשם כך תעניק הממשלה הטבות מס משמעותיות ליזמים מוסדיים שיתחייבו להעמיד את הנכס שלהם להשכרה ממושכת של 15 שנים לפחות, מבלי למכור אותו. זו הפעם הראשונה שהממשלה משקיעה משאבים בשכירות ארוכת הטווח ואין ספק שזהו ענף חשוב של שוק הדיור, שהוזנח זמן רב מידי.
הצעדים שידרשו חקיקה נפרדת
העלאת מס הרכישה
רוב צעדי הממשלה נועדו לשחרר לשוק דירות, להאיץ את תהליכי הבנייה ולמעשה להתמודד עם בעיית היצע הדיור, שלא גדל מספיק בשנתיים האחרונות. צעד אחד בלבד נועד לפתור את הבעיה המקבילה ולמתן את הביקוש לדירות, והוא העלאת מס הרכישה. בהליך חקיקה מהיר שהחל כבר אתמול, מתכוונים בממשלה להעלות את מס הרכישה שמוטל על רוכשי דירה שנייה ומעלה, לשיער של 8% מהשקל הראשון. המטרה של הצעד הזה היא בלימת המשקיעים, שמציפים את שוק הדיור ומניעים את עליות המחירים.
גם שר האוצר יודע שכל עוד הריבית במשק נמוכה ואין אלטרנטיבות רבות להשקעה בטוחה, הוא לא יוכל להוציא את המשקיעים מהשוק כליל, אך העלאת המס כבר נוסתה בעבר וצלחה במידה חלקית. מדובר במהלך מהיר וחד שהתוצאות שלו ניכרות בשטח באופן מידי. בפעם הקודמת שעלה מס הרכישה, בתקופתו של שר האוצר משה כחלון, ירד שיעור המשקיעים מקרב רוכשי הדירות מכ-30% לכ-13%. המשקיעים טוענים שהרחקתם מהשוק לא תועיל להורדת מחירי הדיור ובעיקר תעלה את מחירי השכירות, אך נתוני העבר דווקא מלמדים שמחירי השכירות לא נתונים להשפעה כמו מחירי הדיור.
איסור על דירות Airbnb
עוד נושא שתפס את תשומת הלב הציבורית, ולא בטוח שבצדק, הוא האיסור על הסבת דירות מגורים ל-Airbnb במרכז הארץ, ויחד איתו האיסור על שימוש חורג לצרכי משרדים, קליניקות וכדומה. האיסור על Airbnb לבדו צפוי לשחרר לשוק כ-13 אלף דירות שהיו יכולות לשמש למגורים אך כרגע משמשות לצרכי תיירות. יש לציין ש-13 אלף דירות, רובן המוחלט בתל אביב, הן ממש טיפה בים. אמנם טוב להשתלט על השוק הפרוץ של דירות להשכרה לטווח קצר, אך אין ספק שלא מדובר בצעד שישנה את תמונת המצב מקצה לקצה. בנוסף, הצעד הזה יפגע בתחרות היחידה שקיימת היום למלונות בישראל, זה אמנם לא קשור לדיור אבל גם על זה אנחנו משלמים. יש לציין שהאיסור על שימוש חורג צפוי להיתקל בהתנגדויות רבות מצד אנשים שמתבססים על היתרים אלה כבר שנים רבות.
הפחתת מס שבח ופיצול דירות
המדינה רוצה לעודד בנייה על קרקעות פרטיות ולשם כך תוריד את מס השבח השולי מ-47% ל-25% לבנייה במשך 4 שנים, ואז תעלה את המס באופן מדורג בחזרה ל-47% במשך 4 שנים נוספות. ניסיונות דומים נעשו בעבר ולא ניכרה להם השפעה גדולה על השוק. הצעת חוק אגרסיבית יותר, למסות את מי שמחזיק בקרקע ולא מתכוון לבנות בה, הייתה יכולה להביא לשחרור קרקעות רבות יותר לשוק, אך ללא ספק הייתה נתקלת בהתנגדויות משמעותיות. המדינה גם מבקשת לעודד פיצול בתים פרטיים גדולים על ידי הפחתת היטל ההשבחה לדירות צמודות קרקע שיפוצלו ל-34% ומתן תוספת של 45 מ"ר לבנייה לצורך פיצול הדירה. מדובר בהארכה של הוראת שעה קיימת שלא ניכרה לה השפעה גדולה על השוק.
שני חסרונות ויתרון אחד
אין שינוי אמיתי בתמריצים
כשמסתכלים על התוכנית שני דברים חסרים במיוחד. בתחום הגדלת היצע הדירות, נראה שהממשלה מנסה בכל דרך לעקוף את הרשויות המקומיות, שלא רוצות לבנות באזורי הביקוש, אך הצעדים הללו (הסבת משרדים למגורים, רישוי עצמי ועוד) לא מתמודדים עם הבעיה האמיתית - מערך התמריצים ההפוך של הרשויות. כיום הארנונה למגורים נמוכה כל כך שהתושבים למעשה לא "מכסים" את ההוצאות של הרשות עליהם (חניה, חינוך, תאורה, שטחים ציבוריים ועוד), וכך כל הבנייה למגורים היא גרעונית ולא משתלמת. בנייני עסקים לעומת זאת משלמים ארנונה גבוהה במיוחד, מה שגורם לרשויות מקומיות להעדיף מתחמים כאלו על פני בנייה למגורים.
במקום לעקוף את הבעיה מסביב ולנסות לכפות על העיריות לבנות מצד אחד, ולשלם להן על כל תוכנית גג מצד שני, הממשלה הייתה יכולה להעלות את הארנונה למגורים ולהוריד את הארנונה לעסקים, ובכך להסיר את המכשול זה כליל.
בלי הבטחה המחירים לא יירדו
הדבר השני שחסר בתוכנית הזו הוא המטרה: בממשלה לא מוכנים להבטיח להוריד את מחירי הדירות ובכך מחזקים את האמונה של המשקיעים שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות עד אינסוף. זה לבדו מבטיח את כניסתם הנמרצת של המשקיעים לשוק הדיור ואת עליית המחירים הבלתי נגמרת.
בממשלה היו יכולים להצהיר כבר היום שמחירי הדיור גבוהים מידי, לפחות בפריפריה, ולהבטיח רפורמה מערכתית שתעצור את רכבת המחירים הזו. החשש להישפט בעין הציבור לאחר מעשה עלולה לגרום לציבור רוכשי הדירות להבין שאין מבוגר אחראי שיעצור את הסחרור, ועל כן להמשיך להיכנס לשוק לא משנה עד כמה המחירים גבוהים.
תוכנית משעממת במובן הטוב של המילה
בסופו של דבר הממשלה הביאה תוכנית חסרת כותרות מפוצצות ללא הבטחות חסרות תקדים או רעיונות מהפכניים. התוכנית הזו יורדת לפרטים הקטנים ומנסה לייצר שינויים עמוקים בהליכי התכנון במדינה, ורובה מתמודדת עם הדבר היחיד שהמדינה באמת שולטת בו, והוא היצע הדירות למגורים. אם היא תצליח בשלב היישום, אפשר לקוות לשינוי אמיתי וארוך טווח שיגביר את קצב הבנייה בשנים הבאות ויקל על רכישת דירה בעתיד.