ברבעון הראשון של השנה נרכשו כ-31 אלף דירות בשוק החופשי, הרמה הגבוהה ביותר מאז השיא שנרשם ב-2015, רגע לפני העלאת המס למשקיעים, כך על פי סקירת הנדל"ן של הכלכלנית הראשית שפורסמה היום (שלישי). המשמעות - גידול של 39% בשנה, 29% מאז 2019, ו-8% בהשוואה לרבעון הקודם.
בכך נמשכת ההתאוששות המהירה במספר העסקאות, לאחר רמת השפל שנרשמה ברבעון השני של 2020, עם פרוץ מגפת הקורונה. בהשוואה היסטורית זוהי אחת הרמות הרבעוניות הגבוהות ביותר של עסקאות בשוק החופשי. בהכללת מכירות "מחיר למשתכן" עמד סך העסקאות ברבעון הראשון השנה על 34 אלף דירות, גם כן הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השני של 2015.
את הגידול בעסקאות הובילו המשקיעים, עם גידול חד של 85% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2019. סך רכישות אלו ברבעון הראשון השנה עמד על 6.8 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז השיא שנרשם ברבעון השני של 2015. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים ברבעון הראשון השנה על 19.9%, גידול של 6.6 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הראשון של 2019.
משקל רכישות המשקיעים בסך העסקאות 2021-2002
מעבר להורדת מס הרכישה, גורם נוסף שהיה בו כדי לתמוך בגידול ברכישות המשקיעים ברבעון הראשון השנה, היתה הירידה בריבית הריאלית של בנק ישראל, שירדה ל-1.1%-, נמוכה ביותר מנקודת אחוז בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד.
מי אתם - המשקיעים?
במהלך המגפה, על רקע השבתתם של ענפים רבים במגזר העסקי, גדל משמעותית משקלם של המועסקים במגזר הציבורי בקרב רוכשי הדירות להשקעה. השכיחות הגבוהה ביותר בקרב המשקיעים הייתה ממגזר זה. שיעור גבוה של משקיעים נמצא גם בקרב המגזר הפיננסי, אשר ריכז כ-17% מכלל הדירות שנרכשו להשקעה ברבעון הראשון השנה. שיעור זה הינו גבוה פי חמש ממשקלו של מגזר זה בסך המועסקים במשק.
לעומת זאת, ועל אף הטענות ש"המתעשרים החדשים" מההייטק רוכשים דירות רבות ומעלים את מחירי הדיור - העובדים בענפי ההייטק ריכזו רק 11.5% מכלל הדירות שנרכשו להשקעה ברבעון הראשון, גבוה אך במעט ממשקלו של ענף זה בכלל המועסקים במשק (מהווים כ-10% מהמועסקים).
התפלגות הרוכשים לפי הענף הכלכלי שבו מועסק לפחות אחד מראשי משק הבית:
ברבעון הראשון של השנה נמכרו 6.6 אלף דירות ע"י משקיעים, גידול של 24% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2017. "מלאי" הדירות בידי משקיעים חזר לרדת ברבעון הראשון, אם כי באופן מתון ביותר, זאת לאחר שברבעון האחרון אשתקד נרשם לראשונה זה חמש שנים גידול ב"מלאי" זה.
השכר הממוצע למשק בית (ברוטו לחודש) של רוכשי דירה להשקעה ברבעון הראשון השנה עמד על 69.5 אלף שקלים, והוא נע בין ממוצע של 187.9 אלף שקלים למשק בית שבראשו עומד מי שהינו בעל חברה, לבין שכר ממוצע של 30.1 אלף שקלים של משקי בית שהינם פנסיונרים. בהשוואה למי שרכשו דירה להשקעה אשתקד נמצא כי בקרב כל אחת מהקטגוריות של מעמד תעסוקתי, רמות השכר של הרוכשים ברבעון הראשון השנה גבוהות בהשוואה למי שרכשו דירה להשקעה בשנה שעברה.
פער של מיליון שקלים בין המרכז לפריפריה
המחיר הממוצע לדירה שנרכשה בשוק החופשי ברבעון הראשון השנה עמד על 1.8 מיליון שקלים, תוך פערי מחיר משמעותיים של מיליון שקלים בין אזורי המרכז לפריפריה. כך, בעוד שהמחיר הממוצע לדירה במרכז הארץ עמד על 2.3 מיליון שקלים, בפריפריה עמד המחיר הממוצע על 1.3 מיליון. פער מחיר מעט נמוך יותר, אך עדיין משמעותי (825 אלף שקלים) נמצא גם בהשוואת המחיר החציוני.
בהשוואת פערי המחיר בין המרכז לפריפריה בין הרבעון הראשון השנה למקביל לו אשתקד נמצא כי פערים אלו הצטמצמו מעט, אך צמצום הפער נרשם רק בעסקאות בדירות יד שנייה.
ניתוח הממצאים מלמד כי ההסבר המרכזי לצמצום פערי המחיר בעסקאות בדירות יד שנייה שנרכשו במרכז, לבין אלו שנרכשו בפריפריה, מוסבר בשינוי טעמים של המשקיעים בפלח השוק של דירות יד שנייה במרכז, לטובת דירות פחות "איכותיות". כך, דירות יד שנייה שרכשו המשקיעים במרכז הארץ ברבעון הראשון השנה היו ברמות מחירים נמוכות משמעותית מאשר אלו שרכשו המשקיעים ברבעון הראשון אשתקד, בעוד במחירי הדירות החדשות שרכשו לא חל שינוי משמעותי.
הזוגות הצעירים חזרו אחרי מחיר למשתכן
רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ברבעון הראשון הסתכמו ב-11.5 אלף, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2015 ,טרם תחילת המכירות לזוכי "מחיר למשתכן". בהשוואה לרבעון הראשון של 2019 זהו גידול של 15% וגידול של 4% בהשוואה לרבעון הקודם. בניגוד למחצית השנייה אשתקד, פלח השוק שהוביל את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי היה זה של דירות יד שנייה.
רכישות משפרי הדיור ברבעון הראשון הסתכמו ב-12.6 אלף דירות, גידול של 24% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 והרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד גדלו רכישות משפרי הדיור ב-11%.