מחירי הדירות עלו בכמעט 18% בשנה האחרונה, עלייה של 2% רק בחודש יולי. מחירה של דירה ממוצעת בארץ עלה ב-80 אלף שקל ברבעון השני של 2022, ובאזורי הביקוש העלייה אפילו גדולה יותר. כל הנתונים האלה עומדים כביכול בניגוד מוחלט לפרסומים האחרונים של הלמ"ס ושל משרד האוצר, שמציגים ירידה משמעותית בכמות העסקאות והרכישות בענף. אז איך יכול להיות שהמחירים עדיין עולים ומה הממשלה יכולה לעשות עם זה?
התשובות לשאלה הראשונה מתחלקות לשתיים. לפי עדיאל שמרון, שהיה מנהל רמ"י כשמחירי הדיור ירדו, וכיום הוא מנכ"ל "עץ השקד - דיור להשכרה" (בשיתוף עם הראל חברה לביטוח): "שוק הנדל"ן מגיב באיטיות לצעדים שננקטים. צריך לזכור שהמכירות של החודשים האחרונים הן פועל יוצא של עסקאות ומכרזים שנסגרו לפני שנה ושנתיים, וטרם באו לידי ביטוי מכירות של העסקאות שנסגרו בשנה האחרונה שבהם התוצאות היו גבוהות במיוחד (מכרזי שדה דוב, רמת השרון ועוד). גם בלימת העליות והירידה הקלה שהייתה במחירי הדיור ב-2019 הגיעה אחרי למעלה מ-3 שנים של עבודה מאומצת בזמנו בהובלת שר האוצר דאז, משה כחלון".
גם עו"ד אלון קנינגר, נציג הצעירים בוועדות הכנסת, בטוח שעליות המחירים הן פשוט תגובה איטית של השוק להתפתחויות האחרונות. "נתוני ההאטה בקצב הרכישות הם איתות לקראת עצירת עליית המחירים ואולי סימן לירידת מחירים", הוא טוען. "הקבלנים בשלב הראשון לא ממהרים ליזום את הורדת מחירים ומנסים להיות סבלניים, ו'לצוד' קונים בעזרת שיווק יצרתי, הטבות, פריסת תשלומים וכו'. ואת זה כולנו רואים כבר עכשיו.
"בשלב השני, וככל ומגמת האטה תמשך, לא תהיה לקבלנים ברירה אלא להוריד מחירים על מנת לשמור על קצב מכירות מספק. צריך להבין שעליות הריבית האחרונות פוגעות גם בקבלנים והמימון שלהם עולה יותר, כך שכל המתנה לרוכשים עולה גם להלם כסף. אנחנו במצב של אי ודאות מסויים בשוק, דבר שגורם לכולם לקפוא במקום כרגע. הקבלנים יעשו הכל בשביל לשדר עסקים כרגיל כי הם יודעים שציפיות לירידה ומגמות ירידה מקפיאות את השוק".
ואולי כולם עדיין רוצים לקנות דירות - אבל אין מספיק
אך יש גם תשובה אחרת, פסימית יותר. נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, מאמין שההאטה בעסקאות אינה סימן לצניחה בביקוש לדירות ולירידה קרובה במחירים, אלא להפך: הסיבה להאטה היא בכלל מחסור בדירות למכירה, שרק יוביל לעליות מחירים נוספות.
"הנתונים של הימים האחרונים מציגים המשך מגמה ברורה של ירידה במספר הדירות על המדף במשק, מצב שיוצר המשך של ריצת אמוק של הציבור לרכוש את הדירות שנשארו במלאי", טוען סרוגו. "אנחנו כשנתיים אחרי שיא הקורונה, תקופה שבה המדינה מכרה קרקע לפחות מרבע ממספר הדירות שהיא מכרה בשנה האחרונה, ומשום שלוקח כ-30 חודשים בממוצע לקבל היתר בניה בישראל, אנחנו רואים את התוצאה של התקופה הזו. אמנם הממשלה היוצאת הצליחה להגדיל את היקף הקרקע שהיא מוכרת לדירות אבל מדובר בטיפה בים. לצערנו הרב, הממשלה טרם הפנימה כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות כל עוד תונהג מדיניות של הגרלות וגימיקים שונים ומשונים שלא מעניקים פתרונות ליותר מ-90% מהציבור".
אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, חושב שמדובר בשילוב של שתי התשובות, ההיצע יורד אך כך גם הביקוש, ומי שעדיין קונה דירה - קונה ביוקר: "נתוני הלמ"ס, שלכאורה סותרים זה את זה (ירידה בכמות עסקאות מחד אל מול עליה חדה במחירים מאידך), דווקא מתיישבים לכדי הסבר טוב, כשלוקחים בחשבון את התמונה הכוללת. מצד אחד פחות עסקאות כתוצאה מיציאת משקיעים, אנשים החוששים מהעלאות צפויות בריבית בנק ישראל שתשפיע על המחירים בקרוב וקיטון בהיצעים באזורים מסוימים ומן הצד השני, אנשים שרואים עליות שנתיות בשיעורים דו ספרתיים, חידלון ממשלתי ואי יציבות פוליטית, המבטיחים המשך עליות מחירים בעתיד הנראה לעין".
ומה צפוי לקרות עכשיו? "מה שצפוי כרגע הוא התחלה של רגיעה שלאחריה, כינונה של הממשלה חדשה והמצע אותו תביא, הם שיקבעו לאן השוק הולך", צופה דנוס. "מה שניתן לעשות כרגע זה בעיקר לא לעשות שטויות. לא לרוץ ולמהר לקנות בכל מחיר וגם לא לדלג על עסקה טובה כשנתקלים באחת כזו".
הפתרונות נמצאים אצל הממשלה
"השוק נמצא בצומת דרכים בעיקר בגלל העלאת הריבית, שפועלת גם בייקור המשכנתאות וגם במצוקה וייקור של האשראי ליזמים", טוען שמרון. "על הממשלה לפעול לכך שתהיה לזה השפעה על בלימה וירידה מתונה של מחירים, כפי שמתחילים לראות באירופה וארה"ב. אין פתרון קסם, ודאי לא של 'זבנג וגמרנו'. אסור להוריד את הרגל מהגז ועל הממשלה להמשיך לפעול בעקביות להגדלת היצע, הבאת עובדים לענף, קיצור הליכי הרישוי בוועדות המקומיות, גיוס השלטון המקומי שיעודד בנייה למגורים, האצה של פרויקטי התחדשות עירונית ושאר פעולות סיזיפיות ומתמשכות.
"חייבים לשדר לשוק שהנושא בראש מענייהם של מקבלי ההחלטות. כמו כן להרחיב את המכרזים של תוכנית הדיור הלאומית (מחיר למשתכן, דיור מופחת…). המשך פעולות אלו, הפגנת נחישות ועקביות בצעדים ביחד עם המגמה של עליית הריבית עשויה למתן את העליות ולהביא, לאורך זמן, ליציבות מחירים ואף לירידות קלות".