לרוב מעבר של דירה מתחיל כך: "זהו, אי אפשר כבר לגור בדירה הזו", היא אומרת ואתה מבין שהפעם היא צודקת – הדירה פשוט קטנה עליכם. התינוק עדיין ישן בחדר אתכם, אבל הוא לא יכול להישאר שם לנצח, וחדר השינה השני צפוף עם שני זאטוטים שרבים ביניהם כל היום.
בשלב הזה אתם נכנסים לקבוצה הגדולה של "משפרי דיור", קבוצה גדולה של משפחות שמעוניינות לעזוב את הדירה הקיימת שלהן ולרכוש דירה טובה יותר.
ברוכים הבאים לקבוצה, עכשיו נשאר לחפש דירה, לבדוק שזה מתאים מבחינה תקציבית, לחפש רוכשים לדירה הקיימת, לבחון כמה צריך כסף להוסיף, לבדוק אם אפשר להגדיל את המשכנתא ועוד עניינים רבים. כן, זה תיק לא פשוט, אבל בסוף לילדים שלכם יהיה מרווח, ובכלל כל המשפחה תיהנה מתנאים טובים יותר. אפילו תוכלו להגשים חלום ולסדר לעצמכם חדר עבודה בבית.
ומה עושים עם המשכנתא? ובכן, ישנן כמה אפשרויות:
1. גרירת משכנתא
זה מצב שבו המשכנתא הקיימת (על הנכס הקיים) מועברת לנכס החדש, על כל התנאים שלה: המסלולים שנבחרו, הריביות, יתרת התקופה וכיוצא בזה. כמובן שגם השעבוד עובר מהנכס הישן לחדש.
ברמה הכללית גרירת משכנתא משולה באופן הביצוע ללקיחת משכנתא "רגילה" וכוללת הגשת בקשה ראשונית להלוואה, המצאת המסמכים הנדרשים, בחינת הבקשה על ידי הבנק וחתימה על הסכם משכנתא חדש מול הבנק.
מתי כדאי לגרור משכנתא? ולמה חשוב לשים לב?
תנאי ההלוואה הקיימת – אם הריביות שבהן לקחתם את המשכנתא המקורית עדיפות על ריביות השוק כיום, גרירת המשכנתא הופכת לאופציה רלוונטית. זהו תנאי הסף. מעבר לכך, חשוב לבחון גם את תקופת ההלוואה. לעתים יתרת התקופה של ההלוואה המקורית קצרה יחסית, וכפועל יוצא – ההחזר החודשי גבוה.
מה הסכום הכולל הנדרש – יש להסתכל על המשכנתא הקודמת ועל התוספת הנדרשת כ"מקשה אחת" ולהחליט בהתאם על גובה ההחזר החודשי הריאלי עבורכם. כמו כן, יש לבחון אם תנאי הריבית וההחזר של המשכנתא המקורית, בתוספת לסכום החדש, אכן מייצרים "הצעה" עדיפה עבורכם.
תנאי הפירעון – יש לבחון אם קיימת עמלת פירעון על כלל המסלולים או על אחד מהם, במקרה הזה – "כדאיות" הגרירה עולה.
דרך נוספת להסיר את המשכנתא מהדירה הקודמת היא גרירת משכנתא לפיקדון לזמן קצר. נשמע מסובך, אבל האמת היא שזה פשוט – מדובר על מצב שבו כבר מכרתם את הדירה אבל עדיין לא קניתם דירה חדשה, ואתם מעוניינים לשמור על תנאי המשכנתא המקורית. עד שתרכשו דירה, תוכלו לשעבד לבנק כספים נזילים (בדרך כלל את כספי המכירה).
2. משכנתא חדשה
לקיחת משכנתא חדשה כדאית אם חלו שינויים משמעותיים בשוק, דוגמת ירידת ריבית, או במצב האישי של הלווים, כמו גידול בהכנסה. במקרים כאלה לא כדאי לגרור את המשכנתא הקיימת - עדיף לסלק אותה, ובמקביל לקחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר.
3. גרייס – דחייה של החזרים שוטפים
כאשר אתם קונים דירה חדשה ועדיין לא מכרתם את הדירה הנוכחית, אתם עלולים להיות בתקופה מסוימת של תשלומי משכנתא גבוהים – גם בגין הדירה הישנה וגם בגין הדירה החדשה. במקרה הזה אתם יכולים לבצע "גרייס" במשכנתא. כלומר, לדחות את תחילת התשלומים החודשיים של המשכנתא החדשה עד שתמכרו את הדירה. ניתן לדחות את כל התשלום או את חלקו, כמובן באישור של הבנק.
חלופה אחת היא תשלום ריבית בלבד ודחיית תשלום הקרן. חלופה אחרת היא דחייה של כלל התשלום – הריבית והקרן. במקרה השני תצברו ריבית על הריבית שלא שולמה (ריבית דה ריבית), ולכן החלופה הזו פחות מומלצת כלכלית.
דחיית תשלומי המשכנתא אפשרית במקרים נוספים – אם לדוגמה מועד הכניסה לדירה מתעכב ובטווח הזמן הזה אתם משלמים על שכירות במקביל למשכנתא, אז כדאי לבקש מהבנק דחייה של כמה חודשים.
4. הלוואת גישור
במצב שבו אתם מעוניינים לרכוש דירה אחרת, אבל עדיין לא מצליחים למצוא קונים לדירה הנוכחית, קיים פתרון נוסף – הלוואת גישור. את ההלוואה הזו לוקחים מהבנק על חשבון נכסים קיימים ו/או שילוב של הדירה הקיימת והדירה הנרכשת, סוג של מימון ביניים. המימון הזה אמור להיות עד שתושלם עסקת המכירה של הדירה הישנה. במילים אחרות, מימון ביניים זמני עד שהכול ייסגר. החיסרון בפתרון הזה הוא תשלום ריבית שאינו "מקזז" את קרן המשכנתא (אשר תסולק בבת אחת בעת מכירת הדירה).
הלוואת גישור עומדת לרוב על מאות אלפי שקלים, כאשר משך ההלוואה נע בין שנה לבין שלוש שנים (ההנחה היא שפרק זמן שכזה הוא די והותר למציאת רוכשים לדירה הקודמת). יש כמה מסלולים אפשריים של הלוואת גישור, לרבות מסלול המבוסס על ריבית הפריים או מסלול הצמוד למדד המחירים לצרכן. ההלוואה אינה מהווה חלק מהמשכנתא או מהמסלולים ששולבו יחדיו לצורכי המימון של הנכס החדש. היא פשוט הלוואה נקודתית, שנועדה לפתור בעיה זמנית.
יש לשים לב כי בתור משפרי דיור אתם מחויבים למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים אם רכשתם דירה יד שנייה או בתוך 18 חודשים מיום קבלת טופס 4 (בדירה יד ראשונה) – דבר המשפיע על עלויות מס הרכישה.
לסיכום, החלופות העומדות בפני משפרי הדיור הן:
- גרירת המשכנתא הקיימת: הדירה החדשה תהיה משועבדת במקום הקודמת – תנאי המשכנתא לא משתנים, ואתם לוקחים משכנתא נוספת (אם נדרש) בתנאי השוק.
- לקיחת משכנתא חדשה: אם תנאי השוק כעת עדיפים על התנאים בעת שלקחתם את המשכנתא המקורית – כדאי לסלק את הקודמת (בהנחה שאין עמלת פירעון שהופכת את העניין ללא כלכלי) ולקחת משכנתא חדשה על כל הסכום.
- דחיית תשלומים (גרייס): מתאים אם אתם בשלב שיש לכם שתי דירות – קניתם ועדיין לא מכרתם, (ובהתאמה המימון שלכם מאוד גבוה). במקרה הזה ניתן לבקש דחייה של תשלומי המשכנתא.
- לקיחת הלוואת גישור: מימון ביניים עד שהדירה הקודמת שלכם תימכר. יש אפשרות לקחת הלוואה לתקופה קצרה/בינונית.
האמור לעיל הינו בבחינת מידע בלבד ואינו מהווה הצעה למתן ההלוואה. מתן כל סוג אשראי/כרטיס אשראי בכפוף לשיקול דעת הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.