אם אתם בעיצומם של חיפושים אחרי דירה, אל תוותרו על בדיקה של אלטרנטיבות שיכולות לחסוך לכם הרבה כסף. במכירות מוקדמות, פריסייל, שהן בעצם מכירות על הנייר (עדיין אין בניין), הרוכשים מקבלים הנחה משמעותית; וכך גם מחיר דירה בפרויקטים של תמ"א 38 נוח יותר לעומת מחיר השוק הסטנדרטי. אז כיצד תוכלו לחסוך?
משתנה מרכזי ראשון: עלות הדירה
רכישת דירה כרוכה בעלויות רבות מסביב לתשלום עבור הדירה. החדשות המעודדות הן שאם יודעים מה לעשות וכיצד להתנהל, אפשר להפחית את העלויות – הן של הדירה ושל כל המסביב (מסים, עורך דין, ריהוט, שיפוץ ועוד) והן של המשכנתא – ובכך לחסוך עשרות או אפילו מאות אלפי שקלים. לפניכם כמה דרכי התנהלות שיכולות להיות משתלמות במיוחד עבורכם.
ככל שהנכס ממוקם באזור מרכזי ומבוקש יותר (בעיקר בתל אביב וביתר ערי גוש דן) או במיקום אטרקטיבי בתוך העיר, ככל שהוא חדש יותר וככל שהוא גדול יותר בשטחו או במספר החדרים – כך המחיר שלו גבוה יותר. מי שמתפשר על אחד הפרמטרים האלה (או אפילו על יותר) יוכל להפחית את עלויות עסקת הנדל"ן המתגבשת, אך הכוונה היא לחסוך בהינתן שאתם רוכשים את הדירה שאליה כיוונתם.
ראשית, כמו בכל עסקה, גם בעסקת רכישת דירה, ברור שצריך להתמקח. גם אם מדובר בדירה יד שנייה ובטח כשמדובר בדירה מקבלן. ברכישה של דירה מקבלן חשוב להדגיש כי אם קבלת הדירה היא בעוד תקופה ממושכת, אזי נהוג לקבל הנחה, וככל שהמרחק בין החתימה לקבלת הדירה משמעותי יותר, כך ההנחה גבוהה יותר.
מצב הפרויקט משפיע מאוד על המחיר וכאן אנחנו מתכוונים בעיקר למונח "פריסייל" (Presale) – מכירה של דירה או פרויקט לפני שהבנייה שלהם מתחילה. במילים פשוטות – רכישה על הנייר. עלות הרכישה בפריסייל נמוכה בהשוואה לשלבים מתקדמים יותר, ולעתים ההנחה ברכישה מוקדמת יכולה להגיע ל-10%-15%.
בלי קשר לפריסייל אתם יכולים להשיג מהקבלנים תנאים נוחים יותר דרך משא ומתן על העסקה המקורית ועל מועדי התשלום. במקרים רבים ניתן לקבל הנחה על המחיר תמורת סכום גבוה יותר המשולם במזומן בשלב ראשוני.
כמו כן, במהלך המו"מ ניתן לנסות לקבל מהקבלן התחייבויות שהן מעבר להתחייבויות הבסיסיות שלו. לדוגמה, גם אם לא הורדתם את המחיר כפי שציפיתם, תוכלו לנסות לקבל מטבח ואבזור בסטנדרט גבוה יותר או את החניה הטובה יותר או מחסן במיקום אטרקטיבי יותר. כמו בכל מו"מ, התוצאות תלויות במצב השוק, במצב הקבלן ובאזור הספציפי של הדירה.
הטבה נוספת שהקבלן עשוי לספק היא הטבה מימונית. יש קבלנים שמציעים לסבסד את ריבית המשכנתא בתקופת הבנייה. יש גם קבלנים שנותנים מימון מסוים על פני תקופה.
תזמון העסקה
במקרה של רכישת דירה, התזמון בהחלט משפיע על המחיר. מוכרים עשויים להוריד את המחיר אם הם "לחוצים" למכור, ולכן מומלץ לנסות "להריח" עד כמה הם נחושים לבצע את העסקה: מוכר שכבר רכש דירה חדשה אחרת יהיה נמרץ יותר לבצע את עסקת המכירה של דירתו.
מעבר לכך, לקראת סוף השנה (בנובמבר ודצמבר) יש לעתים קרובות מבצעים ל"חיסול מלאי". אם אפשר להמתין עם העסקה, זה יכול להיות משתלם.
משתנה מרכזי שני: עלות המשכנתא
המשכנתא שנלקחת לצורך רכישת דירה תלויה בעלות הנכס, בהון שיש לרוכשים, ביכולת ההשתכרות שלהם בהווה או בעתיד ובמאפיינים נוספים. באמצעות לקיחת משכנתא טובה אפשר להפחית את עלויות העסקה הכוללת. הצעד המתבקש הראשון הוא לבדוק את הצעות המשכנתא בכמה בנקים, כלומר לבצע סקר שוק, זה יכול לעזור לכם להפחית את הריבית על המשכנתא. רק חשוב לזכור שריבית משכנתא היא לא הכול (ראו כאן – מה הכי חשוב בלקיחת משכנתא?)
ככל שנקודת הפתיחה של רוכש הדירה טובה יותר (למשל מבחינת ההון הראשוני), כך סביר שהוא יוכל לקבל משכנתא בתנאים מועדפים. לפי אותו עיקרון, ככל שגובה המשכנתא ביחס לעלות הנכס נמוך יותר, כך אפשר לקבל אותה בתנאים משופרים.
במעמד הבדיקה של ההצעות חשוב לבחון לא רק את המשתנים המובנים מאליהם כמו הריבית, אלא גם פרמטרים דוגמת ההצמדה של המשכנתא, משך ההלוואה, אופן פריסת התשלומים וכן הלאה. ההמלצה הגורפת היא ליצור תמהיל בין כמה סוגי מסלולים, מה שמקטין את רמות הסיכון ועשוי לשפר את תנאי ההלוואה הנלקחת בסופו של דבר.
בחלק מהבנקים מעניקים תנאים משופרים לנמנים עם מגזר מסוים – עובדי מדינה, רופאים, אנשי הייטק וכן הלאה.
הוצאות מסביב
רכישת דירה לא מסתכמת רק התשלום עבור הדירה, ויש שורה ארוכה של הוצאות נוספות – עורך דין, תיווך, מס רכישה, הובלה ועוד. כל הסעיפים האלו מצטברים לסכום משמעותי. הסכום הזה בחלקו קשיח לחלוטין – לדוגמה מס רכישה, אין ברירה – צריך לשלם, אבל בסעיפים אחרים יש יכולת תמרון.
למשל, חיסכון יכול להיות בדמי התיווך, אבל זה כבר עניין אישי – יש כאלו שמנסים וגם יכולים לעשות זאת לבד, יש כאלו שזקוקים למתווך. יש הרבה יתרונות בלקיחת מתווך וחיסרון אחד משמעותי – זה עולה כסף. יש מקומות נוספים שאתם יכולים לחסוך בהם – אבל השארנו את החיסכון הגדול לסוף.
רכישה בתמ"א – חיסכון משמעותי
כאשר אתם קונים דירה בתמ"א 38/1 הרי שהדירה הזו היא דירה חדשה בבניין ישן. הבניין עובר שיפוץ משמעותי תוך כדי תוספת של כמה קומות (להבדיל מתמ"א 38/2 שבו הורסים הכול ובונים מחדש). המחיר של דירה כזו יהיה נמוך ממחיר של דירה חדשה בשוק, מכיוון שבכל זאת מדובר על בניין ישן. ההנחה ביחס למחיר דירות דומות מסתכמת בכ-10% כתלות כמובן במיקום של הדירה.
אז יש חסרונות – הבסיס של הבניין ישן. נכון שהדירה שרכשתם חדשה, ונכון שהבניין עבר חיזוק ביסודות שלו (הרי המטרה להפוך את הבניין לעמיד ברעידות אדמה), אבל בכל זאת מדובר על בניין ישן – קירות ישנים, צנרת ישנה ועוד.
האמור לעיל הינו בבחינת מידע בלבד ואינו מהווה הצעה למתן ההלוואה. מתן כל סוג אשראי/כרטיס אשראי בכפוף לשיקול דעת הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.