גם בלי להכניס למשוואה את ההשלכות ארוכות הטווח של המהפכה המשפטית שהוקפאה זמנית, שנת ה-75 למדינת ישראל מציגה תמונת מצב כלכלית-חברתית לא פשוטה. יוקר המחיה זינק, הריבית עלתה והמשכנתה התנפחה - בהיקף שהפך את הדירה לחלום רחוק ובלתי מושג עבור מאות אלפי ישראלים. אלא שיש מי שההקדמה הזאת לא מתייחסת אליו, והכוונה אינה דווקא לבני טייקונים או ליזמי היי-טק מצליחים. מדובר ביוצאי קיבוצים שעתיד הדיור המשפחתי שלהם נראה מובטח, נוח, פסטורלי, צמוד קרקע והכי חשוב, בזול. בזול מאוד.
הקוד שפותח את השער הצהוב לקיבוץ הוא גם זה שמאפשר בניית צמוד קרקע בהנחה בלתי נתפסת בישראל של ימינו. הקיבוץ הוא שמחליט מי יקבל לידיו את הקוד, כאשר כמעט תמיד אלו הם בני הקיבוץ, בנים ממשיכים או מקורבים ששמעו על ההזדמנות מפה לאוזן ועברו את מנגנון הסינון שמאפשר קבלה. זה קורה בהמשך להסכמה של המדינה, דרך רשות מקרקעי ישראל, למכור לקיבוצים שטחי קרקע גדולים במחירי הקרן ותוך שהיא מאפשרת להם להחליט למי למכור את הקרקעות ובכמה. להסבר מפורט על גלגולן של ההנחות - לחצו כאן.
לקיבוצים אומנם יש מניות יסוד בהקמת מדינת ישראל, אולם כבר מזמן אין בהם ימי גיוס לעבודה בפלחה ובפרדס, וגם לא פטרולים חמושים של החברים על גדר הגבול: רוב הקיבוצים הם כיום יישובים פרבריים לכל דבר ועניין בהם החברים עובדים בחוץ עבור משכורת ושתי מכוניות חונות ליד הבית. האם בסיטואציה הזאת הנחה של 80% על מחיר הקרקע היא עניין סביר? אם שואלים את אנשי הקיבוצים התשובה כמובן חיובית. לתגובות - לחצו כאן.
תחקיר "שומרים", שמתפרסם כעת גם במגזין N12, מרים את המסך מעל לעסקאות מתוחכמות שהמדינה חתמה עם הקיבוצים, עיסקאות שנעשו מאחורי תילי תילים של תקנות סבוכות וביורוקרטיה שמעטים בקיאים בה. מספר המגרשים, יחידות דיור, גודל שטח וסכומי הקנייה, מתפרסמים רק שנים אחרי שהווילות פרחו בשטח - כאשר בזכות אותן עסקאות, מחזיקי הקוד לשער הצהוב ימשיכו להחזיק בקרקעות הללו לדורות קדימה.
לקריאת כל כתבות מגזין N12 לחצו כאן
משלמים 120 אלף שקל, הבית שווה כבר שישה מיליון
בכניסה לקיבוץ מענית, עשר דקות נסיעה מפרדס חנה-כרכור, יש גן שעשועים מהסוג שאפשר למצוא כמותו ביישובים רבים בארץ. קובץ של תמונות משפחתיות תלויות על הגדר של גן השעשועים, פרויקט שנעשה לרגל 80 שנה לייסוד הקיבוץ. מבט על התמונות הקסומות מעלה שכמעט כל המשפחות מקורן בקיבוץ. חלק מהמצולמים מתגוררים ממש מעבר לגן, בשכונת מגורים חדשה שבה קוטג'ים חד ודו-משפחתיים, עם שני מקומות חנייה מסומנים ליד כל אחד מהם. רחובות הולנדיים מחברים בין הבתים והם תחומים בשער אלקטרוני החוסם מעבר של מכוניות. קצת צפונה מהם נבנית בימים אלו שכונה חדשה של צמודי קרקע.
אזור רמות מנשה, פרדס חנה-כרכור, בנימינה וגבעת עדה, הפך בשנים האחרונות ללהיט נדל"ני נחשק. בהתאם, גם מענית והקיבוצים באזור הפכו מבוקשים, אך בהם המחירים זולים הרבה יותר לחברי הקיבוץ ומקורביהם. איך זה קורה? העסקאות הראשונות במענית בוצעו ב-2020, כמה חודשים אחרי שהקיבוץ רכש מרשות מקרקעי ישראל את הקרקעות למגורים שבשטחו במסגרת מה שקיבל את הכינוי "הסדרה" - הליך בו הקיבוץ רכש את שטחי המגורים.
בשלב הראשון מכר הקיבוץ את הקרקעות לחברים הוותיקים שבעצם קנו את הקרקע שעליה בנויים בתי המגורים שלהם באחוזים בודדים בלבד ממחיר השוק הריאלי. כך למשל, חבר קיבוץ ותיק רכש את הקרקע עליה הוא מתגורר (לא כולל הבית יש לציין, שלרוב הוא בית קיבוץ ישן) תמורת כ-120 אלף שקל. שווי של בית בנוי על הקרקע - כפי שמלמדות עסקאות שנערכו למשל בהרחבה הקהילתית של קיבוץ משמרות הסמוך - יכול להגיע בשיא גם לשישה מיליון שקלים. בקיבוץ להבות חביבה, המרוחק רבע שעה נסיעה מחיר הבתים הבנויים נמוך יותר, "רק" ב-4.5 עד 5 מיליון שקלים.
ניתן לטעון, ובמידה רבה של צדק, כי חברי הקיבוץ הוותיקים, אלה שגרים בקיבוץ מאז ומעולם, הרוויחו את ההנחה הגדולה הזאת ביושר ובשנים של היאחזות בקרקע. אלא שזאת הייתה רק ההתחלה, שכן השלב הבא בהסדרה היה מכירת קרקעות לבנייה חדשה לגמרי. המחירים שם היו גבוהים יותר בהשוואה למה ששילמו הוותיקים אבל עדיין מחירי רצפה. כך למשל, בסוף יוני 2022 נמכר בבנימינה מגרש של 342 מ"ר למגורים ב-2.3 מיליון שקל. כעבור שבוע נמכר במענית מגרש למגורים של 456 מ"ר, ב-649 אלף שקלים. כלומר, באותה עסקה ספציפית, ובשקלול גודל המגרשים, הקרקע במענית הייתה זולה פי 5 מאשר בבנימינה, רבע שעה נסיעה ממנו.
בקיבוץ אחר - דגניה א' - בסמוך לכנרת, הפערים גדולים אף יותר. בקיבוץ ישנם 43 מגרשים לבניה חדשה שנמכרו בעשרה אחוזים מהמחירים במושבות מגדל וכנרת הסמוכות. בקיבוץ עין השופט, דרומית ליוקנעם, נמכרו מגרשים לבניה חדשה בכעשירית מהמחירים שהשתקפו בשתי עסקאות בהרחבה של מושב היוגב לא רחוק משם.
חלק ניכר מהעסקאות האלו בוצעו בידי בנים חוזרים של הקיבוצים, שלהם הקיבוץ נותן זכות ראשונים. מגיע להם? גם אם נאמר שכן, מה לגבי ילדי רעננה, באר שבע, קריית שמונה, גבעתיים, עפולה וכל יישוב עירוני אחר בישראל, שלא זוכים לשום הטבה דומה ביישוב שבו גדלו?
איך נשמע לכם 400 מ"ר מגרש ב-230 אלף שקל?
מענית הוא רק אחד מתוך מתוך 23 קיבוצים שהשלימו באופן פורמלי הליכי קניית קרקעות למגורים בשמונה השנים האחרונות. לפי מקורות ממשלתיים הבקיאים בנושא, עוד עשרות קיבוצים נמצאים בשלבים סופיים של חתימת עסקאות דומות. לפי הערכות מדובר לפחות בכ-8,000-7,000 מגרשים לצמודי קרקע חדשים, מעבר לקרקעות שיימכרו לוותיקי הקיבוצים.
מכיוון שאלו עסקאות פטורות ממכרז, הן מדווחות באתר של רשות מקרקעי ישראל רק לאחר ההשלמה הפורמלית שלהן. אלו הודעות קצרות, כמה משפטים בלבד, המנוסחות בשפה בירוקרטית למביני עניין.
מכיוון שמדובר בעסקאות פטורות ממכרז, הן מדווחות באתר של רשות מקרקעי ישראל רק לאחר ההשלמה הפורמלית של העסקאות. אלו הודעות קצרות, כמה משפטים בלבד, המנוסחות בשפה בירוקרטית למביני עניין בלבד. ואולם, מאחורי המילים היבשות מסתתרת מציאות חברתית היוצרת הפרדה
קחו למשל את כפר מסריק הסמוך לעכו, שגם לגביו פורסמה אותה הודעה יבשושית. בגין מגרש של חבר חדש, הקיבוץ שילם 200 אלף שקל למגרש של 400 מ"ר. פרופורציות? באוקטובר אותה השנה, נמכר בעכו שליש דונם תמורת מיליון שקל - מחיר הגבוה בשקלול הגודל פי 6. עוד באותה השנה: במאי נמכר מגרש של 525 מ"ר בנהריה ב-1.1 מיליון שקל, וביולי נמכר בקריית אתא מגרש של 700 מ"ר ב-1.4 מיליון שקל, מחירים הגבוהים פי 4 מאשר בכפר מסריק.
קיבוץ גבת הסמוך לעפולה ומגדל העמק, הוא דוגמא אחרת. הקיבוץ סיים את רכישת הקרקעות למגורים שלו מהמדינה באוגוסט האחרון. חבר חדש ישלם עבור מגרש של כחצי דונם בגבת סכום של כ-220 אלף שקל, כאשר לקיבוץ יש כ-60 חלקות למגורים להציע לחברים חדשים. מנגד, במגדל העמק הסמוכה, נמכר חצי דונם בדצמבר 2021 תמורת 800 אלף שקל - מחיר הגבוה פי 3.6 מגבת. בעפולה השכנה נמכר בספטמבר 2022 מגרש של קרוב לחצי דונם ב-1.1 מיליון שקל - פי 5 מגבת. בהרחבה הקהילתית של מושב נהלל הסמוך נמכר בינואר השנה שעברה חצי דונם ב-1.86 מיליון שקל - פי 8.5 יקר יותר מאשר בגבת.
אין זה מקרה שרשימות ההמתנה להצטרפות לקיבוצים מתארכות והולכות. "בהרבה קיבוצים יש עכשיו על כל מגרש כמעט מאה מועמדים, שתבין איזה ביקוש יש לסוג כזה של חיים", אמר פיני בדש, ראש מועצת עומר, בדיון שנערך בדצמבר האחרון בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום, בהתייחס להקמת יישובים חדשים בנגב. כמעט מיותר לציין שכל אותם מאה מועמדים ממתינים בתור עד שהקיבוץ יסיים לחלק את הקרקעות למקורביו.
"אנשים מבחוץ לא אמורים לדעת על זה"
פרנסי התנועה הקיבוצית רואים את הדברים אחרת. לתפיסתם, המדינה מתעמרת בקיבוצים כבר בעצם הדרישה לתשלום על הקרקע, שעליה יושבים הקיבוצים במשך עשורים רבים. במילים אחרות, זה שלהם גם בלי הטאבו. האם מגיע לקיבוץ לקבל עדיפות רק כי הוא קיבוץ? תלוי כמובן את מי שואלים.
מנהל רשות מקרקעי ישראל לשעבר, עדיאל שמרון, התבטא בנושא ביולי 2021 בריאיון לערוץ הכנסת - שם אמר כי דרוש שינוי במצב שבו "מרבית המושבים וקיבוצים בישראל הם יישובים קהילתיים, עם איזשהי תוספת'". אם קיבוצים ומושבים יהפכו באופן רשמי ליישובים קהילתיים, ההזדמנות לרכישת קרקע למגורים שם תהיה נגישה ופתוחה לכל אחד. מנגד, ראשי התנועה הקיבוצית מתעקשים שגם בעידן הנוכחי יש משהו מיוחד בחיי הקיבוץ, והם חוזרים שוב ושוב על המנטרה לפיה "קיבוץ זה לא עסקת נדל"ן".
"קיבוץ הוא לא חלק מהמרקם העירוני, לא בתשתיות ולא באספקת שירותים מוניציפליים", אומר ל"שומרים" ניר מאיר, מזכ"ל התנועה הקיבוצית. "בית צמוד קרקע בקיבוץ, הוא לא אותו מוצר כמו בית צמוד קרקע בבית בעיר השכנה. נכס של חבר קיבוץ הוא פחות סחיר מנכס אחר, וזה מוריד את הערך שלו".
הציבור הרחב לא רואה את זה כך.
"אותי הציבור הרחב לא כל-כך מעניין. מה שנראה בעיני הציבור כעסקת נדל"ן, בעינינו זו קליטת חברים חדשים. אלו שתי נקודות מבט סותרות. הבעיה תיפתר בשינוי גישה של רמ"י וברשות התכנון, כך שתתאפשר יותר בנייה בקיבוצים. הסיפור של הנחות היסטוריות על מגרשים בקיבוצים, יישאר מאחורינו עוד עשור. בגבעת-חיים איחוד, לדוגמה, כל בית מגרש בקיבוץ נמכר לפי ערך של 91%, כי הוא השלים את מכסת המגרשים בהנחה. זאת המציאות שתהיה בקיבוצים עוד 7-6 שנים".
ניר מאיר, מזכ"ל התנועה הקיבוצית: "בית צמוד קרקע בקיבוץ, הוא לא אותו מוצר כמו בית צמוד קרקע בבית בעיר השכנה. נכס של חבר קיבוץ הוא פחות סחיר מנכס אחר, וזה מוריד את הערך שלו. מה שנראה בעיני הציבור כעסקת נדל"ן, בעינינו זו קליטת חברים חדשים. אלו שתי נקודות מבט סותרות".
מאיר מסביר כי "רוב המגיעים לקיבוץ הם בנים חוזרים מכיוון שמגבילים את הבנייה בקיבוצים. ברגע שיש מספר מוגבל של בתים, עניי עירך קודמים. יש לא מעט קיבוצים שרוצים לגדול, אבל אם הם צריכים לעשות את בחירתה של סופי - להעדיף את הבן שלהם או את הבן של השכנה, ברור מה הם יעדיפו".
"רוב המגיעים לקיבוץ הם בנים חוזרים מכיוון שמגבילים את הבנייה בקיבוצים", אומר מאיר. "ברגע שיש מספר מוגבל של בתים, עניי עירך קודמים. יש לא מעט קיבוצים שרוצים לגדול, אבל אם הם צריכים לעשות את בחירתה של סופי - להעדיף את הבן שלהם או את הבן של השכנה, ברור מה הם יעדיפו".
זו גם העמדה שמציג יעקב בכר, חבר קיבוץ מענית ובכיר בתנועה הקיבוצית. "המחוקק הכיר במאמצים ההיסטוריים להקמת מדינת ישראל, זה מעשה עשוי, פסק-דין חלוט של בית-המשפט העליון", הוא אומר לשומרים, "ובכל זאת, קיבוצים צריכים לשלם מיליונים כדי לשייך דירות. זה לא מציאה גדולה".
מתברר שזו כן מציאה גדולה. אחרת איך אפשר להסביר את רשימות ההמתנה הארוכות לקניית קרקע בקיבוצים?
"אתה נכנס לאלמנט שאני זיהיתי מזמן ולשם המדינה דוחפת אותנו, ג'נטריפקציה. אתה בא ואומר לי, 'יענקל'ה, אם אתה תפתח את זה חופשי-חופשי מחר בבוקר יש לך מאה מגרשים קנויים'".
כנראה שזה מה שהיה קורה אם קיבוץ היה הופך באופן רשמי ליישוב קהילתי.
"זה כמו להגיד, אם אני אחזיר בשאלה את חסידות ויז'ניץ. אתה תעז להגיד לחסידות ויז'ניץ להתנצר? מה אתה מציע לי איך לחיות? מי אתה בכלל? מה אתה מתערב בדרך החיים הריבונית שלי? אני חי במקום שבו יש כללים, יש תקנון אגודה. קיבוץ הוא לא עסקת נדל"ן, הוא אורח חיים, בדיוק כמו שלחסידות ויזנ'יץ והחב"דניקים יש אורח חיים משלהם. יש פה חבילה, והבית הוא מרכיב אחד. אתה מציע שבגלל מחירי הנדל"ן אני אפרק את החבילה? עיקרון של הקיבוץ המתחדש זה עבודה עצמית, רכוש משותף, וקרן עזרה הדדית. זה לא יישוב קהילתי".
לתפיסתו של בכר, אין שום בעיה עם כך שקיבוצים מתעדפים את הבנים החוזרים ולמי שבא מבחוץ קשה לדעת מתי והאם אפשר לקנות בית בקיבוץ. "אנשים מבחוץ לא אמורים לדעת על זה, והקיבוץ יכול להחליט למי הוא מקצה את הקרקע", הוא אומר. "לא ניתן לחבר'ה מבחוץ לבוא ולהרוס. כמו שבאו חבר'ה מקריית שמונה והרסו את גונן ואת גדות".
"קיבוץ הוא לא עסקת נדל"ן, הוא אורח חיים, בדיוק כמו שלחסידות ויזנ'יץ והחבדניקים יש אורח חיים משלהם", אומר יעקב בכר, בכיר בתנועה הקיבוצית. "יש פה חבילה, והבית הוא מרכיב אחד. אתה מציע שבגלל מחירי הנדל"ן אני אפרק את החבילה? עיקרון של הקיבוץ המתחדש זה עבודה עצמית, רכוש משותף, וקרן עזרה הדדית. זה לא יישוב קהילתי".
בכר רומז לסכסוכים שהיו בהרחבות הקהילתיות לפני כעשרים שנה בקיבוצים. הרחבות אלו אומנם סייעו להוציא קיבוצים מהבוץ הכלכלי שבו היו שרויים אז, אך במקביל הן גם גרמו לסכסוכים בין התושבים החדשים בהרחבות לבין חברי הקיבוץ הישן בסוגיות כמו שימוש בבריכה, הקמת בתי-כנסת וסוגיות מקומיות נוספות.
"יש סבב בנייה שיהיה עוד מעט, כולו לבנים"
בשנים האחרונות, כלקח מאותם סכסוכים שהזכיר בכר, בקיבוצים מעדיפים לקבל לחברות מלאה, ומי שממלא את השורות בשכונות ההרחבה החדשה הם חברי קיבוץ חדשים שעברו תהליך סינון קפדני. כזה המצב הוא בקיבוץ עין שמר, הסמוך למענית, שבימים אלו נמצא בשלבים אחרונים של הליך הסדרת רכישת הקרקע מהמדינה.
לתפיסתו של בכר, אין שום בעיה עם כך שקיבוצים מתעדפים את הבנים החוזרים ולמי שבא מבחוץ קשה לדעת מתי והאם אפשר לקנות בית בקיבוץ. "אנשים מבחוץ לא אמורים לדעת על זה, והקיבוץ יכול להחליט למי הוא מקצה את הקרקע", הוא אומר. "לא ניתן לחבר'ה מבחוץ לבוא ולהרוס. כמו שבאו חבר'ה מקריית שמונה והרסו את גונן ואת גדות".
מסיור שקיימנו בשכונת ההרחבה ומשיחות עם משפחות שנכנסו, עולה שחלפו בין שלוש לארבע שנים מהיום שבו התחילו את תהליך הקבלה לקיבוץ ועד שקיבלו מפתח לבית הבנוי. כל משפחה, כך מספרים בקיבוץ, הייתה צריכה לשלם בין 2.5 ל-3 מיליון שקל על הבית - מחיר הכולל את הקרקע - ועוד סכום של כ-300 אלף שקל עבור הזכות להיות חברי קיבוץ.
"אתה רואה את השטח פה - יהיו פה עוד מאה בתים, אבל זה יהיה בעוד רק כמה שנים", הסביר לנו אחד הדיירים החדשים תוך כדי פיזור אדמת חמרה בגינת ביתו. "הם מחפשים כאן משפחות עם ילד אחד או שניים שייכנסו למערכת החינוך ולכן צריך להיוולד אחרי 1980. יש תהליך של קבלה והגיל הוא אחד האלמנטים. יש גם אבחון כלכלי, אבחון פסיכולוגי וועדת קליטה".
כל משפחה, כך מספרים בקיבוץ עין שמר, הייתה צריכה לשלם בין 2.5 לשלושה מיליון שקל על הבית - מחיר הכולל את הקרקע - ועוד סכום של כ-300 אלף שקל עבור הזכות להיות חברי קיבוץ, כדי ליהנות מהנכסים הכלכליים של הקיבוץ שיניבו להם דיבידנדים כחברי קיבוץ.
הדיירים החדשים שאיתם דיברנו בהרחבת עין שמר הבהירו שיהיה קשה מאוד לקנות במקום, נקודה שעלתה גם בשיחה עם מרכז הקליטה בקיבוץ. "כרגע לא, אין לנו סבב קליטה", נאמר לנו. "אנחנו פותחים מתחמי קליטה, קולטים חברים ואז מתכננים את הבית ובונים. יש סבב בנייה שיהיה עוד מעט, כולו לבנים (בני הקיבוץ). כולו מלא. ונפתח בהמשך עוד אחד, אבל זה ייקח עוד זמן. קשה לומר לגבי מחיר הקרקע, זה שטח שהקיבוץ מהוון אותו כעת. אם אתה רוצה, תשלח מייל ונרשום אותך כמתעניין".
אם יש בכל זאת אפשרות לקנות בית בעין שמר, הוא יהיה מחברי הקיבוץ הוותיקים, אחרי שיסתיים סופית הליך רכישת הקרקע מהמדינה, שבסופו גם כל מגרש בקיבוץ יהיה רשום באופן אישי על-שם חברי הקיבוץ. אמנם יהיה צריך בכלל לשמוע על הזדמנויות המכירה, שסביר להניח שיעברו מפה לאוזן בלבד, ולאחר מכן להתקבל כחבר לקיבוץ, אבל עסקה כזו צפויה להיות משתלמת במיוחד.
"אתה רואה את השטח פה - יהיו פה עוד מאה בתים, אבל זה יהיה בעוד רק כמה שנים", הסביר לנו אחד הדיירים החדשים. "הם מחפשים כאן משפחות עם ילד אחד או שניים, שייכנסו למערכת החינוך, צריך להיוולד אחרי 1980. יש תהליך של קבלה, הגיל הוא אחד האלמנטים, יש אבחון כלכלי, אבחון פסיכולוגי, ועדת קליטה".
כך הסביר לנו א', תושב בשנות הארבעים לחייו, שאותו פגשנו בחצר ביתו - בית שאותו בנה במקום בית הקיבוץ הישן שרכש. בזמן שהילדים קופצים על טרמפולינה בחצר, הוא מנדב מידע נדיר. לדבריו, יש בעין שמר כ-15 או 16 יורשים שמחפשים למכור. לדבריו, אחרי שהיורשים ירכשו את הקרקע בכ-300 אלף שקל סביר להניח שהם ירצו למכור בשני מיליון.
"יהיו פה יורשים ואז שווה לתפוס את הבתים האלו, זו זכייה בלוטו", הסביר א'. "אתה לוקח בית ישן, משלם על השטח, ויכול לבנות בית חדש".
איך אמרו החברים בקיבוץ קודם לכן, קיבוץ זה לא עסקת נדל"ן? או שאולי בעצם כן.
"אין לנו סבב קליטה", נאמר בשיחה עם מרכז הקליטה בקיבוץ עין שמר. "אנחנו פותחים מתחמי קליטה, קולטים חברים ואז מתכננים את הבית ובונים. יש סבב בנייה שיהיה עוד מעט, כולו לבנים (בני הקיבוץ). כולו מלא. ונפתח בהמשך עוד אחד, אבל זה ייקח עוד זמן. קשה לומר לגבי מחיר הקרקע, זה שטח שהקיבוץ מהוון אותו כעת".
גלגולה של הנחה
מדוע מוכנה המדינה למכור בזול את הקרקעות? הכירו את החלטה 979 וחלופת האגודה
למתבונן מהצד השיח על רכישת הקרקעות למגורים בקיבוצים יישמע מוזר. הרי מי בכלל אמור לקנות את הקרקע שעליה בנוי ביתו? הסיבות לכך היסטוריות.
הקרקעות היו בבעלות המדינה (או קודם לכן בבעלות המוסדות הציונים) אך הן הוקצו לשימושם של המתיישבים. בשנות השישים הוקם מינהל מקרקעי ישראל (כיום רמ"י) ונוסחה שיטת הנחלות, שסיבכה את המצב בקביעה מפורשת שהקרקעות לחקלאות ולמגורים בקיבוצים ובמושבים הן יחידה אחת, וכולן רשומות על-שם המדינה.
מאמצע שנות התשעים ואילך, לצד החלטות שונות על הפשרת קרקעות חקלאיות בקיבוצים ובמושבים לבנייה, החל גם הליך קניית הקרקעות למגורים של הקיבוצים מהמדינה ושיוך כל בית על-שם חבר קיבוץ. הליך זה נעשה במקביל לכך שמודל "הקיבוץ המתחדש" אומץ על-ידי ממשלת ישראל ב-2004, וכיום רוב הקיבוצים הם קיבוצים מתחדשים.
החלטה 979
ההחלטה המשמעותית בנושא התקבלה במועצת מקרקעי ישראל ב-2007 ונקראת החלטה 979. החלטה זו קובעת שחברי קיבוצים (וגם מושבים) יכולים לרכוש את חלקת המגורים שעליה בנוי ביתם תמורת שליש מערך הקרקע. באזורי עדיפות לאומית א' וב', כך נקבע, מחיר הקרקע יהיה זול יותר. על קו הגבול הקרקע תינתן בחינם, כך גם ביישובי עוטף עזה, כפי שנקבע כמה שנים מאוחר יותר - כאשר הקו המנחה היה לסייע לחברי קיבוצים, שבמשך שנים חיו בקיבוץ שיתופי ולא צברו הון.
אחד הסעיפים המשמעותיים בהחלטה 979 היא הגדרת הוותק של חבר קיבוץ. נקבע שהמועד הקבוע להגדרת הוותק הוא מארס 2007. כל מי שהיה חבר קיבוץ לפני מועד זה, גם אם הצטרף חודש קודם, הוגדר כוותיק. לפי החלטה זו, חבר קיבוץ ותיק יכול לשלם רק 3.75% מהסכום שהוא נדרש, ולהוסיף עוד סכום מסוים על זכויות בנייה, במידה ומדובר על בית הגדול מ-160 מ"ר. את ההפרש ל-33%, הוא יצטרך לשלם רק אם הוא או יורשיו יחליטו למכור את הקרקע לגורם מבחוץ. מנגד, חבר קיבוץ חדש יצטרך לשלם באופן מיידי שליש מערך הקרקע, מיד עם הקבלה לחברות.
הביצוע של ההחלטה נעשה קצת אחרת: תחילה הקיבוץ שילם 3.75% מערך כלל הקרקעות למגורים לרשות מקרקעי ישראל. לאחר מכן כל חבר קיבוץ החזיר את הסכום הזה לקיבוץ. החברים החדשים חייבים להשלים לשליש, בעוד הוותיקים יכולים להחליט באיזה מועד לבצע את ההשלמה לשליש, כאשר הם יודעים שמדובר בסוג של חוב שייגזר בעתיד מערך הקרקע. אם הבית יישאר במשפחה, הרי שלעולם לא יצטרכו לשלם את ההפרש. זה גם ההסבר לפער העצום בעסקאות בקיבוצים עצמם, כפי שתואר קודם לכן ביחס לקיבוץ מענית שבו חבר קיבוץ ותיק יכול לקנות את קרקע ביתו תמורת 120 אלף שקל בלבד.
החלטה 979 קבעה גם כי מעבר לרף מסוים שיתאפשר לבנות בקיבוץ יהיה תמחור נוסף ולפיו הקיבוץ יצטרך לשלם 91% מערך הקרקע. לדוגמה, בקיבוץ שבו הרף הוא 250 יחידות דיור אבל לפי תכנית מתאר ארצית אפשר לבנות בו 350 יחידות דיור, אזי על 100 יחידות הדיור הנוספות הקיבוץ יצטרך לשלם 91% מערך הקרקע (במידה והוא לא נמצא באחד מאזורי העדיפות הלאומיים). נגד החלטה 979 הוגש בג"ץ של פורום ראשי הערים ותנועות חברתיות אחרות, אבל ההחלטה אושררה בסופו של דבר ב-2011.
חלופת האגודה
בשנת 2014 ביקשה התנועה הקיבוצית לפתוח אפשרות אחרת לשיוך, בטענה שההליך שאושר ב-979 עלול להביא להתפרקות הקיבוצים, אבל גם משום שרצתה חלופה זולה יותר. התנועה הציעה את "חלופת האגודה", שקובעת שהקיבוץ יקנה במרוכז את כל הקרקעות, תמורת סכום נמוך מהשליש שקבעה 979, ועשוי להגיע ל- 17% בלבד מערך הקרקע. רשות מקרקעי ישראל אימצה תחילה את החלופה הזו, אך לאחר מכן שר האוצר לשעבר משה כחלון, בהיותו גם יו"ר רשות מקרקעי ישראל, מינה ועדה פנימית שתבדוק את ההטבות שיש בחלופת האגודה.
"ועדת שמרון", שבראשה עמד מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל עדיאל שמרון, קבעה בדוח שיש בחלופה זו הטבות לא מוצדקות. "מדיניות הסיוע לחברי הקיבוצים ברכישת זכויות חכירה במגרשים למגורים אושרה בבג"ץ כמידתית ותקינה (בג"ץ 979)", נכתב בדוח שפורסם במרץ 2020, "ואולם דומה כי הרחבת ההטבה באופן משמעותי ביותר, שמעמידה את שיעורי התשלום על ערכים הנמוכים משליש ואף יותר מן ההנחה שאושרה, חורגת ממתחם הסבירות וממתכונת ניהול סבירה ותקינה של הקרקע, וכן ממחויבות הרשות להעניק בפעולותיה יחס שיוויוני לכל חלקי האוכלוסיה".
"כמעט כלל נציגי הקיבוצים והתנועות הקיבוציות שהופיעו בפני הצוות הבהירו כי ההסדר מועדף עליהם בשל היותו ההסדר הזול ביותר מתוך הסדרי השיוך הקיימים.... כאשר בדוגמה של קיבוץ במרכז הארץ מצביעה התנועה על פערים של כ-30% ובאזור עדיפות ב', על פער של 40%", צוין בדוח. על-אף הממצאים הברורים, מועצת מקרקעי ישראל לא ביטלה את חלופת האגודה ודיונים עליה נדחים שוב ושוב. בשלב זה, חלופת האגודה עדיין תקפה.
תגובות: "סוגיה שמאית, צורך בבדיקה מעמיקה"
תגובת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): "בנוגע לפערי המחירים - מדובר בסוגיה שמאית המצריכה בדיקה מעמיקה. החלטת מועצה בנושא חלופת האגודה עדיין תקפה כי לא בוטלה. דוח שמרון טרם אושר בידי מועצת מקרקעי ישראל".
מקיבוץ גבת נמסר בתגובה: "קיבוץ גבת הוקם בשנת 1926 לפני כמעט מאה שנים. הקיבוץ החליט לבצע תהליך שיוך דירות לחבריו לפני שנים ארוכות. תהליך השיוך הינו תהליך מורכב, ארוך ויקר, שהושלם רק לאחרונה, תוך שהקיבוץ וחבריו נאלצו לשלם עשרות מיליוני שקלים חדשים עבור חכירת אדמותיהם שלהם. חברי הקיבוץ הוותיקים, החדשים ואלו שיתקבלו לחברות בעתיד משלמים את חלקם בחכירה בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל והסדריו של הקיבוץ עם חבריו. בשנים האחרונות הקיבוץ קלט בשמחה משפחות רבות - בני קיבוץ שחזרו לקיבוץ וגם אחרים, ובעתיד ימשיך הקיבוץ לקלוט חברים על-פי החלטותיו".
מקיבוץ דגניה א' נמסר בתגובה: "הקיבוץ כפוף להחלטות רשות מקרקעי ישראל, שגם ביצע את השמאות. ההנחות נקבעו לפי מתווה חלופת האגודה, ובהתאם לכך הקיבוץ פעל".
מקיבוץ כפר מסריק נמסר בתגובה: "ההנחות הן בהתאם לחלופת האגודה, ומכיוון שהקיבוץ נמצא על קרקע ביצתית, יש מגבלות על בנייה דבר שגם משפיע על המחיר. החברים הנקלטים משלמים על המגרש 230 אלף שקל עבור 400 מ"ר, לפי שמאות שהמינהל ביצע".
מקיבוץ עין השופט נמסר בתגובה: "העסקה כללה הנחות, בהתאם לחלופת האגודה, ושמאות שביצעה רמ"י. כנגד חלופת האגודה הוגש בג"ץ ב-2016 ונדחה. אין קשר בין עסקאות בהרחבה של היוגב לבין עין-השופט. בעתיד, החברים יעשו עסקה מול הקיבוץ ולא יוכלו למכור את הדירה לכל המרבה במחיר, אלא רק למי שיהיה חבר קיבוץ".
מקיבוץ מענית נמסר בתגובה דרך היו"ר יעקב בכר: "במענית 150 מגרשים הם של חברים ותיקים, ו-84 מגרשים נקנו בהנחה של שליש, אבל עם מע"מ ומס רכישה מדובר בתשלום של כחצי מיליון שקל עבור 160 מ"ר. מהמגרש ה-235 אנחנו משלמים 91% על הקרקע. העסקה שנעשתה ב 2022 היא ייחודית, אולי נובעת מסוגיות ירושה, ובכל מקרה לא משקפת את העסקאות באותה שנה שנעשו במחירים של מעל מיליון שקלים. הכול נעשה בהתאם לדין ולכללי רשות מקרעי ישראל. הדין מתיר לאגודה שיתופית להחליט מי יתקבל לשורותיה ולמזלנו, במענית היה אקזיט שאפשר לבצע את עסקאות שאפשרו את חזרת הבנים. בקיבוצים שכנים לנו, מתקשים בכך".
קיבוץ עין שמר לא הגיב.