בתים משותפים מהווים מרקם חיים מורכב שבו נדרשים הדיירים לחלוק מרחבים ולכבד את זכויותיהם ההדדיות. אחת הסוגיות המשפטיות המאתגרות בתחום זה היא הסגת גבול - תופעה שבה דייר אחד או יותר משתלטים על שטחים משותפים או פולשים לשטח פרטי של דייר אחר. התופעה, שהפכה נפוצה יותר בשנים האחרונות, מעוררת סכסוכים משפטיים מורכבים ומחייבת הבנה מעמיקה של החוק והפסיקה בנושא.
מהי הסגת גבול בבית משותף?
הסגת גבול בבית משותף מתרחשת כאשר דייר משתלט על שטח שאינו בבעלותו הבלעדית. הדבר יכול להתבטא בהשתלטות על חלק מחדר המדרגות, הרחבת דירה לשטח משותף, סגירת מרפסת החורגת מגבולות הדירה, או אפילו הצבת חפצים אישיים בשטחים ציבוריים באופן קבוע. החוק הישראלי מגדיר הסגת גבול כעוולה אזרחית שניתן לתבוע בגינה פיצויים ולדרוש את הסרת הפלישה. חשוב לציין כי גם שימוש זמני או חלקי בשטח משותף ללא הסכמת יתר הדיירים עשוי להיחשב כהסגת גבול.
לפנייה ישירה לעורך הדין רפי רפאלי – לחץ/י כאן
זכויות וחובות בעלי הדירות
בעלי דירות בבית משותף הם בעלי זכויות קנייניות בדירתם הפרטית ובעלי זכויות משותפות בחלקים המשותפים של הבניין. חוק המקרקעין קובע כי כל שימוש בשטח משותף המונע את השימוש הסביר של יתר הדיירים מהווה הפרה של זכויותיהם. על כל דייר חלה החובה לכבד את זכויות שכניו ולהימנע מפגיעה בהן. הזכויות בשטחים המשותפים מתחלקות באופן יחסי לגודל הדירות, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף.
השטחים המשותפים וזכויות השימוש בהם
שטחים משותפים בבית משותף כוללים בדרך כלל את חדר המדרגות, הלובי, הגג (אלא אם הוצמד לדירה מסוימת), החצר, מקלט, חדר אשפה ומערכות משותפות כגון מעלית ומערכות אינסטלציה. כל דייר זכאי לשימוש סביר בשטחים אלה, כל עוד אינו פוגע בזכויות השימוש של הדיירים האחרים. שינוי בשטח משותף מחייב הסכמה של כל בעלי הדירות, או רוב מיוחס כפי שנקבע בחוק.
דרכי התמודדות חוקיות במקרה של הסגת גבול, קיימות מספר דרכי פעולה אפשריות:
- פנייה לנציגות הבית המשותף - השלב הראשון המומלץ הוא פנייה מסודרת לוועד הבית או לנציגות הבית המשותף. הנציגות יכולה לפעול כגורם מתווך ולנסות להגיע להסדר מוסכם.
- מכתב התראה - אם הפנייה לנציגות לא הועילה, ניתן לשלוח מכתב התראה רשמי לדייר הפולש, המפרט את ההפרה ודורש את הפסקתה תוך זמן סביר.
- פנייה למפקח על בתים משותפים - המפקח מוסמך לדון בסכסוכים מסוג זה ולהוציא צווים מחייבים. ההליך בפני המפקח מהיר וזול יחסית להליך משפטי רגיל.
- הליך משפטי - במקרים חמורים או כאשר הפניות הקודמות לא הועילו, ניתן לפנות לערכאות משפטיות בתביעה להסרת הפלישה ולפיצויים.
סעדים משפטיים אפשריים בית המשפט מוסמך להעניק מגוון סעדים במקרה של הסגת גבול:
- צו מניעה - הוראה המונעת המשך הפלישה או שימוש בלתי חוקי בשטח המשותף
- צו עשה - הוראה המחייבת את הפולש להחזיר את המצב לקדמותו
- פיצויים כספיים - במקרים של נזק שנגרם כתוצאה מהפלישה
- הוצאות משפט - חיוב הצד המפר בהוצאות ההליך המשפטי
הליכי אכיפה והוצאה לפועל לאחר קבלת פסק דין או החלטה של המפקח על בתים משותפים, ניתן לפנות להוצאה לפועל לשם אכיפת ההחלטה. ההוצאה לפועל מוסמכת לנקוט באמצעים שונים לאכיפת ההחלטה, כולל הטלת קנסות, עיקולים ואף פינוי בכוח של הפלישה.
מניעת סכסוכים עתידיים הדרך הטובה ביותר להתמודד עם הסגת גבול היא מניעתה מלכתחילה. מומלץ:
- לוודא רישום מדויק של הזכויות בטאבו ובתקנון הבית המשותף
- לקבוע תקנון מוסכם לבית המשותף המסדיר את השימוש בשטחים המשותפים
- לתעד כל שינוי או חריגה בשטח המשותף באמצעות צילומים ומסמכים
- לשמור על תקשורת פתוחה ויחסי שכנות טובים בין הדיירים
- לקיים אסיפות דיירים סדירות לדיון בנושאים משותפים
לסיכום, הסגת גבול בבית משותף היא סוגיה משפטית מורכבת המחייבת טיפול מקצועי ורגיש. חשוב להכיר את הזכויות והחובות החוקיות ולפעול בדרכים המתאימות למניעת הסלמה של סכסוכים. פנייה מוקדמת לייעוץ משפטי מקצועי יכולה לחסוך זמן, כסף ועוגמת נפש, ולסייע בפתרון הבעיה באופן יעיל והוגן. במקרים של הסגת גבול, מומלץ לפעול במהירות ובנחישות, תוך שמירה על יחסי שכנות תקינים ככל האפשר. ההקפדה על זכויות וחובות הדיירים בבית משותף היא המפתח לחיים משותפים נעימים ולמניעת סכסוכים משפטיים מיותרים.
עו"ד ונוטריון רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי לאגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, ועוסק בסכסוכי שכנים| בתים משותפים, ליקויי בנייה ונזיקין. כמו כן משמש עורך הדין רפי רפאלי כיועץ משפטי בשירות יעוץ לאזרח (שי"ל בקריות) וכיועץ משפטי לנציגויות בית משותף ולחברות ניהול ואחזקת מבנים. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעורך הדין רפי רפאלי – 053-6256688