בכל נכס מקרקעין עלולים להתגלות ליקויי בנייה מסוגים שונים כאשר ליקויי הבנייה השכיחים והנפוצים כוללים בין היתר סדקים בקירות ובשלד המבנה, ליקויים בצנרת ובאינסטלציה, ליקויי רטיבות, פגמים בחיפוי אריחים וליקויי אקוסטיקה ורעש. ליקויי אקוסטיקה נחשבים בקרב רבים לאחד מליקויי הבנייה החמורים ביותר האפשריים בנכס מכיוון שהם עלולים להשפיע באופן משמעותי על שלוות נפשם של הדיירים ולפגוע באופן ניכר בהנאתם מהנכס שלהם.
לפניה ישירה אל משרד עו"ד מיכאל מלכה, לחץ/י כאן
דירה צריכה להיות מוגנת מהשפעות סביבתיות ומרעש
התקן הישראלי קובע כי דירת מגורים בישראל צריכה להיות מוגנת מפני השפעות סביבתיות וביניהן רעש. במקרים שבהם רעשי הרקע הם גבוהים במיוחד כמו במבנים שקרובים לנמל תעופה או לכביש ראשי וסואן, ועדות התכנון אף מחייבות להתקין אמצעים מיוחדים להפחתת הרעש דוגמת קירות אקוסטיים שיפרידו בין מקור הרעש ובין המבנים וחלונות מיוחדים בעלי זגוגית כפולה אשר מפחיתים באופן משמעותי את רעשי החוץ.
תקנות התכנון והבנייה (תכן הבנייה) (אקוסטיקה) למעשה אימצו את התקן הישראלי שמספרו 1004 ומחייבות שמעטפת מבנה תפחית את מפלס הרעש החודר למבנה מבחוץ ב-50 דציבלים. יש לציין כי תקן 1004 מתייחס להפחתת רעש במקרים של קירות ותקרות, רעש ממעליות ודלתות כניסה לדירה.
רעש שנובע ממתקני אינסטלציה
נוסף על כך, תקן ישראלי לרעש ממערכת אינסטלציה שמספרו 1418 מתייחס לבדיקת רעש ממתקני אינסטלציה מסוגים שונים כגון רעש ממערכת ניקוז מים, רעש מתקני אספקת מי שתייה ועוד. בתקן אקוסטי זה קבועות רמות רעש מרביות של צנרת ואינסטלציה המותרות בדירה ובמבני ציבור. ביחס לדירה נקבע ערך של 35 דציבל ואילו עבור מבני ציבור נקבע ערך של 40 דציבל.
ברוב המקרים, מפגעי רעש בבית או בדירה נובעים מבידוד אקוסטי חסר או לקוי במהלך הבניה. יובהר כי ליקויי אקוסטיקה ובעיות בידוד אקוסטי בנכס מקרקעין נחשבים לליקויי בניה לכל דבר ועניין. לפיכך, ליקויי אקוסטיקה בנכס עלולים לפגוע בערכו של הבית או הדירה ובתוך כך לשבש את שגרת חייהם של הדיירים ולפגוע באפשרותם ליהנות מהנכס שלהם.
ליקויי אקוסטיקה בנכס - תקופת בדק ותקופת אחריות
אם מתגלים ליקויי אקוסטיקה בנכס, חשוב לפעול בהקדם האפשרי נגד הקבלן או נגד מוכרי הנכס כדי שיפעלו לתיקון הליקויים. בהקשר זה יצוין כי תקופת בדק הבית שנקבעה ביחס לליקויי אקוסטיקה היא שנה אחת מיום קבלת החזקה בדירה ואילו תקופת האחריות נמשכת שלוש שנים שנמנות החל מתום תקופת הבדק.
יובהר כי בעוד במהלך תקופת הבדק המוכר מחויב לתקן את הליקוי אלא אם הוכח שהליקוי נגרם באשמת בעל הנכס, בתקופת האחריות המצב שונה כך שהנטל להוכיח כי הליקוי בנכס נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים מוטל על רוכש הנכס.
איך מודדים את רמות הרעש בנכס?
התקנים הישראלים קובעים את שיטת המדידה של הפחתת הרעש בנכס כאשר המדידה צריכה להתבצע על ידי מהנדס אקוסטיקה עם ציוד מדידה תקני או על ידי מעבדה מוסמכת. חשוב להדגיש כי לצורך הגשת תביעת ליקויי בנייה נגד הקבלן או מוכר הנכס לא מספיקה התרשמות סובייקטיבית בדבר קיומו של רעש חריג ולצורך ביסוס התביעה והוכחתה, בעל הנכס יצטרך לפנות למהנדס אקוסטיקה כאמור או למעבדה מוסמכת כדי שיבצעו מדידה מדויקת ותקפה. יובהר כי במקרים רבים לא ניתן לתקן ליקויים הקשורים לתחום האקוסטיקה ולכן ליקויים אלו עלולים להוביל לירידה בערכו של הנכס.
בעוד רעש שמגיע מבחוץ הוא לרוב בעל עוצמה קבועה, רעש שמקורו בתוך המבנה הוא לרוב רעש שמופיע לסירוגין ולמשך פרקי זמן קצרים ולכן רעש מסוג כזה עלול להפריע יותר לדיירים מאשר רעש בעל עוצמה קבועה שנמשך לאורך פרק זמן ממושך. רעשים פנימיים בנכס עשויים לנבוע מהדחת אסלה בשעות מאוחרות, צינור מים, הפעלת מעלית בבניין ועוד.
מדידת רעש בין דירות סמוכות
רעש מסוג נוסף שעלול להפריע לשלוות הדיירים ואף לפגוע בשגרת היום יום שלהם הוא רעש בין דירות סמוכות. ליקוי אקוסטי כזה עלול לגרום לכך שדיירי דירה אחת ישמעו את הדיירים בדירה סמוכה. הבעיה עלולה להתעורר כאשר בבניין נבנה חדר מעלית עם קיר שמשותף גם לחדר שינה של אחת מהדירות בבניין או במצב שבו קיים קיר משותף בין חדר שינה בדירה אחת ובין סלון שממוקם בדירה סמוכה.
תקן ישראלי שמספרו 1004 מתייחס לבידוד אקוסטי בבנייני מגורים, קירות ותקרות ומגדיר מהם ערכי הבידוד האקוסטי בפני קול נישא באוויר של קירות הפרדה בין דירות. רעש נישא באוויר הוא מופע של רעש שמקורו בשינוי של רמות לחץ אוויר דוגמת קולות טלוויזיה מהשכנים, קולות דיבור של בני אדם ועוד. בבדיקה אקוסטית זו של רעש נישא באוויר, הגורם המוסמך ישווה את הבידוד האקוסטי בנכס לדרישות התקנים האקוסטיים ויקבע האם בנכס קיימת חריגה מעבר לערכי הרעש המקסימליים שנקבעו בתקן.
הגשת תביעה נגד קבלן בהתבסס על חוות דעת של מומחה בתחום האקוסטיקה
חשוב לציין כי לפי התקנים הרלבנטיים, את הבדיקות האקוסטיות יש לבצע על ידי מומחה אקוסטיקה מוסמך בעל הסמכה של הרשות הלאומית להסמכת מעבדות. במקרה של הגשת תביעה נגד קבלן או נגד מוכר דירה בגין ליקויי אקוסטיקה בנכס, ומאחר שמדובר בעניין שבמומחיות, כדי לבסס את התביעה ולהוכיח אותה הדייר יצטרך לצרף לתביעתו חוות דעת של מומחה מקצועי בתחום האקוסטיקה כאמור.
מאחר שרוב ליקויי האקוסטיקה בנכס נובעים מבנייה שבוצעה תוך חריגה מדרישות התקן או עקב קרבה למקורות רעש כגון כביש ראשי, נמל תעופה או מסילת רכבת, במקרים רבים ליקויי האקוסטיקה הם אינם ברי תיקון. על כן, במסגרת התביעה הדייר שנפגע מהרעש יוכל לדרוש פיצוי בגין ירידת הערך של הנכס שנגרמה עקב מפגע הרעש.
עורך דין מיכאל מלכה עוסק בתחום ליקויי הבנייה, מייצג בעלי נכסים בתביעות ליקויי בנייה נגד קבלנים, יזמים וחברות ביטוח ובסכסוכי שכנים בגין ליקויי בניה מסוגים שונים. את משרדינו מלווים בעלי מקצוע מומחים בליקויי אקוסטיקה לצורך מתן שירות מקצועי ללקוחותינו ע"י עריכת חוות דעת אקוסטיות ואף חוות דעת שמאי בגין ירידת ערך לדירה לנוכח נזקי אקוסטיקה. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.