גם בארצות הברית הקורונה טרפה את הקלפים בכל מה שקשור לנדל"ן, המעבר לעבודה מהבית, העלאת הריבית והאינפלציה הובילו אנשים רבים לצאת מהערים ומאזורי הביקוש ומתחמי ה'מולטי פמילי' הפכו ליותר ויותר פופולריים – גם בקרב משקיעים ישראלים. חברת הנדל"ן הישראלית R.me הודיעה בשבוע שעבר על רכישת מתחם Green Tree ביוסטון טקסס בכ-30 מיליון דולר.
אם בעבר עיקר הדגש היה על השקעה במתחמים מפוארים באזורי ביקוש, החשש ממיתון והשינויים באופי העבודה הובילו לא מעט משקיעים להשקיע דווקא במתחמי מגורים מחוץ למרכזי הערים. ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני, נרשמה אינפלציה של יותר מ-9% - מה שאומר שהמחייה באזורי הביקוש הופכת לבלתי אפשרית לאנשים רבים.
"מולטי פמילי" הוא מתחם דיור שכולל בדרך כלל מאות יחידות דיור שנמצא בבעלות של גורם אחד שמשכיר לשוכרים ישירות או באמצעות חברת ניהול. השכירות בדרך כלל היא לטווח של כשנה. מקבצי הדיור - מולטי פמילי כיום מהווים כ-50 אחוז מכלל שוק השכירות בארה"ב. "האמריקאים אוהבים להתגורר במתחמי הדיור", מסביר אריה שחורי, מנכ"ל ומייסד R.me. "הם מספקים להם את כל צורכיהם ומהווים פלטפורמה ליצירת קהילה וחיי חברה. ההערכות ששוק המולטי פמילי יילך ויגדל בארה"ב, הביקוש אליו קשיח ומאפשר לדיירים גמישות ונוחות בהחלפת מקומות עבודה וכד'".
"עבור המשקיעים ההשקעה במקבצי דיור מייצרת 3 יתרונות מרכזיים", הוא מסביר. "פיזור סיכונים - המשקיע הופך להיות בעל מניות מכלל הנכס, כך שבניגוד לבעלות על דירה שהדייר בה יכול לעזוב ואז אין הכנסה, במקרה של מולטי פמילי מתקיים פיזור סיכונים עם כלל הדיירים וגם יציאת מספר דיירים מייצרת סך הכל פגיעה זניחה בתשואות".
המשקיעים העיקריים בכל עסקה כזו עם גופי המימון. "גוף זה מבצע בדיקות מעמיקות ביותר לעסקה עם המחלקה המשפטית והפיננסית שלו", הוא מציין. "רק לאחר בדיקה מעמיקה הוא מאשר את העסקה. בנוסף הוא מבצע בקרה על התקדמות העסקה לכל אורכה. היתרון המרכזי למשקיע הוא כמות הבדיקות ואיכותם, כחלק מהליך הרכישה שמייצר ביטחון ואמון למשקיע בעסקה ובאיכותה".
"גיליתי שאנשי קבע לא מבינים בכסף"
את חברת R.me הקימו אריה שחורי, סא״ל שהשתחרר אחרי 23 שנות שירות ואשתו מרים. כ-85% מלקוחות החברה הם אנשי קבע ויוצאי צבא. "כשלא קיבלתי את תפקיד מח״ט צנחנים מרים ואני הבנו שהולכים לפרישה", סיפר שחורי, "אלא שאז מצאתי את עצמי בגיל 40 עם משכורת קבע, תואר שני, אבל שום השקעה שמייצרת עבורי הכנסה פסיבית. הבן הגדול שלי היום בן 20 ולא ידעתי מאיפה יהיה לי כסף לחתן אותו או לקנות לו דירה. שוחחתי עם קצינים אחרים וגיליתי שאנשי הקבע לא מבינים בכסף, אפילו מביך אותך לדבר על זה"
שחורי ואשתו החליטו ללמוד את תחום ההשקעה בנדל״ן בארה״ב, החלו לפני כ-6 שנים להשקיע בעצמם ואחר כך הקימו את חברת R.me המלווה משפחות יוצאי צבא בהשקעות בנדל״ן בארה״ב. ״ליווינו עד היום 250 משפחות״, סיפר שחורי,״אנו מקפידים להיות מושקעים בעצמו בכל השקעה ומגייסים הון מגופים מוסדיים גדולים בארה״ב".
מתכוננים למשבר: "הדבר הראשון שיפגע – דירות נופש"
הבחירה ביוסטון לא הייתה מקרית, שוק הנדל״ן בעיר מתעורר דווקא על רקע החששות ממיתון. שוק הדיור בעיר בצמיחה גדולה ונרשמת הגירה חיוביים אל שכונות שנחשבו פחות מבוססות. המשקיעים הישראלים מחפשים בחו״ל הזדמנויות רכישה מתחת למחיר השוק. כך בקורונה רכשו המשקיעים של חברת R.me מתחם של 294 דירות סמוך לאוניברסיטה בסינסינטי, בתקופה בה סטודנטים למדו מהבית, במחיר רצפה. על פי הערכות שווי שביצעה החברה, היא טוענת שהוא הכפיל מאז את ערכו.
המיתון מראה את אותותיו במיוחד בתחום דירות הנופש. המגזין פורבס דיווח בחודש שעבר כי הביקוש לדירות נופש בארצות הברית נמוך יותר כיום מלפני מגפת קורונה. גם שיעור הרכישות של דירה שנייה ירד על רקע העלאת הריבית על המשכנתאות.
מחירי הדירה הראשונה, זו שהבעלים רוכשים למגורים, נפגעו פחות - והם למעשה מצויים עדיין בעלייה. בכל זאת, מומחים בארצות הברית מעריכים כי בחודשים הקרובים ובמהלך 2023 נראה מיתון בעליית המחירים גם אם לא ירידות מחירים של ממש על הדיור למגורים.
כעת ההשקעות מתמקדות בהכנה למיתון הצפוי. ״אנחנו עובדים עם גופי מימון מוסדי גדולים בארה״ב״, תיאר שחורי, ״בהתייעצות איתם הבנו שהכי נכון להשקיע כעת השקעות מונחות מיתון. כשהשוק בירידה הצורך בדיור לא משתנה ויותר ויותר אנשים פונים דווקא לדיור בר השגה – יוותרו על מותרות אבל לא על קורת הגג. לכן על רגע השוק התנודתי יותר ויותר ישראלים פונים אלינו ואנחנו רואים ממש גל של התעניינות בהשקעה בדיור בר השגה בחו״ל״.
נזכיר שלהשקעה בנדל״ן בחו״ל יש גם סיכונים. רישום הבעלות, הפיקוח והניהול של הנכס, הם אתגרים להם חברות כמו R.me מבקשות להציע פתרון. סיכון עם זאת הוא שער המטבע – ירידה של הדולר למשל תקצץ משמעותית ברווחים. ההשקעה גם פחות נזילה ובדרך כלל עוברות מספר שנים עד שההשקעה של השותפות כולה ממומשת.
אין לראות באמור יעוץ להשקעה