23.3% מכלל המשכנתנאות שנלקחו בדצמבר 24 הן הלוואות בלון, והן מסתכמות בכ-16.1 מיליארד שקלים. הנתון המדאיג הזה הוצג אתמול (שלישי) בפורום Duns 100 לבכירי המשפטנים בענפי הנדל"ן וההתחדשות העירונית. דן אנד ברדסטריט כינסה את הבכירים משני הענפים לפורום מיוחד ונרחב, כדי לדון בסוגיות הבוערות של סדר היום. בפורום השתתף גם מנכ"ל מנהל התכנון רפי אמליח.
עו"ד שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת Duns 100, הציגה בפתח הדיון נתונים מדאיגים בנוגע לתמונת המצב בענף: "אנו עדים לעלייה מדאיגה בסיכונים בשוק המשכנתאות, כאשר היקף הלוואות הבלון זינק והגיע לשיא של 23% מסך המשכנתאות, מה שמעורר חשש ליציבות השוק". בנוסף לכך, היא מסרה כי במחצית השנייה של 2024 חלה עלייה של 47% בכמות החברות שהתקבלו לגביהן אינדיקציות שליליות בענף קבלנות הבניה והתשתיות.
הבכירים דנו גם במשבר בענף הנדל"ן ובמצב של תחום ההתחדשות העירונית, עם פקיעתה של תמ"א 38 והמעבר לחלופת שקד. "תחום ההתחדשות העירונית עובר טלטלה משמעותית", אמרה זברו וייס. "ייקח זמן לא מבוטל למצוא את הדרך הנכונה לקדם פרויקטים במסגרת החלופה החדשה - נדרשים תיקוני חקיקה משלימים וזמן להטמעה וליצירת פרקטיקה ברורה שמכוחה יקודמו הפרויקטים".
לאחר סקירת המצב בענף התקיימה שיחה עם רפי אמליח, מנכ"ל מנהל התכנון. שהתייחס לפקיעת תמ"א 38 לצד הצורך להמשיך ולמגן דירות ישנות – שרק התחדד עקב המלחמה."הארכנו לא פעם, ובסוף היא נגמרה בזמן מלחמה" אמר אלמליח. "נתנו מענים לתקופת המלחמה...בתחום שלנו, בתכנון – במה שיכלנו להקל – עשינו". הוא הדגיש שתמ"א 38 "לא נתנה מענה אמיתי". לדבריו, התוכנית "היתה רלוונטית בעבר, אך כיום נדרשים פתרונות רחבים יותר ברמת שכונה ועיר, תוך התחשבות בתחבורה ציבורית ובמטרו. דוגמה לכך היא תוכנית ח-319 בחולון, שמספקת ודאות ליזמים גם בתקופה של ריבית גבוהה. כעת אנו מתמקדים בהתחדשות עירונית בנהריה, שלומי וקריית שמונה, תוך ניצול תקציבי המדינה לחיזוק ופיתוח הפריפריה".
לירון לוי לב, שותף ראש תחום התחדשות עירונית (במשותף) במחלקת הנדל"ן במשרד פישר FBC&Co התייחס לסוגיית הצרכים של דיירים קשישים בפרוייקטים של התחדשות עירונית. "דייר קשיש זכאי לבחור בין שתי חלופות בתוך הפרויקט עצמו - קבלת שתי דירות קטנות או דירה קטנה בצירוף הפרש כספי, או בחלופה שלישית מחוץ לפרויקט. בחלופה זו, הקשיש יכול לבחור בין מימון מלא לשהות בבית אבות בצירוף הפרש כספי בהתאם לשווי הדירה החדשה; קבלת דירה אחרת בסמוך לפרויקט בשווי הדירה המגיעה לו או קבלת סכום כספי על בסיס השווי המהוון של הדירה העתידית, כפי שנקבע בהסכם. אלו פתרונות שמבקשים להתחשב בצרכים המיוחדים של הקשישים, במיוחד עבור מי שמתקשים להתמודד עם המעבר הפיזי והנפשי לדירה חדשה. עם זאת, היישום בפועל של חלק מהחלופות מציב אתגרים ויש מקום לשיפור במנגנונים הקיימים כך שיתנו מענה רחב יותר לצרכים הייחודיים של אוכלוסייה זו. כך למשל, ניתן לשקול התאמה של המסלולים הקיימים, באמצעות הגדלת הפיצויים הכספיים או יצירת אפשרויות גמישות יותר, שיכללו גם ליווי חברתי ותמיכה נפשית. כמו כן נדרש תיקון בחוק מיסוי מקרקעין, שיאפשר לקשיש לקבל החלטה סמוך יותר למועד הפינוי. מהלכים כאלה יכולים לאזן בין צרכי הדיירים לבין הצרכים והיכולות של היזמים, ולתרום להצלחת הפרויקטים באופן מיטבי לכל הצדדים".
עו"ד אבי ארד, ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובנייה במשרד גולדפרב גרוס זליגמן, מתח ביקורת על ההעברה סמכויות רבות מדי בתחום לרשויות המקומיות. "נוצרו כך הרבה חסמים, עיכובים וחוסר ודאות. יש צורך להחזיר את המשילות בנושא מדיניות וחקיקה בהתחדשות עירונית למדינה לצורך אחידות ו-וודאות בתחום. אנחנו רואים שבמקומות בהם המדינה עשתה הסכמי גג ולקחה את המשילות אליה, יש התפתחות והתקדמות. הניסיון שנצבר מגלה, כי בנפרד מהליך דייר סרבן שגרם לעיכובים רבים במימוש פרויקטים עד היום, התפתחה פרקטיקה של 'סרבנות משנה' של דיירים שחתמו על הסכמי התמ"א/פינוי בינוי, על דרך הימנעות מחתימה על מסמכי הליווי ושעבוד הזכויות לבנק המלווה, תוך ניצול המצב הרגיש של היזמים והדיירים שעומדים ממש ערב פינוי הדירות, תוך הסתמכות על דרישת הבנקים לחתימה של בעלי הזכויות עצמם ולא על דרך שימוש בייפוי הכוח שנמסר ליזמים בחתימה על ההסכם. הפתרון דורש חקיקה שתחייב את הבנקים (וגורמים מממנים אחרים) להסכים לחתימה באמצעות ייפוי כוח לגבי בעלי זכויות שחתומים על הסכם התמ"א".
עו"ד דנה בירן, שותפה ומובילת תחום ההתחדשות עירונית במשרד פירון, אמרה בפורום: "מלחמת חרבות ברזל השפיעה בצורה דרמטית על הענף כולו ובוודאי שגם על פרוייקטי ההתחדשות העירונית. מדובר בפרויקטים שמאושרים לאורך הדרך בראייה אופטימלית הן של מחירי הדירות והן של עלויות הבנייה, כמעט ללא מרווח סיכון, שנועד לאפשר להם לצאת לדרך, גם אם משהו משתבש. וכפי שהתברר, משהו בהחלט השתבש. המדינה לא נותנת מענה למחסור החמור בכוח אדם, עלויות הבנייה מטפסות בהתאם ועלויות המימון גבוהות מאוד. בנוסף, השוק התרגל למודל מכירות של 80-20 שאינו יוצר תזרים משמעותי לאורך תקופת הבנייה ומגלגל את הבעיות לשלב המסירה. התוצאה היא שפרויקטים נתקעים ואינם יכולים לצאת לפועל או לחילופין מתעכבים בשלב הבנייה. גם בפרויקטים שהצליחו להסתיים ולהתאכלס בתקופה זו, ישנן מחלוקות סביב השאלה מי צריך לשאת בהשלכות של העיכובים. אם המדינה לא תטפל בבעיה בהקדם, ובראש ובראשונה תמצא פתרון למחסור החמור בכוח אדם, לצד מענה לסוגיית האיחורים, באופן שלא יגלגל את כל ההשלכות לפתחם של היזמים, אנחנו נראה את התוצאות ביתר שאת בתקופה הקרובה".
עו"ד סיגל שפירא, שותפה מובילה במחלקת הנדל"ן במשרד ארנון, תדמור-לוי: "בתחילת השנה, פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נתון מעניין מאוד על מספר היתרי הבנייה שניתנו בשנת 2024 – בפעם הראשונה אי פעם, ניתנו יותר היתרים במיזמים מתחמיים (פינוי ובינוי) מאשר במיזמים בנייניים (תמ"א 38 וחלופותיה). המגמה הזו צפויה להימשך, ואף להתעצם, כיוון שבשנים הקרובות אנחנו צפויים לחזות ביותר ויותר מיזמים מתחמיים יוצאים לביצוע. מצד אחד, אלה חדשות מעולות –מיזמים מתחמיים 'נכונים' ואיכותיים יותר; מצד שני, אם לא ניערך נכון ל-'גלי הפינויים המתחמיים שבדרך – אנחנו עלולים למצוא את עצמנו בקטסטרופה. החשש הגדול, במילים פשוטות, הוא שיותר מדי משפחות יפונו בבת אחת, באופן שיעמיס על שוק השכירות, שכבר עכשיו נמצא במשבר עמוק. נשמע מופרך? דמיינו מתחם בן 100 דירות בשכונה ותיקה בדרום הארץ. המתחם מתפנה בבת אחת, ועתיד להעמיס 100 שוכרים חדשים על שוק שכירות בשכונה. עכשיו שכפלו את הדוגמה לעשרות ואפילו מאות מתחמים נוספים, המתפנים כולם בטווחי זמן סמוכים – וקיבלתם מצוקת דירות להשכרה פר-אקסלנס, בקנה מידה לאומי".
עו"ד דור אבינרי, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד ליפא מאיר ושות': "תחום ההתחדשות במרכזי הערים השתנה דרמטית עם פקיעת תמ"א 38, כניסת 'חלופת שקד' והמעבר לתכנון מוטה מתחמים. הדבר מביא למורכבות גוברת בניהול חוזי תמ"א: יזמים נאבקים להבטיח תמורות אטרקטיביות, אך חוששים מעודף התחייבויות שיכשיל אותם בתכנון, בעוד שדיירים דורשים ודאות בתמורות ובלוחות הזמנים של הפרויקט. האתגר הוא לשלב בין השניים, בלי לסכן את הפרויקט. כלי שאנו עושים בו שימוש גובר בחוזי התחדשות עירונית הוא סעיף שינוי מתכונת, המאפשר גמישות – איחוד בניינים או צירוף חלקות, יישום של חלופת שקד ולעתים גם תכנון תב"עי מקיף".
עו"ד אבירם גולדשטיין, ראש תחום התחדשות עירונית במשרד יהודה רוה ושות': "המלחמה השפיעה משמעותית על ענף הנדל"ן, עם ירידה בהיקפי העסקאות, הקפאת פרויקטים בכלל ובאזורים רגישים בפרט (לדוגמא כמעט ולא ראינו מכרזים של רמ"י בצפון ובדרום), כמו כן כתוצאה מהמלחמה חלה עלייה חדה בעלויות הבנייה עקב מחסור בעיקר בכוח אדם וחומרי גלם (שהופסק הסחר עם טורקיה), כל זה הוביל בין היתר לעיכובים בקידום תוכניות עקב אי-ודאות כלכלית, שינוי סדרי עדיפויות ממשלתיים וקשיי מימון ליזמים גם בתחום ההתחדשות העירונית. עם זאת, וכמי שגדל בקרית שמונה (והוריי שיהיו בריאים עדין תושבי העיר) אני דווקא מעריך שעם תום המלחמה וחזרה ליציבות ושקט, דווקא תהיה האצה בערים ובישובים בעוטף עזה, באצבע הגליל ובישובי קו העימות וזאת כחלק מראיה ממשלתית לחיזוק ומתן תמריצים לעידוד אזורים אלו, והדרך המהירה, הקלה והזולה ביותר (באופן יחסי לממשלה ולמדינה) תהא באמצעות התחדשות עירונית והכל כאמור כדי לחזק את הביקושים ולהוביל לצמיחה וגידול מחודש בשוק בכלל ובאזורים שנפגעו בפרט בטווח הארוך".
עו"ד אבי בן-יעקב שותף מנהל וראש מחלקת הנדל"ן והתכנון ובניה במשרד וקסלר ברגמן ושות': "המלחמה חיזקה את יתרונותיה של ההתחדשות העירונית, שהפכה היום למלכה הבלתי מעורערת של עולם הנדל"ן: הצורך הגובר במרחבים מוגנים, הביקוש המוגבר למגורים במרכז הארץ, הימנעות מהצורך במימון רכישת קרקע בתקופה של ריבית גבוהה, והתקדמות הרגולציה, שפתרה אינספור סוגיות שעיכבו פרויקטים. עם זאת, האתגרים המסורתיים של ענף הנדל"ן למגורים נותרו בעינם: מחסור בקרקעות זמינות, הליכי תכנון מורכבים ומחסור בכוח אדם. יחד עם זאת, הביקוש למגורים ממשיך להיות יציב, הודות לדמוגרפיה חזקה והציפייה המתמדת לעליית מחירי הדירות עקב התייקרות עלויות הבנייה והמימון. גם עליית דמי השכירות במרכז הארץ מחזקת מגמה זו.עם זאת, ענף הדיור למגורים לא יכול להישען על התחדשות עירונית בלבד או על משאביהם של היזמים בלבד. נדרשת גם תמיכה ממשלתית להגדלת ההיצע, באמצעות המשך תוכניות ההנחה בדיור, קידום תכנון מתחמים גדולים ותמרוץ פרויקטים בפריפריה. אך יותר מכל, יציבות ביטחונית וכלכלית היא תנאי הכרחי להמשך צמיחת הענף".
עו"ד יואב זהבי ראש (משותף) במחלקת נדל"ן, מלונאות והתחדשות עירונית במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM): "בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, האתגר המרכזי הוא חוסר כלכליות. במקומות שבהם ערך הקרקע נמוך, נדרש מכפיל דירות גבוה כדי שהפרויקט ישתלם כלכלית עבור יזמים אלא שלרוב המגרשים אינם מסוגלים לשאת בנייה בהיקף כה גבוה. השוק מציע כיום שני פתרונות שלרוב אינם אפקטיביים: מענקים ממשלתיים וקרקעות משלימות. לדבריו, "במקום מענקים ישירים, המדינה יכולה לסייע לרשויות המקומיות ביצירת מתחמי קרקע משלימה. פתרון אפשרי נוסף הוא מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מסובסדים, אך תוך התאמה לצרכי היזמים. למשל, ניתן להקים "בנק" מגרשים מסובסדים, שבהם ניתן לשווק קרקע ליזמים (תוך התאמת שטח המגרש והיקף הבניה האפשרי עליו בהתאם לתקן 21) בפטור ממכרז, כל עוד היזם מצליח להגיע לחתימת רוב הדרוש במתחם בעיר".
עו"ד הדר טל, שותף מנהל וראש (משותף) מחלקת נדל"ן בש. פרידמן, אברמזון ושות': "על אף שמלחמת חרבות ברזל תפסה את עולם הנדל"ן בישראל עת שכבר מופעלים עליו מספר וקטורים שליליים, שוק הבניה למגורים פעל באופן סלקטיבי, עם לא מעט דיווחים על מכירות יציבות. אני עצמי חוויתי מספר אתרים בהם עלו המכירות לאחר פרוץ המלחמה. יחד עם זאת, ברור כי המלחמה אינה נטולת השפעות. בראש ובראשונה הפגיעה הקשה בזמינות כוח העבודה, וכיוצא בכך בהשלמת בניה של פרויקטים במועדים הנדרשים. כמו כן, צירוף כל הנסיבות הוביל להפחתה דרמטית של הנזילות הכספית. בנסיבות אלו אנו עדים לירידה בהיקפן של עסקאות המזומן והפניית משאבי הניהול לעסקאות קומבינציה, המתאפיינות בפיתוח עסקי ארוך טווח ללא ההשקעה הכספית הנדרשת לרכישת הקרקע. עסקת הקומבינציה המובילה בעת האחרונה היא התחדשות עירונית שממשיכה בתנופה החיובית גם בעת המלחמה".
עו"ד שרית האושנר רפאל, שותפה במחלקת הנדל"ן נשיץ, ברנדס, אמיר ושות': אחת ההשפעות הברורות של מלחמת חרבות ברזל בתחום ההתחדשות העירונית היא שבעלי הדירות הפנימו את הצורך בבניה חדשה ותוספת ממ"דים לא רק בשל רעידות אדמה, אלא גם לאור המצב הבטחוני. הדבר מוביל לחתימות רבות ומהירות יותר על הסכמי התחדשות עירונית בהשוואה לעבר. כיום הקושי העיקרי בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית נובע מההליכים האיטיים ברשויות התכנון והעדר וודאות בדבר הכדאיות הכלכלית. כדי לקצר את זמני התכנון - מומלץ להוסיף כח אדם מקצועי לרשויות התכנון ובמקביל לקבוע מנגנונים יעילים יותר של מועדים, סנקציות ותמריצים. בנוסף – על מנת לשפר את הוודאות, מומלץ שכבר במסגרת התב"ע המאושרת יקבעו גם הנתונים לחישוב היטל ההשבחה, דבר שייצר וודאות טובה יותר של הכדאיות הכלכלית וגם ידייק את בדיקת הרווחיות שנעשית ממילא בתב"עות של התחדשות עירונית. לא פעם נתקלנו בהפרשים גדולים בשיעור היטל ההשבחה שנלקח בחשבון בעת אישור התב"ע, לבין זה שבסופו של דבר נדרש לתשלום, וזה יכול להיות קריטי לפרויקט".
הפשיעה בעולם הנדל"ן: "הבעיה לא בצפון ובדרום, מדברים על אתרים בלב תל אביב"
עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד במילר ושות', משרד עורכי דין, הציף בפורום את סוגיית חדירת הפשיעה לעולם הנדל"ן. "לדעתי היא ידועה לרוב עורכי הדין שמתעסקים בסיפור הזה. אנחנו יודעים מלקוחות שלנו – גם גדולים, גם חברות ציבוריות, חברות גדולות – שהאתרים שלהן עומדים בפני מתקפה של פשיעה, גם דמי שמירה וכ'ו... ולא מדברים על זה", הוא אמר. "זה מחמיר. אני חושב שקודם כל צריך להבין שהבעיה הזאת היא לא בצפון המדינה או דרום המדינה. אנחנו מדברים על אתרים בלב תל אביב. צריכים לעזור לקבלנים וליזמים בדבר הזה".
עו"ד שגית שחמון שותפה בקבוצת הנדל"ן במשרד פרל כהן, אמרה בפורום: "לאחרונה, משרד השיכון, רמ"י ומשרד האוצר דרשו מראשי מערכת התכנון לחדול מקביעת ייעודי השכרה במסגרת תוכניות חדשות, בשל העובדה שפרויקטים להשכרה מפחיתים במידה ניכרת את שווי הקרקע ואת הכדאיות הכלכלית למימושה. ואכן, פרויקטים הכוללים דיור להשכרה נושאים תשואה נמוכה יותר ליזמים, יוצרים מגבלות על שיווק הקרקעות ומכירת דירות, ומדירים את רגליהם של היזמים מלגשת למכרזים מסוג זה, ובכך גורמים לפגיעה בהיצע הדירות, החיוני למדינה. לאור אי ביקוש במכרזים הכוללים שכירות ארוכת טווח, קיימת כוונה לתמרץ משקיעי נדל"ן פרטיים להשכיר את דירותיהם לטווח ארוך, בדרך של יצירת תמריצים כלכליים והטבות מס. ואולם, נראה שאפיק זה אינו מספק מענה הולם לתכנית שכירות ארוכת הטווח".