ענף ההתחדשות העירונית עבר לא מעט שינויים בשנים האחרונות, כשאחד המרכזיים שבהם הוא מידת המעורבות של בעלי הדירות וההבנה שלהם בתהליך. אם בשנים הראשונות של התחום היו בעלי הדירות שמים את מבטחם ביזמי הנדל"ן ומקווים לטוב, היום בעלי הדירות רוצים לוודא שיש להם אנשי מקצוע מתאימים מטעמם המסוגלים לדואג לאינטרסים שלהם. שמאי המקרקעין, ישראל יעקב, מייסד משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין, במאמר המסביר לבעלי הדירות את תפקידו המרכזי של השמאי בשמירה על האינטרסים של בעלי הדירות בדרך ליצירת הצלחה במסע ההתחדשות העירונית.
כאשר מובילים התחדשות עירונית חשוב מאוד לזכור. מדובר בעסקה כלכלית. אתם בטח שואלים מדוע נכון להתחיל מאמר בנושא התחדשות עירונית עם מסר מובן מאילו? אז אחרי כל כך הרבה שנים בהם אני מלווה פרויקטים של התחדשות עירונית יש רק דבר אחד שאני יודע בוודאות על עסקת הנדל"ן הנקראת התחדשות עירונית - מדובר בעסקת הנדל"ן מורכבת ביותר. תחשבו רגע על שני צדדים המגעים לבצע עסקה כאשר צד אחד מצויד בידע מקצועי, ניסיון והבנה עסקית והצד השני טעון במלא אמוציות, מעט ידע ובנוסף לכל זה הוא גם צריך להמר על הנכס הכלכלי הגדול ביותר שלו תמורת חלום. נשמע מלחיץ נכון? אז, נעים להכיר, כך נראית עסקת התחדשות עירונית סטנדרטית. אבל עם השנים הבינו בעלי הדירות שלא נכון לגשת לשולחן המשא ומתן הזה לבד ושיהיה נכון אם לצד היעוץ המשפטי יעמוד לרשותם גם גורם שיוכל להוריד מעט את מפלס האמוציה ולהכניס ראיה ובחינה מקצועית, עסקית מפוקחת כדי שחלום ההתחדשות העירונית לא ישאר על הנייר אלא יוכל לצאת אל הפועל. הכירו את תפקיד השמאי מטעם בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
זה לא משחק סכום אפס – פרויקט התחדשות עירונית לא רווחי לשני הצדדים לא יצא אל הפועל
אם נרצה לרגע לתמצת את תפקיד השמאי מטעם בעלי הדירות לשלוש מילים, אז לדעתי הן יהיו: שומר האינטרס הכלכלי. מדובר בתפקיד המהווה את אחד העוגנים המשמעותיים ביותר בהסרת החששות של בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית. הרי מה שבעלי דירות בהתחדשות עירונית זקוקים לו יותר מהכל בתהליך זה ודאות וביטחון. זו בדיוק הסיבה שאם היו שואלים אותי מתי נכון לבעלי הדירות להציב שמאי מטעמם כחלק מסוללת היועצים שלהם, תשובתי היתה: הכי מוקדם שאפשר ובטח לפני בחירת היזם. חשבו רגע - האם יש מצב שהייתם רוכשים רכב ללא בחינה מקצועית? האם ניגשים לדיון משפטי ללא עו"ד? מובן שלא. כך גם בהתחדשות עירונית – לא נכנסים לפרויקט ללא ניתוח הכדאיות הכלכלית של הפרויקט הן מבחינת היזם וכמובן מבחינת בעלי הדירות. כלומר - האם הפרויקט המוצע לכם שנראה יפה במצגות מרשימות יכול לקבל ביטוי פרקטי ולצאת אל הפועל. אחד היתרונות הבולטים שלנו כמשרד בייצוג בעלי דירות הוא דווקא הניסון העשיר שלנו בייצוג יזמים בעבר. אנו מגעים לשלב הבחינה של הפרויקט עם הבנה ברורה מהם מטרותיו של היזם ומה ניתן לעשות על מנת לשרת במקביל את האינטרס של בעלי הדירות בתהליך.
ניקוד דירות מקצועי - המפתח לחלוקת תמורות הוגנת ונכונה
למרות שעל הנייר נראה שאין באמת סיבה הגיונית לבעלי הדירות להתנגד לקידום פרויקט התחדשות עירונית, אנו רואים בשטח לא מעט מתחים הנובעים בעיקר בבחינת "הדשא של השכן" - מי מקבל מה? גם כאן, לשמאי בעלי הדירות יש תפקיד משמעותי בשמירה על האינטרסים ומניעת חיכוכים ופערים. מיד לאחר בחינת הכדאיות הכלכלית הכללית של הפרויקט מגיע שלב ניקוד הדירות הקיימות. תפקיד הניקוד הוא לייצר מנגנון המסדיר את התמורות בין היזם לבעלי הדירות, אך לא פחות חשוב - בין בעלי הדירות עצמם.
בשלב זה אנו במשרד מתחילים לכתת רגלים ולהגיע אישית לכל דירה בפרויקט, ומייצרים מנגנון של ניקוד הדירות הקיימות על בסיס פרמטרים שנקבעים מראש כמו גודל, כיווני אוויר, מצב הדירה, קומה וכו', הבוחנים את שווי הדירה. לאחר מכן, כל דירה מקבלת ניקוד לפי הנתונים האובייקטיביים ועל בסיס טבלת הניקוד הזו נקבע סדר קבלת הדירות החדשות ואיזוני תמורות בין היזם לבעלי הדירות. אחד הדברים החשובים בשלב זה הוא לייצר שקיפות מלאה מול בעלי הדירות, כי פרט לפרמטרים הנבחנים אין שום שיקול נוסף בבחינה.
הריסה בטוחה: תפקיד השמאי בבחינת הערבויות הנכונות
"הנכם מוזמנים לטקס ההריסה". מוזר ככל שזה נשמע - מדובר בהודעה מאוד משמחת עבור בעלי הדירות בהתחדשות עירונית, בשלב זה הם רואים כיצד הבניין הישן מפנה את מקומו לטובת תחילת תהליך של בניית הבניין החדש. אך רגע לפני שמגעים הדחפורים, חשוב שיגיעו השמאים. אמנם מדובר ברגע מרגש אך גם ברגע מאוד מורכב משפטית ושמאית, ועל בעלי הדירות להיות ערוכים ומוגנים לכל תרחיש על ידי יצירת מנגנוני ערבויות וביטחונות נכונים. תפקידנו בשלב זה הוא לקבוע את גובה הערבויות שבעלי הדירות יקבלו מגוף המימון של הפרויקט ולוודא כי שכר הדירה אותו בעלי הדירות מקבלים לתקופת הבנייה ראוי ומתבסס על שווי דירת התמורה.
לאחר מעל לשני עשורים בהם אנו מובילים תהליכי התחדשות עירונית בפרויקטים רבים, אנו מבינים כי המפתח להצלחת פרויקט הוא לייצר מנגנוני אמון, ביטחון ומקצועיות בין בעלי הדירות לבין אנשי המקצוע, ולוודא כי כלל השלבים ברורים לכולם ושאין פערים בין הבטחות לביצוע. לכן, בחרו היטב מי היועצים שילוו אתכם ודאגו לכך שהשמאי מטעמכם ידאג היטב לאינטרסים שלכם ויוביל אתכם להצלחה - רק כך מבצעים התחדשות עירונית בטוחה ומובילים פרויקט בהצלחה.
מאת שמאי המקרקעין ישראל יעקב, מייסד משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין.
***
כתבה שיווקית בחסות ישראל יעקב שמאות מקרקעין; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.