פרט שהציבור הרחב אולי אינו מכיר שמהווה לטעמי את המוקש המשמעותי ביותר, תוקע תוכניות ומונע הגדלת היצע הינו היחס הלא פרופורציונאלי להחריד בין ארנונה למגורים לבין ארנונה לעסקים. עבור מ"ר ארנונה למגורים מקבלות כל אחת מ-79 העיריות וכ-260 רשויות מקומיות ואזוריות בכלל, 49 שקלים למ"ר. לעומת זאת, עבור ארנונה לעסקים הן מקבלות כ-174 שקלים למ"ר.
הפער הבלתי נתפס הזה, כ-350 אחוזים(!), הוא הגורם הישיר לכך שבמהלך העשורים האחרונים אנו עדים, מחד גיסא, למחסור גדל והולך של דירות מגורים ומאידך גיסא, לעודף של מיליוני מ"ר שטחי משרדים.לטעמי מדובר במחדל של ממש, סוס טרויאני שאיכשהו מוזכר תמיד פה ושם, אבל עובר משום מה מתחת לרדאר של מקבלי ההחלטות, כמו עולם כמנהגו נוהג.
פער זה מייצר תחרות עזה בין עיריות ורשויות מקומיות, מי מהן תקדם יותר הייטק ומסחר בכלל, זאת משום שההכנסות על מתחמים אלה מהגדולות ביותר. בולטת במיוחד התחרות בין ערים שכנות, לדוגמא רעננה, הרצליה-כפר סבא והוד השרון. לעומת זאת, ובאותן ערים, קבורות קבורת חמור או במקרה הטוב מצויות בשלב תכנוני כזה או אחר, לא מעט תוכניות מגירה לבניית מגורים שלאותה רשות או עירייה אין כלל אינטרס לקדם, לפחות לא בשלב הנוכחי.
הסיבה לכך ברורה: הארנונה למגורים איננה מספקת כלל ועיקר למימון מוסדות הציבור וכלל השירותים שהרשויות המקומיות מעניקות לתושבים ועל כן, ובמקרים רבים בלית ברירה, נאלצות הרשויות לדחוק לקרן זווית את התוכניות למגורים. אפליה בוטה זו בין מגורים לעסקים גורמת לנזק חסר תקדים לשוק הדיור. זאת משום שאפריורי קבלת ההחלטות של הרשויות המקומיות חוטה באופן ברור לצד אחד, גם אם האינטרס של מדינת ישראל ובתוך זה גם זוגות צעירים ומשפרי דיור מאותה עיר הינו בעליל שונה לחלוטין.
על כן אפשר וניתן היה במחיר החלטה אחת לשנות את המצב ולהתניע מיידית קידום רבבות ואולי אף מאות אלפי יחידות דיור שנכון להיום מוטלות כאבן שאין לה הופכין בעשרות רבות של עיריות ורשויות מקומיות. קל וחומר כשמדובר בהתחדשות עירונית משום שברור שאם העיריות היו מתוגמלות על כל דירה שתבנה במסגרת זו, כולל מימון תשתיות משלימות, אזי אנחנו היינו עומדים כיום לא על כ-40 אלף יחידות דיור שקודמו במסגרת תמ"א 38 מאז 2005, אלא על מספר גבוה פי כמה וכמה.
הסיבה, למרבה הצער, הינה בכך שאין בקרב מקבלי ההחלטות יד אחת שמקבלת את כל ההחלטות בשוק הדיור, כשכל יד מושכת לכיוון אחר ואינה מתכללת, במודע או שלא במודע, את התמונה כולה. זאת אולי הסיבה לכך שמדי שני וחמישי אנחנו שומעים על אודות גחמה חדשה שמטרתה, כביכול, להציל את שוק הדיור, זאת בשעה שהגדלת ההיצע יכולה להיות מיושמת זה מכבר, ובאופן פשוט להפליא.
וכל עוד הדיסוננס ההיסטורי המוזר הזה יימשך, אין לצערי כל סיכוי שאותן עתודות בנייה ענקיות התקועות במרתפי התכנון המאובקים של העיריות והרשויות המקומיות, ירקמו עור וגידים. חומר למחשבה.
*כותב המאמר אייל בהרי, מנכ"ל צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות.