בצעד תקדימי החליטה ועדת ערר כי כספים שנגבו במסגרת הליך תמא 38 למתקני חניה תת קרקעיים יושבו לבעליהם - והגדירה אבני דרך סדורות מתי (אם בכלל) ניתן לגבות היטל השבחה. אין זה סוד כי עיריות רבות ביניהן תל אביב, מעדיפות להעשיר את הקופה הציבורית בכל פרויקט שכזה ובכך להשקיע בתשתיות, שטחים ציבוריים, ופיתוח עירוני בדמות של גביית היטלי השבחה.
תכנית החיזוק על מתכונתה עשויה לסיים את דרכה בחודש אוקטובר 2022, לרבות החלת הפטורים האבסולוטיים מהיטלי השבחה, ובינתיים כאשר העירייה עצמה סבורה ש״תמ״א 38 היא הדבר הכי גרוע שקרה לעיר״ אין זה מפתיע כי גם במקומות שנויים במחלוקת נשלחת דרישת תשלום כתנאי לפרויקט. גם אם דרישה זו מתבררת כלא חוקית.
מה עושים?
״תשלום תחת השגה הינו הליך שכיח ומקובל. כך מצד אחד עם התשלום - מתקבל אישור לבניה ומצד שני לא מאבדים את הזכות להחזר כספים רבים במסגרת הגשת ערר לועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה.
שונה הדבר בערר רישוי, שם מעוכב ההיתר עד הכרעה בערר, עיכוב שעשוי לעיתים לעמוד על שנתיים ויותר.״
טענת ההגנה מטעם העירייה בהליך היתה משלא הוגש ערר רישוי בזמן, לא ניתן לטעון כי לא מדובר בהקלה המחייבת בתשלום היטל השבחה.
אלא שועדת הערר לא קיבלה את הטענה וקבעה:
"ראויים לעניין זה הדברים שנאמרו בהחלטת ועדת הערר, בהרכב שונה בחלקו, בערר (ת"א) 85112/10 לרר עידית נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (פורסמה בנבו):
"נעיר גם , כי ניסוח כזה או אחר בפרוטוקול, בעניין הבקשה להיתר, אין בו כדי ללמד או לשנות את מהות העניין. כך שגם אם תחת כותרת של "הקלה" מופיעות המילים " הגדלת המרתף בהתאם" אין בכך כשלעצמו כדי להוות ראיה לכך שמדובר בהקלה".
אימוץ גישה זו מהווה תקדים וצעד נוסף בבחינת מס אמת ובכך מגשימה את רצון המחוקק לעודד הליכי תמא 38, מתקני חניה, ומקום בו לא הוכח במישרין כי נוצרה השבחה אין לקבל את ההשבחה ומכאן שבוטלה שומת הוועדה המקומית תל אביב.
קביעה חדשה וחיונית נוספת נקבעה בערר והיא בציטוט דברי השמאי המכריע בעז קוט שקבע במסגרת שומה מכרעת (במקרה אחר) כך:
"בנוסף למרכיביה המשביחים של ההקלה את המקרקעין, יש ליתן את הדעת לפגיעה ולמטרד שעשויים מתקני חניה אלה להסב לשימוש במקרקעין. בעניין התחדשות אורבנית, עמדה ועדת הערר על חלק מהחסרונות של השימוש במתקני חניה. כך נאמר:
"בצד היתרונות של מתקני החנייה יש להכיר גם בחסרונות של מתקנים אלה, בין כשמדובר במתקני חניה תת קרקעיים, ועל אחת כמה וכמה כשמדובר במתקני חנייה על קרקעיים.
מתקני חנייה על קרקעיים המותקנים בחצרות בנייני מגורים מהווים בדרך כלל מפגע חזותי, אפילו כשאלה מוצבים מתחת לקומה המפולשת, ובוודאי כשהם מוצבים בחצר או בתוך מרווחי הבנייה.
גם כשמדובר במתקני חנייה תת קרקעיים, וגם המשוכללים שבהם, אלה אינם מהווים מבחינה חזותית תחליף לשטח מגונן, ואף לא למשטח חנייה מרוצף או סלול. עדיין מדובר במתקן מכני מפלדה שהינו זר לסביבת מגורים.
בנוסף, כאשר המתקן עולה, לשם כניסת רכבים, הוא עלול לגרום לאי נוחות לדיירי קומות הקרקע ודיירי הקומות הנמוכות בבניינים הסובבים, אשר רואים את המתקן שעליו ובתוכו רכבים עולה ויורד אל מול חלון ביתם. הדבר נכון הן ביחס לדיירי הבניין בו מותקן מתקן החנייה והן (בעיקר) ביחס לדיירי הבניינים הגובלים.
בנוסף, ככל שהמתקן יהיה שקט בשעות פעולתו, אין להתעלם מכך כי כניסת כלי רכב למתקן והיציאה ממנו גורמת אף היא לרעש, גם אם לא גבוה במיוחד. שאלת כמות הרעש הנגרמת כתוצאה מעצם הפעלת המתקן תלויה לא מעט ברמת התחזוקה השוטפת של התקן, נושא אשר קשה לשלוט עליו לאורך זמן.
לנוכח האמור יש לדעתנו לשקול בכל מקרה ומקרה את היתרונות שבהתקנת מתקני חניה מול החסרונות האסטטיים והפוטנציאל של גרימת מטרדים לסביבה כתוצאה מהפעלתם.
נציין, כי אם הועדות המקומיות תאשרנה ביד רחבה התקנת מתקני חנייה בתוך מרווחי הבנייה, נמצא עצמנו תוך תקופה קצרה במצב שבו במקום גינות או משטחי חנייה בין בנייני המגורים בעיר, נקבל מתקני חנייה למכביר, דבר אשר יפגע לדעתנו קשות בתכנון האורבני ובאיכות החיים במרכזי הערים".
ראויים לעניין זה אף הדברים שנאמרו בשומת השמאי המכריע בועז קוט, בעניין המקרקעין הידועים כגוש 7143, חלקה 26, ברחוב סוקולוב 22 בבת ים. כפי שנאמר שם:
"פתרונות החניה במתקני חניה הינם מוגבלים ביחס לחניה עילית או חניה תת קרקעית במרתף חניה. ההגבלות כוללות: הגבלה לסוגי רכב מסוימים וכן מגבלת גובה, אורך ומשקל הרכב, סגירת ופתיחת דלתות הרכב, המתנה בעת כניסה ויציאת רכב אחר ממתקן החניה, עלות האחזקה, תקלות מזדמנות וכד'".
בכך מתקבלת פרספקטיבה חדשה בכל הנוגע לגביית היטלי השבחה בנושאי מתקני חניה,, פרספקטיבה שזולגת גם לתחומים אחרים בהם אם מוכח שהקלה מאושרת לאלמנט שיש בו קושי או מטרד מסוים - יש לבחון היטב אם יש להעשיר את הקופה הציבורית לא לצורך.
לסיום, קובעת ועדת ערר עוד אקסיומה נכונה וחשובה, לפיה - לא כל הקלה שפורסמה כהקלה נחזית כהקלה ועל כן, בבואה של הועדה המקומית לאמוד השבחה עליה לבחון האם במצב הקודם ניתן היה לממש זכות דומה ובכך לא תתעורר השבחה. מן המקבץ עולה כי מדובר באישור בקשה שהגם שפורסם כ"הקלה", לא הובהר מה היא אותה הקלה. באיזו חריגה – מהוראות איזו תכנית – מדובר.
מכאן - כל דרישת היטל השבחה דרושה ניתוח מעמיק ומקצועי של מומחים, החל מתחום התכנון והבניה, דרך שמאות וכלה בדיני המקרקעין, תכנון, ועדות ערר ובניה - כל זאת על מנת למנוע את התרחיש האבסורדי שנחזה במקרה זה, שתנאי להיתר בניה יהיה תשלום היטל ההשבחה כמחייב ונכון.
בחינה מעמיקה כפי שבוצעה במקרה זה חסכה לנישומים מאות אלפי שקלים וברור שבהשלכות הרוחב - שוות ערך למיליוני שקלים. תיק מספר תא/8791/1019 שמדר הנדסה ובניו נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א-יפו; יו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה לפיצויים והיטלי השבחה, עו"ד שרון טל (ניתן ביום 05/09/2021).
מאת מורן גור, עו"ד ונוטריון, בעלים ושותף במשרד רייסמן גור דויטש, המתמחה בתכנון ובניה והתחדשות עירונית הנמנה מבין משרדי העילית בתחום.