להציל את קולנוע עמל - זה שמה של קבוצת פייסבוק המונה יותר מ-400 תושבי כפר סבא, שהתאגדו ב-2012 כדי לשמר את בית הקולנוע הישן שנחנך בסוף שנות ה–30 כבית תרבות לפועלים. במשך עשורים הוא שימש מרכז תרבות, עד שבתחילת שנות ה–2000 הופסקה הפעילות במקום, והמבנה נמכר ליזם המבקש לשנות את ייעוד הקרקע.
קבוצת התושבים התאגדה כדי למנוע את הרס המבנה, וכדי להבטיח את שימורו וייעודו לטובת הציבור. לשם כך הם יוזמים את פעילויות הקהילה ברחבת בית הקולנוע, פועלים להעלאת המודעות, ואף פנו לגופים העירוניים הרלוונטיים.
"זה מבנה ציבורי עם היסטוריה עשירה. כבר עשורים הוא מרכז סביבו באופן מסורתי חיי קהילה. הוא מוקד מפגש לתרבות ולבילוי, וכך אנחנו רוצים שיישאר", מסבירה שרונה לימאן, מפעילות המאבק. "אנחנו עדים מצד אחד לצמא של תושבי השכונה לפעילויות האלטרנטיביות שאנחנו מציעים בסביבת הקולנוע הישן, ומצד שני לסירוב עיקש של העירייה לפעול לטובת שמירה על המבנה ככזה המשרת את הקהילה, אחרי שנמכר לידיים פרטיות". הפעילים טוענים כי העירייה והיזם מעודדים את הפיכת המבנה למוזנח ושומם עד יחלוף זעם. כך יישכח ייעודו המקורי, והוא ינותב לשימושים פרטיים ומכניסים עבור היזם והעירייה.
התופעה של מבנים שהיו שוקקי חיים וכיום נותרו שוממים (פילים לבנים) נפוצה עד כדי שהיא קיימת כמעט בכל עיר ותיקה. לפי הערכות, בשלוש הערים הגדולות בישראל (תל אביב ירושלים וחיפה) עומדים נטושים כ–1.5 מיליון מ"ר של מבנים שאינם משמשים לדיור או לתעסוקה, ואינם מניבים הכנסות מארנונה. זהו בזבוז של קרקע, במיוחד במרכזי הערים, בתקופה שבה מחפשים שטחים שאפשר לבנות עליהם מבני מגורים ומבני ציבור. דו"ח מבקר המדינה מנובמבר 2016, שעסק בטיפול של הרשויות המקומיות במבנים שאינם בשימוש, קבע כי מבנים שאינם בשימוש זמן רב מהווים מפגע סביבתי, תברואתי, בטיחותי וחברתי חמור.
עוד בערוץ עיצוב הבית:
מנוע להתחדשות עירונית
המקרה של קולנוע עמל בכפר סבא דומה לזה של קולנוע עדן בשכונת נווה צדק בתל אביב ולעוד עשרות בתי קולנוע ומבנים לשימוש הציבור, שנותרו מיותמים ועדיין לא חידשו את פעילותם, או שהסבו את הייעוד שלהם. המתח שבין שימור המבנה הישן, שימושיו המסורתיים והנוסטלגיה, לבין הריסתו וייעודו מחדש לשימוש שאינו בהכרח דומה לקודם, גורם למבנים להישאר נטושים במשך שנים. ואולם המבנים הנטושים הנמצאים בבעלות פרטית יכולים להיות מנוע להתחדשות עירונית, אם הרשויות המקומיות יקבעו מדיניות שתקדם זאת ותתאים את המבנים לצורכי היישוב בתיאום עם היזמים.
עו"ד ענת בירן, המתמחה בדיני תכנון, בנייה ומקרקעין, ייצגה את היזם ראובן אלה בפרויקט המגורים שעתיד להיבנות על חורבותיו של קולנוע פאר בצפון תל אביב. היא מסבירה כי "בתי הקולנוע, בדומה למרכזיות של בזק למשל, הם מבנים שהוקמו למטרות מסוימות, והשימוש בהם נהפך ללא רלוונטי. לכן, בעל השטח צריך להמציא את עצמו מחדש".
לדבריה, בקולנוע פאר רצה היזם לקדם פרויקט מגורים, הקרקע אף מיועדת למגורים, אבל הועלו מול היזם התנגדויות רבות מצד השכנים, בתי עסק אחרים באזור ועוד, ואלה מונעים מהפרויקט להתקדם במשך שנים. "כיום בקומת הכניסה של המבנה יש סופרמרקט ומכון כושר. בעלי העסקים לא רוצים לוותר על השימוש בנכס לטובת מגורים או להתחשב בשכנים שיגורו למעלה, וגם לא רוצים להתפנות", מספרת בירן. "הפשרה שאליה הגיע היזם עם בעלי העסקים מאפשרת לו להשתמש במבנה בלי לבצע שינויים מהותיים, אבל ההסבה של בניין הקולנוע למגורים ומיצוי הפוטנציאל של הקרקע עדיין תקועים. לנכס עדיין לא נמצא ייעוד מלא".
קולנוע שביט בגבעתיים, קולנוע השרון בנתניה
בירן מוסיפה כי יזמים פרטיים הרוכשים את המבנים הנטושים נדרשים לעבור תהליך ארוך של שינוי ייעוד ושימוש חורג, וכי הם נתקלים פעמים רבות, במיוחד בשטחים בערים, בהתנגדויות מצד שכנים ובתי עסק אחרים באזור, החוששים מהחייאת המבנה לאחר שהתרגלו שאינו מתפקד. בחלק מהמקרים מבקשים הדיירים למשוך את מצב הביניים, כך שייהפך לקבוע ולא ייווצרו עומסים על התשתיות באזור. בירן מדגימה באמצעות קולנוע שביט בגבעתיים, שם התארגנו תושבי האזור, ואף נעזרו בייעוץ משפטי, כשהיזם ביקש להקים סופרמרקט על חורבות בית הקולנוע. הם ניסו להערים קשים רבים על היזמים כדי שאיכות חייהם לא תיפגע.
"בית הקולנוע שרון בנתניה ממוקם במרכז העיר, ולאחר שנים שפלשו אליו וביצעו בו מעשי ונדליזם, גידרו היזמים והעירייה את האזור, מכיוון שהבינו שהוא נהפך למסוכן לסביבתו", מספרת בירן. "העירייה החליטה שהיא רוצה לשמר את המבנה, אבל השימור מטיל הגבלות רבות על פוטנציאל ההתחדשות ועל ההיתכנות הכלכלית בכל יוזמה שתקום. הרשות המקומית התלבטה אם להקים בו משרדים או היכל תרבות, עד שהבינו שם שאין להם תקציב. ההתלבטויות גרמו לכך שהפרויקט נתקע כבר שלושה עשורים. פינה כל כך חשובה בעיר עומדת סגורה ומבודדת. קולנוע השרון הוא רק אחד הבניינים שעומדים ריקים".
בתי הקולנוע הם אחת הבעיות הגדולות בתחום המבנים הנטושים. מצד אחד, הניסיון מראה כי אין כמעט אפשרות להסב אותם לשימושים אחרים, וההיתכנות הכלכלית מכתיבה את הריסתם והקמת מבנים אחרים במקומם. מצד שני, רובם הוקמו בעשורים הראשונים של המדינה וחלקם אף לפני, לכן יש להם ערך ארכיטקטוני, ועבור רבים מתושבי העיר הם נוסטלגיים. התוצאה של הדילמה הזאת היא מבנים נטושים שהרשויות והבעלים מתקשים להחליט מה לעשות בהם.
"התכנון הוא ביורוקרטיה גדולה וסבוכה"
לעתים, גם מרכזיות ישנות של בזק ובתי הסתדרות גורמים לבעיות לא קטנות, שכן הייעוד של המבנים האלה בתוכניות המתאר הוא שטחי ציבור, ותנאי הכרחי לשינוי ייעוד הוא שינוי של התוכניות. אמנם היו מקרים שיזמים רכשו את המבנים של המרכזיות והסבו אותם לייעודים כלכליים יותר, כמו אלה שבשכונת אחוזה בחיפה, ברחוב לינקולן בתל אביב ובדרום תל אביב - אבל עדיין במחוז תל אביב, הכולל את המבנים הנמצאים בין הרצליה לבתים וחולון, מורות תוכניות המתאר לא לאפשר שינוי ייעוד של שטח ציבורי לשטח פרטי. במקרים כאלה נדרשת יוזמה והחלטה של העירייה לקדם את הפעלת המבנים הנטושים לטובת מבני ציבור, והדבר כרוך בהקצאת משאבים מתאימים, גיוס תורמות, שיתופי פעולה ועבודות תכנון מתאימות.
"נושא התכנון והבנייה הוא ביורוקרטיה אחת גדולה וסבוכה בישראל, במיוחד נוכח ההתנגדויות והדרישות העולות שיכולות להימשך שנים, לצד קיבעונות על ייעודים והגבלות מלפני עשורים שאינם תמיד מחוברים למציאות המשתנה", אומרת בירן. "כך נוצרים מבנים ריקים לגמרי ששנים גם הציבור וגם העיריות מפסידים עליהם כסף". לטענת בירן, הפתרון טמון בהקמת מסלול ביניים, שיאפשר שימוש בחלל של הבניינים בלי להרוס אותם עד שיוחלט על שינוי ייעוד בערכאות הנדרשות. "צריך להקל ולאפשר לפחות פתרון ביניים, כך שלא יהיו חללים ריקים המזמנים מפגעים. צריך לעשות חשיבה מחודשת ומרחיבה על האפשרויות להשתמש בשטחים האלה, במיוחד בכיוון של דירות להשכרה או מלונות".
כך למשל, לפני כשלוש שנים נכנסה רשת האכסניות אברהם הוסטל למרכזיית בזק ברחוב הרכבת בתל אביב, במקביל לחלק הדרומי של שדרות רוטשילד. הבעלים קיבלו היתר להקמת אכסניה, והשקיעו בהסבה סכומים נמוכים. המקום משמש גם מרכז תרבות והופעות. פתרון כזה מעודד שימוש ואיוש של מבנים נטושים, ויוכל לתת מענה לביקוש הגובר בענף התיירות, המצוי בשנה האחרונה בעלייה. ואולם יזמים שישקיעו במבנה שיקבל אישור לשימוש חורג לזמן מוגבל (של חמש שנים למשל) עלולים למצוא את עצמם במצב שבו אין כדאיות כלכלית להקמת פרויקט זמני.
החוק בישראל מעניק לבעלי מבנים שאינם בשימוש פטור מתשלום הארנונה למשך שלוש שנים, עם אפשרות להארכתו עד חמש שנים נוספות. כך, במשך שמונה שנים העירייה אינה מקבלת תשלומי ארנונה על המבנה הריק, וגם לאחר מכן בעלי הנכס חייבים לשלם את המס רק לפי התעריף הנמוך ביותר, ובינתיים הציבור מפסיד. ב–2015 ניסה ח"כ רועי פולקמן לקדם הצעת חוק, שלפיה בעליו של מבנה נטוש יהיו מחויבים בתשלום ארנונה, גם אם אין במבנה שימוש. מטרת ההצעה הייתה לגרום לבעלי הנכס להפסיד כסף באופן שיתמרץ אותם להשתמש במבנה. התיקון שהוצע (אך לא התקבל) ביקש לצמצם את תקופת הפטור לשנה אחת, שאחריה יוטל מס בתעריף המרבי.
בסיסי צה"ל נהפכים לבתי מלון
מבנים נוספים שננטשים ואינם משנים את ייעודם הם בסיסים ומוצבים שנעזבו על ידי צה"ל, אבל הוא אינו משחרר לגמרי את האחיזה מהם. למשל, מבנים רבים בנגב, ובהם מוצב ערנדל שנהפך למלון בוטיק והמוצבים עשת וג'אבל חופרייה, הנמצאים בשלבים שונים של הליכי שינוי בתוכנית בניין עיר (תב"ע). האדריכל רם מרש, שהיה שותף לעריכת תוכנית המתאר המחוזית באזור של ערנדל, טוען כי שינוי הייעוד של המוצבים לטובת תיירות התאפשר רק לאחר שצה"ל שיחרר אחיזה במוצב, ובעידוד וגיבוי של משרד התיירות ורשות מקרקעי ישראל. "זה ניסיון להפוך את ההגבלה להזדמנות", אומר מרש. "רוב המוצבים ישבו על אם הדרך עם תצפיות יפות, שבעבר צפו לכיוון האויב. גם את האלמנטים התת־קרקעיים של המוצבים אפשר לנצל ולהסב ליקבים, ספא או מועדון, כמו שעשינו בערנדל".
לדברי מרש, באזורים כמו הערבה יש תמיד לרשות הטבע והגנים ולחברה להגנת הטבע ביקורת והתנגדויות לבנייה, מכיוון שאלה שטחים פתוחים ומרחבי טבע מוגנים. "יש חשש שהיזמים ינסו להתרחב ולהשתלט על שטחים, ושמשאבי טבע ייצאו מבעלות הציבור ויעברו לידיים פרטיות", הוא מסביר. "לכן, בדרך כלל מדברים על מספר קטן של חדרים או מלונות בוטיק. ברשות הטבע והגנים למשל טענו במלון בערנדל כי השינוי של הייעוד פוגע בציבור, מפני שהמלון גידר את עצמו ומנע כניסה למרחבים המשותפים. היינו צריכים להסביר שמסיבות של מניעת גניבות ותחזוקה אנחנו חייבים לגדר".
יזמים, קבלנים ואדריכלים המבצעים פרויקטים במבני צה"ל מעידים כי אתגר נוסף נובע ממצבם הירוד של המבנים והתשתיות. מרש מדגים: "אני משמר עכשיו בניין במתחם ורד, שהיה בסיס צבאי באזור באר שבע. הוא ייהפך לבית ספר למחול, ומתברר שהתהליך מאתגר משחשבנו. בית המושל הבריטי באזור היה שייך לשקמית של הצבא, ואני מצאתי בניין במצב נורא. הדבר האחרון שאכפת לצה"ל הוא שימור המבנים שהוא נמצא בהם, ולכן מי שרוכש אותם צריך להשקיע הרבה בשיפוץ ובשימור".
בנוסף, בחלק מהמוצבים הנמצאים בשטחים פתוחים יש אתגר הנוגע לשטחים ממוקשים. "צה"ל אמור לפנות את המוקשים, ולא היזם, אבל לפעמים כדי שדברים יקרו - היזם צריך לעזור לכך", מסביר מרש. כך גם לגבי הסרת גדרות תיל והפתעות נוספות שעלולות להימצא באזור. מלבד מוצבים הזוכים לעניין מחודש בגלל מיקומים מעניינים ותשתיות קיימות, גם בתי ההבראה של הסתדרות העובדים זוכים לתחייה מחודשת. הבולטים הם מלון אלמא בזכרון יעקב ויערות הכרמל, שנהפכו ממתחמים פשוטים למלונות יוקרתיים. עם זאת, חלק מהמתחמים הנמצאים במרחב הכפרי עדיין עומדים עזובים, כמו מתחם דולפין בשבי ציון ובית יערי שליד כפר ויתקין.
החלופה הלא ממוסדת
תופעת המבנים הנטושים אינה ייחודית לישראל, ובמדינות רבות מתמודדות עמה הרשויות המקומיות בדרכים שונות. אחת הדרכים להתמודדות עם התופעה בעולם היא חקיקה המקיימת את הכלל Use it or lose it (השתמש בו או שתפסיד אותו), שלפיו אם בעלים של מבנה אינו משתמש בו, לאחר זמן מסוים הרשות המקומית מוסמכת לבצע פעולות במבנה, לרבות שיפוצו והחזרתו לשימוש תוך חיוב הבעלים בעלויות. לעתים היא אף מוסמכת למכור את הבניין או להרוס אותו.
חלופה ממוסדת פחות להחייאת מבנים נקשרת לפעילותה של קבוצת האמנים והיוצרים בית ריק, הפועלת כמה שנים בירושלים. גילי לוי, מי שהיה פעיל במיזם והיום משמש כמנהל אומנותי במפעל - מיזם ההמשך של הקבוצה, מספר: "ב–2011 התחילו כל מיני חבר'ה מירושלים לאתר ולפלוש למבנים נטושים שאפשר ליצור בתוכם ודרכם. הרעיון היה להיכנס למבנה בגרילה לגמרי, לשפץ אותו ללא תקציב עם אומנים מתחומים שונים, וליצור היכל תרבות שנפתח לזמן מוגבל של 12 שעות עד שבוע. מהר מאוד הגיעו לאירועים האלה, שלא היה להם שום אישור או תקציבי פרסום, מאות ואלפי אנשים. ראינו מבנה ריק, ופשוט נכנסנו. בלי אישורים ובלי תקציבים".
בכל פרויקט הקבוצה מקימה תשתית לסביבת היצירה, ומאכלסת אותו באומנים שנבחרו לפרויקט. את ההיכל עצמו מעצבים, בונים ומשפצים חברי הקהילה, ואז המקום מופעל לזמן קצוב עבור הציבור הרחב. בסוף הפעולה הקבוצה עוזבת את החלל ומותירה במקום את התשתית שנבנתה. בין המבנים שבהם פעלה הקבוצה היו פרויקט המלון, שפעל במלון הנשיא ברחוב קרן היסוד בירושלים, שבו הייתה הבריכה הראשונה בעיר. בתהליך הקמה של כחודש נוצרה התייחסות חדשה לגופי תאורה שהוצבו במקום ונעשה שיפוץ ושחזור, תוך שמירה על השרידים של המבנה מתוך רצון ליצור חיים חדשים בתוכו.
"האירועים האלה הציפו נושאים כמו שימור והחייאה של מבנים נטושים והקהל שהגיע היה מגוון מאוד - תושבי השכונות, היפסטרים, אליטה תרבותית ירושלמית, סטודנטים, מבוגרים, צעירים, ילדי ירושלים ותושבי ערים אחרות", מספר לוי. לדבריו, "העבודות מתכתבות ומגיבות למבנה. אם הקיר מתקלף, לא נסייד אותנו ונשים תמונה לא קשורה - נתכתב עם המבנה ועם הגלגולים שלו. יש נטייה לעשות שיפוצים המחזירים את הבניין לנקודה ספציפית מאוד בעבר שלו, עושים אותו קלאסי - אבל בדרך מוחקים את כל הסיפור שלו והתגלגלות שלו מנקודת השיא הזאת. השאלה היא איך מוציאים סיפור רב־שכבתי ולא רק נקודת זמן אחת בהיסטוריה של המבנה. הבניין כולו נהפך ליצירה שלמה המשתנה תדיר. 'אנחנו לא כאן לנצח, ולא היחידים שהיו כאן', זה חלק מהמוטו".
גלגול של חלק מחברי בית ריק "אומץ" על ידי גופים עירוניים בירושלים בפרויקט חדש שנקרא המפעל. מקימי בית ריק, איתמר רנרמן וטל בן חמו חברו לאומנים המבקשים להחיות מחדש את הבניין הנטוש ברחוב המערבים בירושלים. "המקום משמש כיום מרכז תרבות פתוח, ויש בו בית קפה, בר וסדנה של אנשים שבאים לעבוד. זה נהפך לקואופרטיב שחברים בו 50 אנשים. יש בו סדנה לנגרות וסדנה למתכת המכילה את היצירה של האנשים בתשלום סמלי", אומר לוי. הוא מסביר כי יש מגוון של אומנים: "אין פה קליקה חד גונית מסוגרת בתוך עצמה".
>> רוצים עוד? עשו לייק ל-living בפייסבוק