בקרוב צפוי להתפרסם תזכיר חוק עם המתווה שיחליף את תוכניות ההתחדשות העירונית תמ"א 38 - חיזוק מבנים ופינוי בינוי. זאת ביוזמת שר הפנים אריה דרעי, שהנחה את מנכ"ל מינהל התכנון והבנייה דלית זילבר להכין את התזכיר המדובר. במצגת שהוכנה להתייעצות מקצועית לקראת המתווה החדש ופורסמה על ידי המינהל בחודש שעבר, מצוינות הבעיות הקיימות ובהן האבסורד הבא: "מבנה מחוזק עשוי להיפגע משמעותית / לא בר שימוש אחרי רעידות אדמה משמעותית", שזה להזכירכם, מהות תוכנית תמ"א 38 לחיזוק מבנים.
אבל זה לא הכל. בעיות אחרות שנסקרות כמו הליכי רישוי ארוכים וחוסר בידע מקצועי לביצוע עבודה הנדסית מורכבת, מנציחות מבנה במצב פיזי ותשתיתי נחות, יוצרות חוסר במענה בתשתיות מספקות למבנה ולעיר וסרבול תכנוני. פתרון לתהליך הארוך יינתן בדמות העברת סמכויות התכנון לידיהן של הרשויות המקומיות. לכשיסתיים הליך החקיקה, יידרשו הרשויות להצהיר על עמדתן על מנת לאפשר ודאות ליזמים הפועלים בשטחן. הנה עוד כמה דברים עיקריים שצריך להכיר בתוכנית המתגבשת.
תוספת של שטחי ציבור
- במבנים עד 10 קומות שיקודמו במסלול של חיזוק מבנים, יוחלט על רף עליון של 200% בנייה. הרשות המקומית תוכל לקבל שטחים בהיקף ממוצע של קומה שלמה, לטובת שטחי ציבור ומסחר, מה שלא היה קיים קודם ברמת המבנה הבודד בתמ"א 38 לחיזוק.
- במסלול של הריסה ובנייה, תוכל הרשות המקומית לקבל שטחים בהיקף גבוה יותר שיגיעו עד כדי שתי קומות מהמבנה, וייקבע רף עליון של 350% בנייה.
- בשני המקרים, ניתן יהיה לקבוע בתוכנית שטחי מסחר או משרדים בהיקף של עד רבע משטחי הבנייה, בהתאם לזכויות הבנייה שניתנו.
- יינתן פטור מהיטל השבחה על השטחים הציבוריים - הרשויות המקומיות גובות מהיזמים בשנים האחרונות היטל השבחה על שטחים ציבוריים שהעירייה עצמה מפתחת, כמו גן ציבורי, בית ספר וכד'. שטחים אלו, לדעתן של הרשויות, משביחים את הפרויקט ולכן הן גובות עבורם עשרות שקלים למ"ר. החיוב בהיטל נעשה בגין השטח הבנוי ושטח הקרקע והחיוב נעשה במעמד הוצאת ההיתר, כלומר, קבלן שלא ישלם את ההיטל, לא יקבל היתר בנייה. מתן הפטור אם כן, מהווה בפתרון לאחד הקשיים המשמעותיים ביותר של הרשויות המקומיות, הזקוקות לתוספת שטחי ציבור כמו גני ילדים, מרכז יום קהילתי או שטחי מסחר וכו' לטובת התושבים החדשים. השאלה היא איך יקבלו הדיירים החדשים את העובדה שבקומת הקרקע יפעל מרכז לקשישים, לדוגמה.
- ביטול גורף של ההקלות בתוכניות החדשות - במהלך השנים, נוספו לתוכנית הקלות כמו הגדלת קווי הבניין, תוספת של 2.5 קומות בפריפריה ואפשרות להעביר בניין לחיזוק לתוכנית הריסה ובנייה. כעת הוחלט שמה שיאושר, זה מה שייבנה בפועל.
- תוכניות שיוגשו עד ה-1 באוקטובר 2022 יופעלו לפי המתכונת הקיימת, ולאחר מכן יופעלו לפי המתכונת החדשה שתתקבל בחקיקה המקודמת בימים אלה.
מי יישא בהוצאות הקמת שטחי הציבור ואחזקתם?
בשוק מקבלים את המתווה החדש ברגשות מעורבים. מצד אחד, הוא מביא להסרת אי ודאות קיימת, אך מצד שני, מדובר במתווה שמציג אי וודאות חדשה ושקשה יהיה ליישמו. סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין מסביר כי "כל מתווה להתחדשות עירונית במתכונת של בניין בודד, מוגבל ביכולת לקלוט פונקציות ציבוריות או שטחי תעסוקה ומסחר, בשל גודלם הקטן של המגרשים". לדבריו, "יש לזכור, כי בכל פרויקט כזה, צריך היזם לטפל בדיירים הקיימים ולשאת בכל הוצאות הפינוי הזמני שלהם. מדובר בנטל כלכלי כבד".
המתווה החדש, המוצג כחלופה לתמ"א 38, כולל מספר בעיות שעלולות להקשות על תפקודו. מצד אחד, המתווה נותן תוספת זכויות גבוהה שגם מצריכה פתרונות חניה בעלות גבוהה. מצד שני, הוא מטיל על היזם והדיירים חובת הקצאה של 1-2 קומות ציבוריות. מי יישא בהוצאות ההקמה שלהן ומי יישא בעתיד בהוצאות התחזוקה שלהן? אילו ייעודים יוכלו להיכלל באותן קומות ציבוריות במבנה? כל השאלות האלו בינתיים נותרו ללא מענה ומעוררות חששות כבדים אצל היזמים, אצל הדיירים הקיימים במבנה וגם אצל רוכשים עתידיים. לדבריו של פייגלין, מדובר באי ודאות שתכשיל את מימוש המתווה.
המתווה החדש לא ישים בפריפריה
אחת הטענות הקשות כלפי תוכנית תמ"א 38 היא שהיא איננה נותנת פתרון לאזורי הפריפריה המועדים לרעידות אדמה. "כעת מדובר על הטלת היטל השבחה על פרויקטים שיוקמו על פי המתווה המוצע (מעבר לשטחים הציבוריים). כיום תמ"א 38 פטורה מהיטל השבחה, וגם כאן המימוש מתרחש רק באזורי הביקוש. לכן ניתן להעריך שהמתווה החדש המוצע, שספק אם יוכל לתפקד כלכלית באזורי הביקוש, בוודאי ובוודאי שלא יהיה ישים כלכלית בפריפריה", מסביר פייגלין.
המתווה המוצע יגדיל סרבנות של דיירים
עו"ד שרית האושנר רפאל, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר ושות', מלווה מאות פרויקטים של התחדשות עירונית. לדבריה, רבות דובר כנגד תכנית תמ"א 38 שלא השיגה את יעדיה, אבל ספק אם החלופה שמגובשת בימים אלו תיתן את הפתרון.
"הרשויות המקומיות יצאו כנגד תכנית התמ"א בטענה שהפטור מתשלום היטל השבחה, כמו גם העדר שטחי ציבור מספיקים, לא מאפשרים להן לתת את השירותים הנדרשים לכל הדירות החדשות הנבנות. התוכנית החדשה מציעה לעניין זה פתרון לפיו חלק משטחי הפרויקט (עד 15% בהריסה ובניה, ועד 10% בחיזוק ועיבוי) יוקצו לצרכי ציבור, כשהפטור מהיטל ההשבחה יינתן רק כנגד הקצאה כאמור. כמו כן, התוכנית קובעת שעד 1/4 מהשטחים בבניין יהיו לצרכי מסחר/משרדים (המאפשרים גביית ארנונה גבוהה יותר), במקום למגורים".
ואולם, דרישות כאלו צפויות להגדיל את שיעור הדיירים הסרבנים, במיוחד בבניינים שהיו עד כה למגורים בלבד. "יתרה מכך, על מנת לאפשר מהלך שכזה, נדרש לאשר תב"ע לפרויקט, וזאת בניגוד למצב עד כה שדרש רק הוצאת היתר בניה. התב"ע קובעת את התנאים והתקנות לבנייה בשטח, וכאשר יזם מעוניין להקים מבנה על שטח מסוים, עליו לפנות ראשית לוועדה לתכנון ובנייה ולבדוק את התב"ע הקיימת של אותה חלקה. במקרים מסוימים יש צורך להגיש בקשה לשינוי נקודתי בתב"ע, ואילו הבקשה להיתר בנייה מתבצעת רק לאחר שנמצא שהתב"ע מתאימה לתוכנית היזם. דרישה כזו כאמור, עלולה להאריך עוד יותר את משך הזמן להוצאת הפרויקט לפועל", מוסיפה עו"ד האושנר רפאל. "שיקול הדעת שעומד למוסד התכנון באישור/סירוב לתב"ע, רחב יותר משיקול הדעת המוקנה לצורך הוצאת היתר בניה, כך שה'ודאות' שכל כך חשובה בפרויקטים כאלו, פוחתת גם מבחינה זו".
עו"ד האושנר רפאל סבורה שהמתווה החדש לא פותר את היעדר המימוש הראוי של תמ"א 38 בפריפריה: "התכנית העדכנית לא מציעה פתרון, ובינתיים היא מתייחסת לזכויות בניה אחידות לכל הארץ. גם במרכז הארץ, ספק אם הזכויות המוענקות במסגרת התוכנית מקיימות כדאיות כלכלית מספקת, לאור הדרישות במסגרתה, ואולם בכל מקרה נדרש עוד לדאוג לחקיקה משלימה בקשר לפטורים ממיסוי מקרקעין ומע"מ".
להאריך המתווה הקיים ב-5 שנים לפחות עד שתוכח ישימות המתווה החדש
בבסיס, חשוב להבין ששותפות של גוף ציבורי כמו רשות מקומית בפרויקט פרטי, היא שותפות בעייתית - הרי הרשות השלטונית שולטת בבניה ובשימוש במבנה. "היא זו שאמורה לאשר או לשלול היתרי בניה, זו שאמורה לאשר את אכלוס הפרויקט וזו שאמורה להטיל את מיסי הארנונה בהמשך", טוען פייגלין ומדגיש: "השותפות של רשות מקומית ציבורית עם גורמים פרטיים בתוך מבנה קטן תעורר חששות כבדים ותגרום לעצירה במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית במרקם בנוי קיים, כלומר במגרשים בודדים. אנו מקווים שלא זו הכוונה, אך זו בוודאות תהיה התוצאה. על כן, אנו עומדים על כך שתמ"א 38 לא תבוטל עד אשר לא יוכח שהמתווה החדש עובד. יש להאריך את תמ"א 38 בחמש שנים לפחות עד אשר תוכח ישימותו של המתווה החדש".