ירושלים נודעת כעיר המאגדת בתוכה אוכלוסיות מגוונות החיות זו לצד זו ומצליחות להתקיים יחד: יהודים חרדים, דתיים לאומיים, חילונים, ערבים נוצרים ומוסלמים. כולם מרגישים בה בבית. עם זאת, הדמוגרפיה בעיר אינה קופאת על שמריה אלא משתנה במהירות. לכבוד יום ירושלים שחל השבוע, אסף מרכז הנדל"ן נתונים ושוחח עם מומחים כדי להבין אילו שכונות משנות את אופיין, היכן נעצרה ההתחרדות, כיצד משתנה המאזן בין יהודים לערבים בעיר, ואיזו שכונה ראויה לתואר "המעורבת ביותר בירושלים".

לפי אומדן הלמ"ס, בסוף פברואר 2024 עמד מספר התושבים בירושלים על כ-998 אלף. הדוח השנתי של מכון ירושלים למחקרי מדיניות מציין כי שיעור האוכלוסייה היהודית בעיר ירד דרמטית בעשורים האחרונים, מ-72% בשנת 1990 ל-60% כיום.

באופן מפתיע, יחסית לעיר שרוב אוכלוסייתה חרדית וערבית, שיעור גידול האוכלוסייה בעיר נמוך מהממוצע הארצי ועמד על 1.6% בשנה בין השנים 2020-2022, לעומת 2.2% בממוצע הארצי. בקרב האוכלוסייה הערבית בעיר עמד הגידול על כ-2.4% בשנה בשנים 2021 ו-2022, ובקרב היהודים היה שיעור הגידול 1.1%.

על פי נתוני המכון, בשכונת רוממה האחוז הגבוה ביותר של חרדים - 99%. בשכונות הר חוצבים, סנהדריה ותל ארזה השיעור נמוך במעט ועומד על 97%. מנגד, בשכונות כמו גאולים, חנניה, ימין משה, תלפיות, פסגת זאב מזרח, גבעת רם, והקטמונים (גוננים) א'-ט', בית הכרם וקטמון הישנה, אחוז התושבים החרדים נמוך מאוד.

האוכלוסייה הערבית, שמתמקדת בשכונות מזרח העיר, נראית כיום גם בשכונות שבעבר היו יהודיות לחלוטין. דוגמה בולטת לכך היא שכונת הגבעה הצרפתית, ש-23% מתושביה כיום ערבים. גם ברובע היהודי בעיר העתיקה למעלה משליש מהתושבים ערבים, לעומת 64% יהודים, מהם 44% חרדים. ברובע הארמני בעיר העתיקה, שבעבר היה רוב ערבי, כיום יש 47% ערבים בלבד, לעומת 53% יהודים, מהם 33% חרדים.

במכון ירושלים למחקרי מדיניות הסבירו כי "בעבר היה הריבוי הטבעי של האוכלוסייה הערבית גבוה בהרבה מזה של היהודים בעיר. בשנים ההן נעשו ניסיונות לייצב את מאזן היהודים-ערבים באמצעות בניית שכונות ענק בשטחים שסופחו לעיר עם איחודה. אחרי איכלוס השכונות, הדמוגרפיה נטתה לגידול באחוז הערבים. בנוסף, האוכלוסייה היהודית גדלה כל הזמן, אבל חלקה היגר מחוץ לעיר - מכל המגזרים - וכך נבנו מבשרת ציון, מעלה אדומים, בית שמש, צור הדסה, אפרת ועוד.

"בעשור האחרון, מספר הילדים לאישה במגזר הערבי בירושלים נמצא בירידה, והוא כיום דומה לממוצע הארצי, ונמוך בהרבה ממספר הילדים הממוצע לאישה יהודייה בירושלים. עם זאת, מבנה הגילים של החברה הערבית בעיר הוא עדיין צעיר מאוד, כתוצאה משנים של פריון גבוה - לכן מספר הילדים הכולל במגזר הערבי גדול, כי יש הרבה נשים בגיל הפריון. כיום שיעור הריבוי הטבעי של יהודים בירושלים גבוה במעט מזה של הערבים, ומה שמאזן הוא ההגירה החוצה שהוזכרה קודם. בשורה התחתונה, אנו צופים שתוך כמה שנים נתחיל לראות התייצבות בשיעור האוכלוסייה הערבית בעיר".

שכונות בהן ירד שיעור הרוכשים החרדים

בניגוד למקובל לחשוב, היקפי רכישת דירות על ידי חרדים בירושלים לא השתנו באופן משמעותי בעשור האחרון. מנתוני המכון החרדי למחקרי מדיניות שהגיעו לידי מרכז הנדל"ן, עולה כי בשנים 2021-2017 נרכשו 2,087 דירות על ידי חרדים, עלייה של 10% בהשוואה לכ-1,900 דירות שנרכשו בשנים 2016-2012.

למרות העלייה הכללית ברכישות החרדים בעיר, ישנן שכונות בהן חלה ירידה בשיעור הרוכשים החרדים. הירידה החדה ביותר התרחשה בקריית יובל, משיעור של 36% רוכשים חרדים בשנים 2012-2016 ל-24% ב-2017-2021. גם ברמת שלמה, הנחשבת לשכונה חרדית, חלה ירידה מ-88% ל-77%.

לעומת זאת, בגבעה הצרפתית כמעט הכפיל את עצמו שיעור הרוכשים החרדים באותה תקופה, מ-22% בשנים 2016-2012 ל-41% בשנים 2021-2017. גם ברמת שרת ורמת דניה עלה שיעור הרוכשים החרדים מ-12% ל-24%, ובשכונת הבוכרים עלה שיעור הרוכשים מ-62% ל-72%.

שלוש קבוצות מרכזיות

בני לובל, בעלי סניף אנגלו סכסון ירושלים, מסביר: "ירושלים מחולקת בין שלוש אוכלוסיות. במזרח ירושלים ומצפון ומדרום לה, באזורים שהם מוניציפלית חלק מירושלים, רוב האוכלוסייה ערבית, אבל אנחנו פחות עוסקים בהם. יש שכונות "מעגל שלישי" שהן שכונות מעורבות, בהן יש ביקוש לרכישה ולהשכרה מצד האוכלוסייה הערבית כמו נווה יעקב, גילה, ארמון הנציב והגבעה הצרפתית. רוב הערבים בשכונות הללו הם בעלי תעודת זהות כחולה, שגם רוכשים שם ומגיעים לא רק מירושלים אלא גם מהגליל, חלקם רופאים, עובדי מדינה וכדומה.

"האוכלוסייה השנייה היא המגזר החרדי, שגם לו יש מאפיינים משלו. החרדים מתגוררים בעיקר בצפון ירושלים, באזור שמתחיל ברחוב יפו והנביאים וצפונה, אזורים חרדיים במובהק. במערב העיר יש גם שכונות בעלות רוב חרדי, אך פחות מובהק, כמו הר נוף, בית וגן, קריית משה וגבעת מרדכי.

בני לובל (צילום: אנגלו סכסון)
בני לובל|צילום: אנגלו סכסון

"האזור השלישי כולל את האזורים היהודים הלא חרדים, כמו רחביה, טלביה, המושבות וקטמון הישנה - שכונות שרוב הרוכשים בהן הם תושבי חוץ, בעיקר מארצות הברית. חלקם דתיים אבל לאו דווקא חרדים, והמחירים בהן עלו משמעותית.

"בשכונות המעגל השני יש את בית הכרם, תלפיות, ארנונה, מלחה שהן שכונות מעורבות של דתיים לאומיים וחילונים, ובמעגל השלישי ישנן שכונות כמו קריית יובל, גילה, ארמון הנציב ופסגת זאב, בהן תמצא בעיקר ישראלים ופחות חוצניקים, רובם חילונים ודתיים לאומיים.

לובל מציין שלמרות תהליך ההתחרדות ארוך הטווח של העיר, בשכונות רבות עדיין יש מאבקים על אופי השכונה: "מאות הדירות שנבנות במסגרת מיזמי ההתחדשות העירונית, והרכבת הקלה, גורמים ליותר מוביליות בין השכונות. בין השכונות שבהן עוד מתקיימים מאבקים ניתן לציין את קריית יובל, שהיא שכונה חילונית במקור, שגובלת בבית וגן החרדית. תראה את זה גם בבית הכרם, שגובלת בקריית משה, הר נוף וגבעת שאול החרדיות יותר.

לדבריו, הגבעה הצרפתית הפכה בשנים האחרונות לשכונה המעורבת ביותר בירושלים, הכוללת את שלושת המגזרים: "בגבעה הצרפתית אתה רואה את האוכלוסייה החרדית שכבשה את רמת אשכול וגבעת המבתר השכנות, ומצד שני, ממזרח נכנסת האוכלוסייה הערבית, שגם שוכרת וגם רוכשת בשכונה. השינויים הדמוגרפיים לא מורידים מחירים אלא דווקא מעלים, כי בשתי האוכלוסיות יש מצוקת דיור".

"בקרב החרדים הקומות הנמוכות מבוקשות יותר"

"כיצד היזמים מנווטים בין השינויים הדמוגרפיים?" נשאלת השאלה. לדברי עופר אנגל, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של אנגלאינווסט, "אנו פועלים בקריית יובל, קריית מנחם, נווה יעקב וגילה ומקדמים בהם מיזמי פינוי בינוי בשלבי תכנון שונים. קריית יובל, קריית מנחם וגם גילה הן שכונות מעורבות של חרדים, דתיים לאומיים וחילונים. אזור של שליש-שליש-שליש. בנווה יעקב האוכלוסייה היא בעיקר חרדית.

עופר אנגל (צילום:  מיכאל קושרוב)
עופר אנגל|צילום: מיכאל קושרוב

"הפרויקטים שאנו מתכננים מיועדים לכל מגוון האוכלוסייה הקיימת, עם מרפסות סוכה ומערכות מותאמות להלכה. בגובה הבניינים, אנו עושים לעיתים בנייה מרקמית מעורבת הכוללת גם מגדל וגם בנייה נמוכה. הבנייה המרקמית לא נובעת מטעמי דת, אלא כי בעלי הדירות הוותיקים לא רוצים לגור במגדל.

"כשמתכננים בניינים לאוכלוסייה חרדית או חילונית, יש לשים לב שהבנייה תהיה מותאמת לאוכלוסייה. יש פרויקטים בהם קיימת מגבלת גובה בגלל רבנים מסוימים או מעלית שבת שלא כולם מאשרים. אצל החרדים הקומות הנמוכות יותר מבוקשות".

 

שי אשלגי (צילום: ניב קנטור)
שי אשלגי|צילום: ניב קנטור

נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן