אם היינו שואלים בתחילת העשור מומחי נדל"ן מי יובילו את שוק מכירת הדירות בשנת 2024, סביר שהשמות שעליהם היינו שומעים היו כוללים את שיכון ובינוי, דמרי, אפריקה ישראל, ואולי גם את אזורים. עם זאת, קשה היה לדמיין שמות כמו עמרם אברהם או אפי קפיטל ברשימה. לפני שלוש או ארבע שנים, החברות הללו היו אלמוניות לחלוטין, וגם כיום הן אינן מוכרות לציבור הרחב.
אבל העובדות מדברות בעד עצמן. ניתוח של מרכז הנדל"ן, המבוסס על דוחות רבעוניים של חברות מדווחות, מצביע על כך שדווקא שתי החברות האלה מובילות את מכירות הדירות בשנת 2024. מתחילת השנה, מכרה עמרם אברהם מעל 1,600 דירות בהיקף כספי של 3.17 מיליארד שקל. אפי קפיטל, לעומתה, מכרה 850 דירות. שתי החברות הפכו לציבוריות השנה בעקבות הנפקתן בבורסה, והן מדורגות לצד חברות ותיקות כמו דמרי ואאורה, שמכרו כ-800 יחידות דיור כל אחת. לשם השוואה, שיכון ובינוי, שבעבר שלטה בענף, מכרה קצת פחות מ-400 דירות, מה שממקם אותה בתחתית העשירייה הפותחת.
רותם זילבר, שותף במשרד רו"ח ומרצה להשקעות נדל"ן באוניברסיטת בר אילן, מציין כי השוק חווה שינויים עמוקים. לדבריו "שוק הבנייה למגורים בישראל חווה בשנים האחרונות שינויים משמעותיים, שמסמנים מגמה של חילופי דורות בין החברות הוותיקות, שצברו ניסיון ורקורד לאורך שנים, לבין חברות חדשות שנכנסו לשוק ההון לאחרונה יחסית". הוא מסביר שהשינויים נובעים מגורמים כמו "תוכנית מחיר למשתכן", התעוררות השוק בערי פריפריה שמציעות מחירים נגישים יותר, עליית הריביות והתחזקות תחום ההתחדשות העירונית.
לדבריו, "תוכנית מחיר למשתכן" היתה גורם מרכזי שאפשר לחברות חדשות כמו עמרם אברהם ואפי קפיטל לבסס את מקומן בשוק. התוכנית אפשרה להן להתמקד בפריפריה, להקים פרויקטים במחירים נגישים ולזכות בביקושים גבוהים: "בעוד שחברות ותיקות יותר נטו להתרכז באזורים מבוקשים במרכז הארץ, החברות החדשות ניצלו את ההזדמנות להתרחב במהירות בפריפריה".
נתוני השוק מצביעים על עלייה חדה של כ-65% בשווי השוק של חברות הנדל"ן למגורים מתחילת 2024. עמרם אברהם ואפי קפיטל נהנו מצמיחה משמעותית, במיוחד לאחר הנפקתן. מנגד, חברות ותיקות כמו אזורים ואפריקה מגורים נאלצות להתמודד עם תחרות גוברת ואתגרים פיננסיים שנובעים מעליית הריביות: "בעיניי חילופי הדורות האמיתיים יתרחשו רק בעוד כמה שנים, כאשר התחלות הבנייה בהתחדשות העירונית יהפכו לחלק הארי של הענף".
אלחנן ליזרוביץ, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ELG, רואה את כניסת החברות החדשות לשוק ההון כאקט שמחזק את מעמדן. לדבריו "חברות שנכנסו לאחרונה לבורסה שואפות למצב את עצמן כחברות מובילות בזירת המסחר ולעודד משקיעים להשקיע בהן, ולכן מבצעות פעולות יוצאות דופן בכל הרמות - החל מהביצוע ועד השיווק - במטרה לחנך את השוק מחדש. במשך שנים הבורסה בתל אביב הורכבה מחברות ותיקות שפועלות מאז קום המדינה, אך בשנים האחרונות אנו עדים לכניסתן של חברות צעירות רבות שמבקשות להוכיח את עצמן".
שלומי ארדן, שותף מנהל בקרן הגידור אריבטראז' ואליו ובעל בלוג השקעות, מוסיף: "בניגוד לגל ההנפקות הקודם, הפעם אנו רואים חברות נדל"ן מנפיקות מסיבה טובה ואמיתית – תנופת בנייה שדורשת מהן הון עצמי נוסף. שתי החברות החדשות, עמרם אברהם ואפי קפיטל, גם מתאפיינות בכמות גבוהה של מיזמי מחיר למשתכן ופרויקטים רבים בפריפריה. עמרם אברהם למשל שמה את יהבה על טירת הכרמל שהפכה בשנים האחרונות לתופעה נדל"נית של ממש. הירידה של החברות הגדולות המוכרות נובעת מהתמקדות באזור תל אביב וירידה בקצב הבנייה שהובילה לירידה בהכרה ברווח".
כשנשאל איך החברה מסבירה את צמיחתה המרשימה, עונה נעם גרייף, מנכ"ל עמרם אברהם: "ההישג הזה הוא בעזרת מחלקת השיווק שלנו וסמנכ"ל המכירות והשיווק אסף חמו, ובזכות הצוות הרחב שלנו". הוא מוסיף כי פריסה ארצית רחבה עם מלאי פרויקטים גדול היתה יתרון מכריע. לדבריו, "יש לנו 21 פרויקטים לשיווק מצפת ועד אילת, והפריסה הארצית נתנה מענה נרחב לכל משקיע או כל זוג צעיר".
גרייף מציין כי כשליש מתוך 1,600 העסקאות נסגרו במסגרת "מחיר למשתכן", והשאר במחירי שוק חופשי. "בכל הארץ יש מכירות. אשדוד, למשל, היתה בולטת עם פרויקט של 1,600 יחידות דיור, אך נחתמו עסקאות גם בעכו, טירת כרמל, חדרה וראשון לציון".
אפי שקדי, מנכ"ל אפי קפיטל, מסביר שהחברה מתמקדת בפרויקטים מבוססי תוכניות ממשלתיות, שממשיכים למשוך ביקושים קשיחים גם בתקופת מלחמה. לדבריו, "אזורים כמו אופקים, שבהם אנחנו מוכרים דירות ב-1.3 מיליון שקל, הם מאוד אטרקטיביים ללקוחות". הוא מוסיף כי במפתיע, פרויקט נהריה - שנמצא תחת איום טילים - רשם הצלחה עם מכירת מעל 40 דירות מתחילת השנה. "כמעט כל הפרויקטים שלנו הם בפריפריה, שם העלויות נמוכות יחסית, והלקוחות מבינים שמחירי הדיור לא צפויים לרדת בקרוב".
נכתב על ידי כתב מרכז הנדל"ן