לאחרונה התקבלו שתי בקשות לתביעות ייצוגיות בגין הצמדה למדד תשומות בנייה לא ידוע. אחת מהן, נגד שתי חברות בת של קבוצת חנן מור (קחם חברה להשקעות וקרן פז חברה לבנייה), אושרה אתמול (ג') על ידי שופט בית המשפט המחוזי בחיפה, רון סוקול. חודש קודם לכן, שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, דורון חסדאי, אישר בקשה לתביעה ייצוגית נגד גיא & דורון לוי הנדסה, בטענה שהסכמי המכר שלהם מהווים חוזה אחיד וכי התניית מנגנון ההצמדה מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד.
חוזה אחיד הוא חוזה שבו התנאים נקבעים מראש על ידי צד אחד, המשמש להתקשרות עם אנשים רבים באותו נוסח. תנאי מקפח בחוזה אחיד הוא סעיף שמעניק למנסח יתרון לא הוגן, ולכן בית המשפט מוסמך לבטל או לשנות אותו.
מדד תשומות הבנייה משקף את השינוי בעלויות הבנייה למגורים בישראל. מכיוון שתהליכי בנייה הם ממושכים, עשוי לחלוף זמן ממועד חתימת החוזה ועד למועד ביצוע התשלומים בפועל. כדי לשקף את השינוי בעלויות הבנייה לאורך התקופה, נהוג להצמיד את התמורה החוזית למדד.
במקרה של חנן מור, היה סעיף בחוזה שהצמיד את מדד תשומות הבנייה של כל תשלום מ-1 עד 15 בחודש למדד העתידי של ה-15 בחודש שבו שולם התשלום, ולכן לטענת התובעים זהו תנאי מקפח בחוזה אחיד. הקבוצה הוגדרה ככל מי שרכש נכס מהחברות, ולפחות אחד מהתשלומים שלו הוצמד למדד לא ידוע. הדרישה היא להחזיר לרוכשים את הסכומים שנגבו בעודף, להפסיק את ההצמדה למדד עתידי בחוזים עתידיים ולהצהיר שהחברות פעלו שלא כדין.
התובעים העריכו שהנזק הכולל לכל חבר עומד בממוצע על 2,000 שקל ולפחות 500 שקל, ובסך הכול 10 מיליון שקל. בית המשפט קיבל את התביעה, את הגדרת הקבוצה ואת הסעד המבוקש. הנזק האישי הוא של כמה מאות שקלים לכל אחד.
במקרה השני, של גיא & דורון, המבקשים הם זוג רוכשים בפרויקט של החברה בשכונת פסגות אפק בגבעות המזרחיות של ראש העין, שבמסגרתו בנתה החברה 159 דירות ב-11 בניינים. הם רכשו את הדירה ב-2017. התובעים טענו שהחברה התעשרה שלא כדין על חשבון חברי הקבוצה, לאור סעיף מנגנון ההצמדה שנקבע במסגרת הסכמי המכר.
התובעים טענו שבהסכם המכר היה מנגנון הצמדה של התשלומים העתידיים למדד תשומות הבנייה, וכי מנגנון זה אינו חוקי, משום שהוא כולל הוראות לגבי התמורה המשולמת, כולל גובה הסכום והמועדים. הם טענו שהמנגנון קובע כי תשלומים המשולמים בין 1 ל-15 בחודש בטרם פורסם המדד לאותו חודש יוצמדו למדד העתידי של החודש העוקב במקום למדד הידוע של החודש הקודם. בנוסף, טענו כי החוזה כלל הוראה שההצמדה תהיה לפי המדד הגבוה ביותר, ובכך נטען שהמנגנון לא נועד להיטיב עם הלקוח.
לטענתם, בשל ההצמדה למדד הלא ידוע שילמו סך כולל של 713.42 אלף שקל במקום 712.37 אלף שקל, עודף של כ-1,290 שקל.
המבקשים טענו לתנאי מקפח בחוזה אחיד ולהתעשרות שלא כדין. קבוצת החברים הוגדרה כ"כל מי שרכש נכס מהמשיבה, ואשר לפחות אחד מתשלומי התמורה עבור הנכס הוצמד למדד שטרם פורסם בעת התשלום שביצעו בפועל, וזאת בשבע השנים האחרונות ועד למתן פסק דין בתובענה".
הסכום לקבוצה הוערך ב-2.5 מיליון שקל והסכום לתביעה האישית ב-1,410 שקל. הם ביקשו מבית המשפט לקבל את התביעה כייצוגית, לפצות את כל אחד מחברי הקבוצה על הנזק שנגרם לו, להצהיר כי ההתניות בהסכמים עם המשיבה, שבהן נקבע מנגנון הצמדה למדד עתידי שטרם פורסם במועד התשלום, מהוות תנאי מקפח בחוזה אחיד, ועל כן בטלות, וכי כל החיובים של החברה מכוחן נעשו שלא כדין, ולתת צווים בהתאם.
בשני המקרים דחה בית המשפט את טענות ההגנה ואפשר את הגשת התביעה כייצוגית.
המשיבות בשני המקרים, שיוצגו על ידי עו"ד רונן קצף, טענו שתי טענות מרכזיות: הראשונה היא שאין מדובר בחוזה אחיד – בשני המקרים נטען שנספח השינויים בחוזה מהווה הוכחה לכך שאין מדובר בחוזה אחיד. הטענה הנוספת הייתה שההצמדה למדד תשומות הבנייה משקפת סכום ריאלי להוצאות הבנייה ולכן אינה מקפחת. נטען גם שהייתה גמישות במועד התשלומים. בשני המקרים דחה בית המשפט את הטענות וקבע שיש מקום להגשת בקשה לייצוגית.
בשני המקרים קבעו השופטים שהנספח לא מהווה הוכחה לכך שהחוזה אינו אחיד. במקרה של חנן מור, קבע סוקול כי הנספח הוא למעשה עמוד הגדרות ואינו עוסק בשאלת מה דין ההצמדה במקרה שבו העבודות בוצעו בתום השבועיים הראשונים של חודש מסוים או אחריו.
במקרה של גיא & דורון, קבע חסדאי כי עיון בהסכם המכר ובנספח השינויים מעלה כי, בניגוד לטענת המשיבה, אין בשינויים שנכללו במסגרת נספח השינויים להסכם המכר כדי להביא לשינוי מהותי בהוראות ההסכם, ולכן, כהסכם מכר שבו יש יתרון למוכרים בעלי הידע על הקונים, מדובר בהסכם אחיד.
עוד מצא השופט כי, בניגוד לטענת החברה, סעיפי החוזה מציגים מועדים קשיחים לתשלום. סוקול ציין שגם אם בידי הרוכשים לשנות את המועדים, עדיין המשמעות היא שהחוזים אחידים. בעוד סוקול קיבל את טענת התובעים כי הבעיה אינה בהצמדה למדד עתידי אלא בהיעדר הסימטריות, הזכיר חסדאי את תיקון 9 לחוק המכר שנכנס לתוקף ביולי 2022 ולפיו מותר להצמיד רק למדד הידוע, ורק ב-40% ביחס למחיר הדירה.
בשני המקרים, השופטים קיבלו את עמדת התובעים לגבי הגדרת הקבוצה והסעדים המבוקשים. על גיא & דורון נגזרו 40 אלף שקל הוצאות משפט ועל חנן מור 30 אלף שקל.
כיום מתנהלות תביעות רבות בנושא זה. בשנה שעברה, בעקבות פשרה עם רוטשטיין בנושא הצמדה למדד לא ידוע, נקבע כי החברה תשיב לרוכשים 60% מהגבייה העודפת. באותה שנה אושרה ייצוגית נגד חברת רייסדור, ובתחילת השנה אושרה בקשה לתביעה ייצוגית בנושא נגד מרדכי שכטר. רוב התביעות נסגרות בפשרה, כאשר התביעה הראשונה שהתקבלה כייצוגית הייתה נגד א. זייתוני ומשה ויואל גינדי, בסכום של 2.5 מיליון שקל. עד עתה התקבלו שבע בקשות לייצוגית בנושא זה. נדגיש כי מדובר בקבלת הבקשה לתביעה ולא בקבלת התביעה עצמה.
את התובעים במקרה חנן מור ייצג עו"ד חגי פרידלר, ובמקרה גיא & דורון עו"ד ניר גורן.
עו"ד שלומי הס ממשרד "אהרונוב-הס", המתמחה בתובענות ייצוגיות ובדיני מקרקעין, ומייצג רוכשים בחוזים מול קבלנים, אמר כי "בית המשפט מדגיש את הכלל שחוזי מכר דירה הם בעלי חשיבות מיוחדת, שכן רכישת דירה היא אחת הרכישות היקרות בחיי האדם הממוצע. מכיוון שמדובר בחוזה מורכב שבו הרוכש מצוי בעמדת נחיתות לעומת הקבלן, המחוקק מתערב בתוכן החוזה באמצעות הוראות חוק המהוות 'חקיקת מגן', שהצדדים לחוזה אינם יכולים להתנות עליה לרעת הרוכש, אלא רק לטובתו.
למרות שבמועד חתימת החוזים המדוברים טרם הייתה חקיקת מגן בנושא מנגנון ההצמדה, בית המשפט עדיין מעניק הגנה לרוכש מפני קיפוח. יתר על כן, היעדר חקיקת מגן אינו שולל את התערבות בית המשפט, ואף להיפך."
הס מוסיף: "חוזה אחיד מוגדר כחוזה שבו תנאים, כולם או חלקם, נקבעו מראש בידי צד אחד. במקרים מסוימים נקבע כי עצם העובדה שהקבלן נענה לבקשת רוכש לבצע שינויים בחוזה, שוללת את מעמד החוזה כ'אחיד', שהרי התנאים ששונו לא נקבעו מראש אלא היו נתונים למשא ומתן. עם זאת, בית המשפט קובע בשני המקרים כי אין בעובדה שנערכו שינויים בחוזה כדי לשלול את מעמדו של החוזה כ'חוזה אחיד'."
הס התייחס ספציפית למקרה של חנן מור, ואמר כי בית המשפט קבע כי רק חוזה שנערכו בו שינויים משמעותיים מבחינת טיבם וההיקף הכספי שלהם ייחשב ככזה שיצא ממסגרת "חוזה אחיד". "בית המשפט קבע כי אין להתערב בנושא התמורה הכספית עצמה, אך נושא שיטת ההצמדה שונה, מכיוון שהוא מהווה תנאי נלווה לתמורה הכספית אך אינו חלק יסודי ממנה. מומלץ לקרוא היטב את לשון החוזה ולהתנגד להוראות מקפחות כבר בשלב החתימה, שכן למרות הפסיקה המיטיבה עם הרוכשים במקרה זה, אין לדעת האם בכל מקרה יתערב בית המשפט גם בעתיד.
בנוסף, יש לשים לב לכך שלאחרונה תוקן החוק בנושא הצמדת מחיר הדירה למדד, כך שלא ניתן לדרוש מרוכש לשלם הפרשי הצמדה על מחצית המחיר הכולל של הדירה."
מחברת גיא ודורון לוי נמסר: "לאחרונה אישרו בתי המשפט מספר תביעות ייצוגיות בנושא זה כנגד חברות קבלניות, ואננחנו ביניהן. כחברה ותיקה הפועלת בשקיפות מלאה ולפי דין אנו מאמינים כי הנושא יובהר בבית המשפט". מחנן מור טרם נמסרה תגובה.
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.