שוכרי דירות רבים התעודדו לאחר שלאחרונה פורסם כי במשרד המשפטים שוקלים פעם נוספת התערבות לתקופה מוגבלת, באמצעות תקנות זמניות בחוזי השכירות למגורים, כך דיתאפשר לשוכר להשתחרר מחוזה השכירות ללא "קנס יציאה" בתנאים מסוימים.
צעד זה נידון כבר באפריל בוועדה הבין־משרדית שהקים משרד המשפטים. אולם אז הוחלט, בעקבות המלצות הוועדה הסופיות שהתפרסמו ביולי, שהמדינה בשלב זה לא תתערב בחוזים. סקר שבוצע באוגוסט, בהשתתפות יותר מ–1,000 שוכרי דירות ברחבי הארץ, מצא כי הכשל המרכזי בשוק השכירות בחודשים האחרונים הוא אי־יכולתם של שוכרים שמתקשים לעמוד בתשלומים להשתחרר מחוזי השכירות. בעקבות הנתונים האלה, במשרד המשפטים מבקשים כעת לבחון מחדש את המדיניות.
מדובר בהחלטה דרמטית שעשויה להשפיע על שוק הנדל"ן כולו. עו"ד תומר בר נתן, שותף ליטיגציה במשרד יגאל ארנון ושות', מסביר למה לדעתו מדובר ברעיון גרוע.
מה עומד מאחורי ההצעה?
"הרעיון לאפשר לשוכרי דירות להשתחרר ללא קנס מהתחייבויותיהם הוא רעיון לא מופרך בכלל בתקופת משבר. הכנסותיהם של רבים נפגעו, חלק איבדו ממש את מטה לחמם. אם לא נאפשר להם להשתחרר מהחוזה שלהם, ממילא הם יפרו אותו – דבר שיוביל את הצדדים להליכים משפטיים והוצאות מיותרות.
"אלא שיש לזכור כי רבים מבעלי הדירות המשכירים הם שוכרי דירות בעצמם. מה יעשה אותו בעל דירה שאיבד את שוכרו ועתה צריך לאתר (בתקופת משבר) שוכר אחר? האם יוכל הוא לבוא גם לבעל דירתו שלו באותה הטענה? ואם הכנסתו לא נפגעה? הרי לא יותר לו (או שאולי כן יותר, כי הכנסתו עתה נפגעת כי המדינה התירה לשוכר שלו להשתחרר מהחוזה מולו).
"שקילת הגורמים המקצועיים במשרד המשפטים את עמדתם פעם נוספת היא דבר מבורך. אלא שלהתערב בשוק השכירות למגורים, בדרך של הכנסת 'סעיף יציאה פטור' לחוזה שכירות בין שוכר למשכיר היא דבר רע. אולי רע מאוד".
יש גם חשש לניצול לרעה
תקנות כאלה, טוען בר נתן, פותחות פתח לסחטנות ולהתנהלות בחוסר תום לב מצד שוכרים. "חשבו על זה רגע, כל שוכר שהכנסתו נפגעה יוכל לבוא לבעלי הדירה ולהציב בפניו שתי אפשרויות רעות: או שתוריד את שכר הדירה או שאני עוזב. האם מתן הפטור הזה ראוי להיות מוענק לכל שוכר שהכנסתו נפגעה? כנראה שלא. יש להניח שהכוונה היא לסייע רק לאלה שנפגעו ברמה כזו שכבר אינם מסוגלים לקיים את התחייבויותיהם. אבל איך נבדוק זאת? אי אפשר.
"ומה לגבי ההוצאות הקבועות והמשתנות של הדירה (ארנונה, דמי וועד, חשמל, מים, גז ועוד)? הרי אם השוכר יעזוב, המשכיר יישא בהן. האם המדינה תביא לידי כך שבמקרה של ביטול כפוי מעין זה של חוזה השכירות, המשכיר יהיה אף הוא פטור מההוצאות הללו?
בר נתן מונה שתי סיבות עיקריות נגד הרעיון. הראשונה, בחלק נכבד מהמקרים אין שום הצדקה להטיל את מלוא הסיכון לפתחו של המשכיר. "אז ניתן לשוכר את האפשרות להשתחרר מהחוזה ללא קנס, ומה אז? המשכיר ייוותר עם דירה ריקה (אלא אם יצליח לאתר שוכר אחר), עם הוצאות, עם משכנתה (דחיית תשלומי המשכנתה היא רעיון רע, במיוחד בימים אלה) ועם אובדן וודאי של הכנסה".
אם מדובר במשכיר בעל אמצעים והון, אז הוא כנראה יחיה עם רוע הגזרה. ואם מדובר במשכיר שזו דירתו היחידה? שאין לו הכנסה נוספת מלבדה? שאין שום פערי כוחות בינו לבין השוכר? "במקרה כזה פשוט נפטור אדם אחד מעול ונעביר אותו לאחר שיושב אתו באותה הסירה. זהו רעיון נורא", אומר בר נתן.
הסיבה השנייה להתנגדות היא סעיפים והוראות שכבר נמצאים בחוק השכירות. "החוק מתיר לכל שוכר להביא במקומו שוכר אחר בכפוף להסכמת המשכיר. אם המשכיר סירב מטעמים בלתי סבירים, השוכר רשאי לעשות כן גם ללא הסכמתו. פועל יוצא של הוראת חוק זו הוא ששוכר שאינו יכול לשאת בעול דמי השכירות, יביא אחר שיעשה כן. אם השוכר החלופי נכון לשלם את אותם דמי השכירות ולשאת באותן התחייבויות של קודמו, על פניו נראה כי סירוב המשכיר לכך יהיה סירוב לא סביר.
"ואותו שוכר ראשון בזמנו שעוזב את דירתו, יוכל להיות לשוכר חלופי לשוכר אחר, של דירה אחרת, וכך הלאה. נכון, עדיין על השוכר לאתר שוכר חלופי וכלל לא בטוח שימצא כזה. אבל זהו בדיוק הפתרון הראוי למצב מורכב כמו היום - חלוקת הסיכון והנטל בין שני צדדים לחוזה ולא פגיעה רק באחד מהם".