קטנות אבל גדולות: הצמיחה הגדולה ביותר בעסקאות בחמש השנים האחרונות נרשמה ביישובים בינוניים (7,500-56,000 נפשות), בעוד שאף אחת מ-16 הערים הגדולות בישראל (100 אלף תושבים ומעלה) לא נכנסה לרשימה, על אף שכ-44% מהאוכלוסייה מתגוררים בהן.

10 היישובים הצומחים ביותר בחמש השנים האחרונות היו חריש, צור הדסה, אופקים, טירת הכרמל, ראש העין, עתלית, בית שאן, אזור, שדרות ונתיבות. מבדיקה שערכה חברת מדלן עולה שהביקוש ליישובים האלה והפריחה במספר העסקאות בהם הם תוצאה של בנייה חדשה וזולה. ללא השפעת מוסדות התכנון, שמחליט איפה ייבנו שכונות ודירות חדשות, כנראה שלא הייתה פריחה כזו, והגידול היה בהיקפים קטנים בהרבה.

"הממשלה מחליטה איפה אנשים יגורו בישראל", אומר איתן זינגר מנכ"ל מדלן, "יש בארץ סגמנט של רוכשים שקונים בית איפה שיש בנייה, בעדיפות לבנייה חדשה וזולה. מעטים יודעים איפה היישוב צור הדסה נמצא, לא נבנה בו אזור תעסוקה חדש והוא לא יוצא דופן בשום פרמטר לעומת יישובים אחרים, מלבד הגידול בבנייה שמושך אליו תושבים חדשים. הדבר נכון גם לגבי העיר חריש שקמה יש מאין, לגבי המגה שכונה פסגות אפק בראש העין וגם לגבי עיירות פיתוח כמו שדרות ונתיבות, שבאופן מפתיע למרות המצב הביטחוני והיעדר ההשקעות ואפשרויות התעסוקה נהנו מהגירה חיובית בעשור האחרון".

בכל הערים ברשימה, מלבד צור הדסה ואזור, יש פרויקטים של תכנית למשתכן. בראש העין, טירת הכרמל, חריש, נתיבות ושדרות נבנו למעלה מאלף דירות במסגרת תכנית מחיר למשתכן, ובצור הדסה ואזור, נרשם גידול בהיקפי הבנייה אחרי שנים ללא בנייה חדשה, או בנייה מועטה.

לחצו להגדלה:

חריש: מעסקת נדל"ן אחת ל-4,000 ב-6 שנים

חריש הייתה יישוב של כ-300 יחידות דיור, שהוקם על חורבות קיבוץ נטוש. ב-2013 גרו בה 1,001 איש, ב-2015 ירד מספר תושביה ל-969 איש, אך ב-2018 התגוררו בישוב 7,569 תושבים – גידול חסר תקדים של כמעט 680%, כך עולה מבדיקת חברת מדלן ומנתוני למ"ס.

חריש היא דוגמה בולטת לעיר שגדלה כתוצאה ממדיניות תכנון ממשלתית ותוספת של אלפי יחידות דיור. אפשר לראות גם את כמות היתרי הבנייה, שעלתה מ-24 יחידות דיור בלבד בשנים 2010-2012 לשיא של 4,323 יחידות דיור ב-2014.

מבחינת עסקאות עד 2009 לא נרשמו בחריש עסקאות של דירות חדשות, בין 2004-2012 נרשמה עסקה אחת בלבד, ועד 2013 נרכשו פחות מ-500 יחידות דיור. הגידול הגדול החל בין 2014-2018, אז נמכרו 3,526 יחידות דיור – גידול של כמעט 700%.

לחצו להגדלה:

צור הדסה: גידול של 680% במספר העסקאות

פריחה נוספת נרשמה בפרוזדור ירושלים, ביישוב צור הדסה שצמח מאוד בשנים האחרונות, וצפוי להמשיך לצמוח בזכות תכניות בנייה עתידיות. בשנים 2004-2008 נמכרו ביישוב 158 יחידות חדשות בלבד, ועוד פחות בין 2009-2013, אך בין 2014-2018 הנתון זינק ל-863 עסקאות – גידול של 680%. על פי נתוני מדלן גם מספר התושבים גדל מ-6,969 ב-2013 ל-9,583 ב-2018 – גידול של 38%.

גם כאן מדובר בתוצאה של מדיניות תכנון, ויעידו על כך שיווק הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל: בשנים 2011-2013 שווקו בצור הדסה 314 יחידות דיור בלבד, זאת בהשוואה ל-795 יחידות דיור ששווקו בישוב בין 2014-2015. הקמת שכונת סנסן החדשה בעיר, שבנייתה כבר הושלמה בחלקה, צפויה להכפיל את אוכלוסיית היישוב, והיא המנוע לגידול במספר העסקאות בו.

לחצו להגדלה:

ראש העין: גידול של 30% באוכלוסייה תוך 5 שנים

בראש העין מספר העסקאות שילש את עצמו: בין 2009-2013 נמכרו 1,476 דירות קבלן, ועוד 6,504 נמכרו בין 2013-2018 – גידול של  340%. בהתאמה גם מספר התושבים גדל מ-42,165 תושבים ב-2014 ל-56,344 ב-2018 – גידול משמעותי של 33%, כאשר בעיר גדולה יחסית כמו ראש העין, כל אחוז מעיד על הגירה מאוד משמעותית. גם בדיקת מספר היתרי הבנייה חושפת גידול מדהים: בשנים שבין 2010-2012 הוצאו היתרים ל-268 יחידות דיור בלבד, לעומת 4,466 היתרים ב-2013.

שדרות: גדלה ב-3.5 אלף תושבים למרות המצב הביטחוני

בעיר הדרומית נרשמה עלייה של 369% במספר העסקאות של דירות קבלן: מ-310 עסקאות בשנים 2009-2013 ל-1,386 בין 2014-2018. מספר התושבים בעיר כמעט לא גדל בשנים 2009-2014, מ-20.8 ל-22.5 אלף תושבים בלבד במהלך שש שנים, אבל בין 2014-2018 זינק המספר ל-26.5 אלף תושבים.

לחצו להגדלה:

כך בדקנו

הנתונים מציגים את כמות עסקאות הנדל"ן למגורים שבוצעו בכל אחת מהערים בשנים 2004-2019, בעסקאות של דירות חדשות ויד שנייה. מספר העסקאות של דירות חדשות מייצג את כמות הבנייה החדשה בעיר – כמה דירות נבנות ונמכרות בהשוואה לעבר. מספר העסקאות הכללי מעיד על היקף פעילות הנדל"ן בעיר, בין אם למגורים או להשקעה, ובדיקת נתון זה לאורך זמן יכולה לשקף את התפתחות העיר.

כדי לבדוק את הגידול על פני הזמן חילקנו את התקופה לשלוש תת-תקופות בנות חמש שנים כל אחת: 2004-2008, 2009-2013 ו-2014-2018, והשווינו ביניהן כדי לבדוק מתי היה הגידול המשמעותי ביותר במספר העסקאות. הבדיקה נערכה ביישובים שבהם היו לפחות 1,000 עסקאות למגורים בסך הכל, ומהן לפחות 400 עסקאות יד ראשונה.