כשהסתיימה שנת הלימודים החליטו גאיה וחברותיה, בוגרות כיתה י"א, לחגוג את החופש הגדול האחרון כמיטב המסורת, באילת. הפעם, החליטו החברות, לא יילכו על אכסניית הנוער הסטנדרטית. כיום, הבחירה האופנתית היא שכירת בית פרטי, מתוך עשרות הווילות המוצעות באתרים המתמחים בתחום. הבחירה נפלה על אחד הבתים ברחוב מנגו שבשכונת הווילות שחמון — שכונת יוקרה אילתית שעל פי הערכות קרוב למחצית הווילות שבה אינן מאוכלסות בדיירי קבע: הן נרכשו כנכסי השקעה, ומושכרות לדיירים קבועים או למטרות נופש.
"היינו 17 חברות", מספרת גאיה. "חיפשנו בגוגל 'וילות באילת' וצלצלנו לווילה הראשונה שראינו. רק אחרי שסגרנו את העסקה קראנו ביקורות גולשים ממש גרועות עליה, אבל היה קצת מאוחר לבטל. שכרנו את הבית לשבוע תמורת 30 אלף שקל, כלומר שילמנו 1,768 שקל לכל משתתפת".
לדבריה, "זה עדיין יצא יותר זול מחדר בבית מלון, ולמרות הביקורות הגרועות נהנינו מאוד. קיבלנו וילה עם שבעה חדרים בשלושה מפלסים, שתי בריכות שחיה ומערכות הגברה בכל החדרים. החיסרון היחיד היה שהשכונה קצת רחוקה מהים, וצריך היה לקחת מונית".
משכירי הווילה ניסו למזער סיכונים בהשכרה לחבורות צעירים והציבו מצלמות, לפחות בחצר הבית: "ערב אחד בשעה מאוחרת ישבנו ודיברנו ליד הבריכה. המשכירים התקשרו ואמרו שהם רואים אותנו במצלמות וביקשו שניכנס פנימה. זה קצת הפריע, אבל אני מניחה שהם לא מצלמים בתוך הבית, וגם ככה הם לא יושבים מול המצלמות כל הזמן", מספרת גאיה.
השכרת וילות למטרות נופש אינה חדשה בישראל, אך נראה שהיא תופסת תאוצה עם התפתחות השוק המקומי, דעיכת הביקוש לצימריםוהחיפוש המתמיד של משקיעי נדל"ן אחר תשואה חלומית. כפי שעולה מהעסקה של גאיה וחברותיה, משכיר וילה באילת יכול לקבל בחודשיים תשואה הדומה לתשואה שנתית מהשכרת דירה בתל אביב. הפיתוי עצום, והסיכון לא גדול.
גם עבור הצד השני העסקה מפתה. במקום נופש משפחתי סטנדרטי בבית מלון באילת אפשר לשכור בית, אפילו וילה של ממש, ולהרגיש כמו בלינה כפרית בטוסקנה או בפרובנס. אם אתם משפחה מורחבת, כמו למשל משפחה חרדית גדולה בחופשת "בין הזמנים" או להבדיל קבוצה המבקשות לחגוג מסיבת רווקות, לא תמצאו עסקה טובה יותר. וילה עם בריכה, ג'קוזי ומטבח מצויד, תעלה כחצי מחיר בהשוואה לצימר או מלון איכותי, בתוספת מידה גדושה של פרטיות. חיפוש קצר באינטרנט מגלה היצע עצום של וילות כמעט בכל מקום בישראל, מהגליל ועד אילת. כמעט בכל המודעות מופיעים מספרי טלפונים אישיים של המשכירים.
בשנים האחרונות הוקמו שורה של אתרים ייעודיים להשכרת וילות, שבחלקם הגדול ניתן לחפש בצורה נוחה למדי את הנכס המיועד לבילוי הספציפי המבוקש, על פי אזור גיאוגרפי. אתרים אלה מציעים וילות בגליל, בהרצליה פיתוח, באילת, בירושלים או באזור הכנרת, בטווחי מחירים מגוונים מאוד.
אלא שלמרות הפרסום הרב ברשת, נראה שמדובר בעסקים חשאיים מאוד. הכתובות המדויקות של הווילות המפתות לא מפורסמות באתרים, וגם בשיחות עם המשכירים יימסר במרבית המקרים רק תיאור כללי של המקום. אנשים ששכרו וילות מספרים שגם המפגשים עם המשכירים התקיימו במרחק מה מהווילה.
העוסקים בתחום שומרים על פרטיותם. מרבית המשכירים איתם ניסינו לשוחח הגיבו בטריקת טלפון. גם מי שהסכימו לנדב פרטים על העסק שהם מנהלים בצמודי הקרקע, התנו זאת בשמירה על עילום שמם ובעיקר באי־פרסום שם הווילה שהם משכירים או מיקומה. "מדובר בעסק אפור", אומר אחד ממשכירי הווילות. "אנחנו אמנם עסק חוקי, משלמים מסים כחוק, אבל אנחנו פועלים בתחום המלונאות, בעוד שהווילות נמצאות באזורי מגורים שאינם מיועדים לעסקי מלונאות, ומבחינה זו אנחנו נתקלים בבעיות רבות" .
"עם ישראל מחפש שירות זול, לא יין טוב על השולחן"
למרות שכמעט כל הווילות מוצעות להשכרה גם באתר Airbnb הבינלאומי, נראה כי הן אינן מיועדות לתיירות חוץ, אלא מבוססות בעיקר על תיירות פנים. אם אתם זוג המבקש סוף שבוע של נופש שקט, נראה כי מחירי הווילות אינם מציאה גדולה. במחיר נמוך יותר אפשר לקבל חדר זוגי במלון או יחידת נופש במתחם צימרים. החשבון שונה כשמדובר במשפחה מורחבת או בקבוצה בת 10–20 צעירים, שלחלקם אין בעיה לישון בשק שינה על רצפת חדר האמבטיה. וילה לסוף שבוע במחיר 300 שקל לאדם היא דיל מפתה מספיק.
הבעיות החוקיות בהשכרת הווילות והטרחה הרבה בשיווק ובטיפול בווילה המושכרת לתיירים גורמות לכך שאין כמעט בעלי וילות המשכירים את הנכס ישירות ללקוח הסופי. כמעט כל המשכירים הם "קבלנים": אנשי עסקים קטנים עד בינוניים השוכרים את הווילות מבעליהן, ועוסקים בשיווק לשוכרים. בחלק מהמקרים מדובר בחברות תיווך העוסקות ממילא בשיווק דירות Airbnb. השכרת הווילות נחשבת לענף נלווה ל–Airbnb, בין היתר מפני שבשני המקרים מדובר בשיווק תיירותי. אבל קהלי היעד שונים: הווילות מיועדות לתיירות המקומית, והענף מתחרה במידה רבה בענף הצימרים המדשדש.
למעשה, גם משכירי הצימרים נכנסו לענף: "עם ישראל מחפש את השירות הזול ביותר. לא מעניין אותו רמת שירות, לא חשוב כמה אני משקיע באירוח, אוכל טוב ובקבוק יין על השולחן. אז מי שרוצה יכול לקבל וילה ל–20 איש", אומר א', בעל צימר בראש פינה, המבקש, כמו עמיתיו לשמור על עילום שמו ושם העסק שלו. "בתחילת הדרך עוד השקענו באירוח, אבל ראינו שאין לזה תמורה".
עסקי השכרת הווילות מנוהלים לרוב על ידי יחידים או עסקים קטנים. מרבית הפעילים בענף מפעילים וילה או שתיים, למעטים יש מספרים גדולים יותר של ארבע או חמש וילות שהם משכירים או משווקים במרוכז עבור אחרים. כללי הרגולציה הלא ברורים ונטיית הרשויות המקומיות לא לאשר שימוש תיירותי באזורי מגורים חוסמים יזמים גדולים מכניסה לענף.
רפאל רוז הוא מנכ"ל ובעלים של חברת "נינו ניהול נופש", שהחלה את דרכה בשיווק דירות Airbnb ונכנסה באחרונה גם לתחום הווילות. כמו אחרים בענף גם הוא שומר על צנעת הווילות שהוא משווק ומעדיף שלא לציין את מיקומן ומספרן. "ענף הצימרים הוותיק איבד קצת גובה בשנים האחרונות. אנשים כבר לא מוכנים לשלם אלף שקל ללילה. קבוצה של 18 איש יכולה לקבל וילה במחיר של 4,000–4,500 שקל, והמחיר לאדם יורד למאתיים שקל".
מה הם מקבלים בתמורה?
"בריכה וג'קוזי זה מאסט בכל וילה. זה לא בית רגיל שמישהו משכיר — הוא מרוהט באופן מלא ומצויד למטרות השכרה".
מה מרוויח הבעלים מהעסקה?
"הרווח משתנה מאוד. הווילה צריכה להיות באזור שבו הביקוש לנופש גבוה. אנחנו מתמחים באזור הצפון, סובב כינרת, אבל יש גם אזורים אחרים. על בית שעולה 2–2.5 מיליון שקל, אפשר לצפות להכנסה שיכולה להגיע לחצי מיליון שקל לשנה. אבל הסכום הזה הוא ברוטו, כי יש הרבה הוצאות. הבית חייב להיות מצויד ברמה גבוהה, כי האורחים לא רוצים למצוא בית רגיל. הם באים לנופש ורוצים להרגיש משהו שונה. הריהוט והציוד עבור הבית יכולים לעלות בין 200 אלף שקל ל–400 אלף שקל. הבית חייב להיות קרוב לאזור תיירותי, וגם בעל נוף יפה. לאחר מכן, יש הוצאות תחזוקה, מסים ושיווק. את עיקר ההכנסות עושים בתקופה הבוערת של התיירות, ביולי־אוגוסט. ברוב הזמן הבית עומד ריק וצריך לדעת איך לשווק אותו. כאן נכנסת המומחיות שלנו. מי שאינו משקיע בשיווק או לא יודע לשווק את הבית נכון נכשל בסוף".
באילת כשלה העירייה בניסיון לבלום את התופעה, והיא ממשיכה להתפשט כמעט ללא הפרעה. על פי הערכות בענף, יש בעיר כ–40–50 וילות להשכרה המופעלות על ידי קבלנים השוכרים אותן. לא ברור אם בכל המקרים יודעים הבעלים על השימוש בווילות. "המחיר לווילה כאן הוא כ–12 אלף שקל לחודש לשוכר רגיל", אומר אחד ממשכירי הווילות בעיר. "מי שאומר לבעלים שהוא מייעד את הווילה להשכרה לנופש צריך בדרך כלל לשלם יותר, להשתתף בציוד הבית או לצייד אותו בעצמו. שכר הדירה במקרה כזה יהיה כ–15 אלף שקל לחודש. בחלק מהמקרים הקבלנים חותמים עם הבעלים על הסכם לחלוקת רווחים: הקבלן אינו משלם שכירות עבור הדירה ועוסק רק בתפעול ושיווק הבית, בתמורה ל–25%–40% מהכנסות ההשכרה.
"זו פרנסה, אבל לא הכנסה גבוהה במיוחד", הוא מסכם. "למרות שבאילת יש תיירות פעילה בכל ימות השנה, עיקר העבודה בווילות היא בתקופת החופשים בבתי הספר, ומזה צריך לחיות כל השנה".
את ההתנגדות לתעשיית הווילות מובילים מלונאים החוששים לפגיעה בפרנסתם, וגם תושבים המתלוננים על מפגעי רעש. בני נוער, שמגיעים לווילות בקבוצות גדולות, יכולים לממן דמי שכירות גבוהים ומוכנים לפשרות כמו ריהוט חלקי ושינה על הרצפה — הם קהל יעד מבוקש ולגיטימי מבחינת חלק מהמשכירים. עם זאת, המשכירים טוענים לרוב כי הם מתנים את העסקה בהתחייבות לשמירה על השקט בשעות הלילה והימנעות מהפרעות לשכנים. מלת הקסם שרוצים המשכירים לשמוע מהשוכרים הצעירים היא "מסיבת רווקות" — אירוע של נשים צעירות שאינן נוטות לרוב לגילויי אלימות וצריכת אלכוהול מופרזת.
"אנחנו בודקים טוב־טוב את מי אנחנו מכניסים לדירות. הצעירים הם כסף טוב, אבל אנחנו לא צריכים תלונות מהשכנים ועסקים עם העירייה", אומר משכיר דירות באילת.
התלונות על חוסר שיתוף פעולה מצד הרשויות אופייניות לפעילים בענף, ואולם, לפחות באזור הצפון אין מגבלות על הפעלת הווילות, המעורבות באזורי צימרים ההולכים ומסבים את פעילותם. "מפעיל צימרים מחויב לתחזק כמה בתים לאורך כל השנה כדי להשכיר אותם במחיר גבוה בעונה. כשהביקוש יורד, עדיף להחזיק בית אחד ולהשכיר אותו כווילה בעונה. ההכנסות נשארות — וההוצאות יורדות", אומר משכיר וילות.
יודעים מה הסיפור הבא של mako כסף? כתבו אלינו money@mako.co.il
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
"פעם הייתי מבקשת סכום מצחיק עבור כל עסקה, היום אני מרשה לעצמי לבקש פי שלושה"
חצי מיליארד שקל על גב ההורים: כך עושים קופה מסל המוצרים לבית הספר