מתחם הבורסה ברמת גן הוא מאזורי המשרדים הצפופים ביותר בארץ. שטחו 343 דונם והוא תחום בין שלושה צירים מרכזיים, דרך ז'בוטינסקי מדרום, דרך אבא הלל ממזרח ונתיבי איילון ממערב. כל מי שנוסע בצירי תחבורה אלה, לא רק בשעות העומס, סובל מפקקים, בעיקר בדרך ז'בוטינסקי ובנתיבי איילון.
כבר היום סובל המתחם ממצוקת חניה ופקקים בתוכו. מה תעשה תוכנית המתאר הכוללת שאושרה לפני שנה למתחם הבורסה ביוזמת עיריית רמת גן? על פי התוכנית יוקמו בו כ-3 מיליון מ"ר משרדים, ובכך יגדל שטח המשרדים באזור פי ארבעה. נוסף לכך ייבנו כ-200 אלף שטחי מסחר, 1,750 יחידות דיור, 1,500 חדרי מלון, 400 יחידות דיור מוגן ו-500 חדרי מעונות סטודנטים.
לפני קצת יותר משנה אישרה הוועדה המחוזית תל אביב את תוכנית המתאר, ועל פי הודעתה, יש פתרון לכל בעיות התחבורה באזור: "בהיבט התחבורתי, היות ומתחם הבורסה גובל ברחוב ז’בוטינסקי המשורת היטב על ידי תחבורה ציבורית וכן ממוקמות בו תחנות רכבת קלה של הקו האדום והמתחם סמוך לתחנת רכבת כבדה, נקבע בתוכנית כי תקן החניה לרכב יהיה מצומצם, וזאת במטרה לעודד שימוש באמצעי התחבורה הציבורית השונים ובנוסף שימוש ברכב דו גלגלי ואופניים. בנוסף, מתחת לדרכים הציבוריות במתחם ניתן יהיה להקים חניונים ציבוריים מתוך מטרה לתת מענה גם לאמצעי תחבורה של הרכב הפרטי".
גם עיריית רמת גן תולה את כל יהבה בתחבורה הציבורית שתשרת את האזור, וסבורה שבכך יימנע עומס תחבורתי. כאמור, מספר החניות במתחם יצומצם על פי התוכנית כדי לעודד את דיירי המתחם להשתמש בתחבורה ציבורית.
הקו האדום מאכזב בתפוסה
אבל מומחה התחבורה יהושע (שוקי) כהן, מנהל חברת מתת - מרכז תכנון תחבורה, בטוח שהתוכניות אופטימיות מדי לגבי בעיות התחבורה שיתגברו לדעתו באזור מתחם הבורסה. "אני לא מבין את מתכנני תוכנית הרחבת הבורסה ברמת גן. כבר היום נמצא המרחב כולו בקיבולת מלאה, ואנשים לא מוותרים על הרכב הפרטי - מי שעוברים לרכבת הקלה הם בעיקר מי שנסעו קודם באוטובוסים. מעט עברו מהרכב הפרטי לרכבת הקלה או לאוטובוסים. למרות עידוד הנת"צים ושיפור הקווים, יש ירידה בנסיעות באוטובוסים, והקו האדום של הרכבת הקלה מאכזב בתפוסה שלו, עם שליש מתחזית המשתמשים - כ-75 אלף איש בלבד, במקום 234 אלף שתכננו. המטרו יפעל כנראה רק ב-2040, ומה יהיה עד אז?" הוא תוהה.
לטענת כהן, אם המתכננים סומכים על התחבורה הציבורית שתחליף את הרכב הפרטי של מי שיעבוד/יגור במתחם הבורסה, לא ברור על מה הם מסתמכים. אחת התכונות של רכב פרטי שהוא שירות מכל מקום לכל מקום, ותחבורה ציבורית לא יכולה להיות כזאת.
עמירם סטרולוב, אסטרטג תחבורה בינלאומי (יועץ תחבורה לבנק העולמי ולגופים ממשלתיים ורשויות בישראל), טוען: "מתחם הבורסה עמוס בבעיות תחבורה קשות, אז מה עושים הוגי התוכנית? דוחפים למתחם כמויות בלתי הגיוניות של אוכלוסייה נוספת וקובעים שמערכות ההסעה ההמוניות, התחבורה הציבורית, יהיו הפתרון, אבל הם נושאים את שם התחבורה הציבורית לשווא. לומר תהיה תחבורה ציבורית, ולכן נוריד את תקני החניה - זו הטעיה שלא במקומה.
"כבר היום נמצא המרחב כולו בקיבולת מלאה, ואנשים לא מוותרים על הרכב הפרטי - מי שעוברים לרכבת הקלה הם בעיקר מי שנסעו קודם באוטובוסים"
שוקי כהן, מנהל חברת מתת
"הרכבת הקלה היא לא פתרון, כי הנגישות אליה בעייתית והיא לא מציעה הסעת הרבה יותר נוסעים מאשר אוטובוס פעמיים ביום. את הרכבת הקלה קברו באדמה בחלקים בגלל כל מיני ראשי ערים שלא הסכימו שייסעו מעל הקרקע, לכן גם הנגישות אליה בעייתית. גם לא נוסעים בה כל כך הרבה, בערך שליש מהצפי. אז יגידו שזה בגלל מלחמה, אבל זה לא נכון כי הכבישים מלאים כבר. ומה יקרה בעשור הקרוב כשהבנייה תתבצע בכל האזור הצפוף ממילא של הבורסה? העומס התחבורתי יגבר, כמו גם מצוקת החניה, שיקשו את הפעילות באזור ויגרמו לסבל של הדיירים שכבר נמצאים בו".
הפקקים לא זזו במילימטר
לטעת סטרולוב, לפני שיוצרים פרויקטים שדורשים פתרונות תחבורה בסדרי גודל כאלה ומתחילים לבנות, יש לתת פתרונות. "הם אומרים שיש את הרכבת הכבדה ויש את הרכבת הקלה שמגיעות עד הבורסה, אבל כבר שנה יש רכבת קלה ושנים יש רכבת כבדה – ומה קרה לפקקים? לא זזו במילימטר. אז תוסיפו עוד פקקים?
"רמת המינוע רק עולה בישראל, כי אנחנו עדיין בעולם שלישי. כל תושב צריך כאן מכונית. אבל הבעיה היא בכלל לא הרכב, הבעיה היא ניהול תחבורה נכון, וזה בהישג יד. האוטובוסים היום ממוזגים, יש וויי פיי, אבל לא רוצים לנסוע בהם. למה? כי אין להם זכות קדימה בדרך. לרכבת הקלה יש זכות דרך, למה לא לאוטובוסים? אז אמרו לי במשרד התחבורה שזה לוקח נתיב, נכון, אבל אם האוטובוס ייסע מהר יותר בזכות הנתיב, יותר אנשים ייסעו בו".
"מתחם הבורסה עמוס בבעיות תחבורה קשות, אז מה עושים הוגי התוכנית? דוחפים למתחם כמויות בלתי הגיוניות של אוכלוסייה נוספת"
עמירם סטרולוב, אסטרטג תחבורה בינלאומי
המטרו לא יפתור את הבעיה בעתיד?
"לדעתי, אין לפרויקט היתכנות. כתבתי לגופים שונים הרבה חוות דעת בנושא המטרו, ולכן אני יודע שאין לו היתכנות. למה? כי לא יהיה לו תקציב. מדברים על תקציב של 150-60 מיליארד שקל לשלושה קווים. מה שהם לא מגלים, שזה תקציב של עלויות ישירות. הם לא מדברים על פינויים ופיצויים ודרישות שתמיד עולות מצד היזמים הזכיינים של הפרויקט. במשרד האוצר מדברים כבר על עלות של 500 מיליארד. לדעתי, זה יגיע לטריליון שקל, ואם יתממש הפרויקט, זה יהיה רק בעוד 15 שנים אולי, אבל חלק מהמגדלים יהיו עוד ארבע-חמש בשנים.
"כל מי שיקנו או ישכרו שטחים במתחם יראו בסוף שהם לא יכולים לבוא עם האוטו, ואין להם חלופה, כי הרכבת הקלה לא תוכל להציע פתרון לכמויות אלה, המטרו יהיה אולי בעוד 15 שנים, ואני אומר לך שהוא לא יהיה. מייצרים כאוס למשך עשרות שנים".
יש עודף משרדים באזור גם ככה
שוקי כהן סבור שהתוכנית לתוספת מיליוני מ"ר תעסוקה מעידה על אי הבנת התהליכים בשוק המשרדים, משום שהצורך בהם דווקא הולך ופוחת: "זה התחיל בקורונה, שהביאה לגידול בתעסוקה מהבית. רוב הישיבות בחברות מבוצעות היום בזום. העולם השתנה והרשויות לא מפנימות את זה. באזור המרכז יש עודפים של משרדים מתוכננים עד שנת 2040 – פי כמה מהצרכים. על בסיס סקר כ"א של הלמ"ס מינואר השנה, חישבתי ש-36 אחוז מהמועסקים בהייטק עובדים מהבית ביום נתון, 39 אחוז עובדים חלקית מהבית – יומיים בשבוע, למשל.
"בממוצע מדובר בכ-19 אחוזים, כי הסקטור הציבורי מקטין את הממוצע, אבל בסקטור הפרטי, של מקצועות אקדמיים בכלל ולא רק הייטק, כ-22.5 אחוז בממוצע עובדים גם מהבית. מה יקרה? המעסיקים יפנימו שיש להם 1,500 מ"ר משרדים אבל ביום נתון מגיעים רק 50 עובדים, ואז הם יתחילו לצמצם שטחים, ועודף המשרדים ילך ויגדל. העיריות לא רוצות להכיר בזה, כי הן מקבלות את הארנונה הגבוהה בכל מקרה.
"ב'מתת' ראינו גם תופעה מעניינת, שבחניון שפירים, משם יוצאים שאטלים לתל אביב לבורסה ולקריה, בשנים 2018-2019 החניונים היו מלאים; ב-2024, למרות שהחניון חינם והשאטלים חינם, רק שליש מהחניון תפוס – כשני שליש מתוך 3,300 מקומות חניה עומדים ריקים. בדקנו עם מספר רב של נהגים שהגיעו לחניון שפירים, וגילינו שתדירות הנסיעה שלהם לעבודה פחתה מאוד – במקום חמישה ימים בשבוע, רק יומיים בשבוע. בשאר הימים הם עובדים מהבית".