הצפון מציע אפשרויות לרכישת דירה בשנה הקרובה, הן בשל העלות הנמוכה יחסית של דירות בהשוואה למרכז הארץ, והן בעקבות תוכניות הפיתוח באזור. משרד הבינוי והשיכון מקדם תוכנית לשיקום ופיתוח הערים בצפון הארץ, במטרה למשוך אוכלוסיות חדשות ולחזק את היישובים.
שוק הנדל"ן בצפון ישראל צפוי להיבחן ב-2025, לאחר שובם של תושבי הצפון לגבול. בעוד קבלנים טוענים לעלייה צפויה במחירים, הנתונים בשטח מצביעים על מגמות מעורבות, כולל ירידת מחירים באזורים מסוימים. מלחמת חרבות ברזל השפיעה על האזור, ובעקבותיה מקודמות תוכניות שיקום ממשלתיות שעשויות להשפיע על שוק הנדל"ן המקומי.
לפי התכנון, ממשלת ישראל מתכננת להשקיע בשיקום ופיתוח הצפון: תוכנית בהיקף של 3.5 מיליארד שקלים שאושרה במאי 2024 ותוכנית נוספת בהיקף של כ-12 מיליארד שקלים הפרוסים על פני חמש שנים, כאשר 4 מיליארד שקל מתוכם מיועדים לשימוש בשנת 2025. משרד הבינוי והשיכון אחראי על יישום התוכניות. להלן פירוט תכניות הפיתוח העיקריות ומחירי הדיור הנוכחיים.
טבריה: פיתוח בגליל המזרחי
בשנת 2022 חתם משרד הבינוי והשיכון על הסכם גג עם עיריית טבריה. ההסכם כולל השקעה בתשתיות בהיקף של מאות מיליוני שקל ויעד לשיווק של מעל 5,000 יחידות דיור. על פי התכנון, בשנת 2025 צפוי המשרד לשווק כ-2,000 יחידות דיור.
לפי משרד הבינוי והשיכון ומנהל התכנון, העיר מתוכננת לשמש מוקד עירוני לאזור הצפון-מזרחי של המדינה, כאשר תושבי הגליל המזרחי יוכלו לקבל בה שירותים בתחומי תעסוקה, תרבות, רפואה וחינוך.
התכנון לשנת 2025 כולל שיווק יחידות דיור בשלוש שכונות מרכזיות – שכונת מורדות טבריה: 800 יחידות דיור, שכונת האצטדיון: 200 יחידות דיור ומושבה ב': 1,000 יחידות דיור.
סך הכל יקודמו בעיר מספר פרויקטים הכוללים גם מלונות: שכונת מורדות טבריה: 100 יחידות דיור, שכונת האצטדיון: 200 יחידות דיור, שכונת הרקפות: 1,000, ואדי רקת: 700, פרויקט עיר כנרת 1,500 יחידות דיור ומושבה ב': 4,000 יחידות דיור. בנוסף ייבנו שבעה בתי מלון חדשים עם סך כולל של 2,500 חדרי מלון ו-1,000 יחידות דיור.
המשרד גם מקדם תכנון של מתחמים נוספים שעשויים להרחיב את היקף הסכם הגג, מתוך תפיסה של פיתוח טבריה במקביל לתכנון תחנת רכבת באזור שתכנונה כבר החל על ידי משרד התחבורה. תוכניות אלו כוללות בנייה של יחידות דיור נוספות לצד שטחי מסחר, תעסוקה ותיירות.
כמו כן מקודמת תכנית אסטרטגית במרחב טבריה והכנרת, במסגרתה בוחן צוות התכנון תחומים כגון תחבורה, אזורי תעסוקה, תיירות ומסחר. במקביל נבחנת אפשרות לשיתופי פעולה אזוריים בין הרשויות השונות, מתוך מגמה להעלות את ערכו של אגם הכנרת וסביבתו.
קריית שמונה: תכניות לרובעים חדשים ופיתוח אקדמי
רשות מקרקעי ישראל מקדמת עם עיריית קריית שמונה הסכם גג שמטרתו לקדם בניית למעלה מ-5,000 יחידות דיור בשנים הקרובות. במסגרת הסכם הגג מתוכננים להתפתח המתחמים הבאים ומתוכננים פרויקטים שונים ברחבי העיר:
רובע האוניברסיטה - תכנית של 2,000 יחידות דיור שהחלה במרץ 2023 והועברה לתכנון רשות מקרקעי ישראל. התוכנית כוללת עירוב שימושים וייעודים, בהם מגורים, מבני ציבור ותעסוקה. התוכנית נוצרה מתוך כוונה לחבר את מרכז העיר עם השכונה המקיפה את מכללת תל חי, ובכך לייצר קישוריות בין העיר למכללה באמצעות מערך דרכים ושבילים להולכי רגל ורוכבי אופניים.
עצם קיומה של מכללת תל חי, שהגיעה להישגים אקדמיים והומלץ לקדמה למעמד אוניברסיטה מוכרת, נלקח בחשבון בתוכנית זו. לכן, התוכנית תכלול מגורים המתאימים גם לסטודנטים ומבני ציבור שישרתו את המכללה. חשוב לציין כי למכללה עצמה כבר קיימת תוכנית מאושרת הכוללת את הבנייה הקיימת ושטחים המיועדים להרחבתה ופיתוחה.
בצפון המכללה נמצא פארק תעשייה תל חי הכולל אזור תעסוקה עתירת ידע בשיתוף פעולה עם המכללה. בין המכללה לאזור התעסוקה ממוקמת אכסניית אנא תל חי. בתוכנית קיימת התייחסות להימצאותו של נחל עיון בתוואי, מה שיאפשר אכסון תיירותי וחדרי אירוח.
תכנון מחדש של רחוב הבנים - תוכנית הכוללת כ-400 יחידות דיור, שהותנעה באפריל 2024 והועברה לתכנון רשות מקרקעי ישראל. בתוכנית זו ניתנה תשומת לב לבעיות ביסוס וגיאולוגיה, ולכן הדגש בה הוא על הגדלת הצפיפות תוך שמירה על איכות נופית, בין השאר באמצעות תמהיל מגוון של דירות מגורים - קטנות, גדולות ודירות גן.
רובע מזרחי - תוכנית המקודמת על ידי רשות מקרקעי ישראל ועיריית קריית שמונה, ותתפרש על שטח של למעלה מ-1,000 דונם במזרח העיר. הרובע יכלול 4,000 יחידות דיור במגוון תמהילים וצפיפויות, שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של 350,000 מ"ר, ומבני ציבור רובעיים וכלל-עירוניים. בנוסף, הרובע ישלב ערכי טבע עם שני נחלים מרכזיים: נחל עיון והתעלה המערבית, שיחצו את הרובע וישוקמו כחלק מהתוכנית. תחנת רכבת מתוכננת תוקם מדרום למתחם ותשפר את הנגישות למרכז הארץ. בתוכנית רשת שבילי הולכי רגל ורכיבה על אופניים, והרובע מתוכנן כמרחב המשלב טבע ועיר, עם חזון ארוך-טווח לשיפור איכות החיים בקריית שמונה.
צפת: תכניות להרחבה דרומית
בשנה האחרונה מקדם משרד הבינוי והשיכון עם עיריית צפת הסכם גג שמטרתו לקדם בניית מעל 5,000 יחידות דיור בשנים הקרובות. במסגרת הסכם הגג מתוכננים להתפתח המתחמים הבאים ומתוכננים פרויקטים משמעותיים ברחבי העיר. לפי הערכות, ההסכם צפוי להיחתם בחודשים הקרובים:
שער דרום – תכנית של 4,000 יחידות דיור, הכוללת גם מרכז עירוני חדש וכניסה חדשה לעיר מדרום. במסגרת תכנית זו מתוכנן בשכונה מרכז מסחרי משמעותי בעירוב שימושים בין שכונתי שכולל מגורים, מסחר ותעסוקה. כמו כן מתוכנן מרכז תחבורתי משמעותי שיקל על הנכנסים והיוצאים מהשכונה.
מתחם 8 – מתחם מגורים חדש בן 1,100 יחידות דיור שנמצא בהכנה לשיווק מידי (2025). השכונה כוללת מגוון תמהילי דיור וצפיפויות ותשווק במסגרת מחיר מטרה, והיא עתידה להוות מוקד משיכה לזוגות צעירים באזור. המגרשים ישווקו במהלך שנת 2025, במזרחו גובל המתחם בשטחי טבע לכיוון נחל ראש פינה.
קצרין: פיתוח מואץ ברמת הגולן
אחד היעדים הבולטים ביותר בצפון נמצא ברמת הגולן. בירת רמת הגולן – קצרין, נמצאת בתהליך של הרחבה. קצרין עוברת תהליכי בנייה בכל רבדי החיים – בבינוי, כאשר הרובע המתפתח מתרחב במקביל להרחבת השירותים הממשלתיים, מקומות התעסוקה, ופיתוח כלכלי ותיירותי. כיום מונה קצרין כ-8,500 תושבים, ולפי התחזיות, עם אכלוס רובע 12, צפויה האוכלוסייה להכפיל את עצמה ולכן קיימת היערכות בהתאם.
"קצרין היא יישוב העתיד של מדינת ישראל", אומר ראש המועצה המקומית קצרין, יהודה דואה, בן 31, ראש המועצה הצעיר ביותר בישראל. "בייחוד לאחר המציאות שחווינו בשנה האחרונה, אנשים מבינים כי הגיע זמן צפון. יש לנו משימה שהיא לא רק מקומית, אלא לאומית – ליישב ולפתח את קצרין ובכלל את הגולן והגליל המזרחי."
רובע 12 - רובע הנחלים. ברובע כ-1,800 יחידות דיור בתמהיל מגורים רחב הפונה לכלל האוכלוסיות במדינה. הפרויקט הייחודי נבנה במתכונת "תכנן ובנה". במתכונת זו היזם בונה ומשלים את כלל התשתיות הציבוריות, מוסדות הציבור והחינוך לפני אכלוס השכונה על ידי התושבים, דבר המבטיח רווחה ואיכות חיים מיטבית לדיירי השכונה הראשונים.
בימים אלה, שיווק יחידות הדיור במסלול מחיר מטרה נמצא בעיצומו ובמקביל החל השיווק לכלל הציבור. בפרויקט יחידות דיור המיועדות לזוגות צעירים במסגרת מחיר מטרה הנמכרות במחירים אטרקטיביים מאוד. עד כה נבחרו כבר מאות דירות בפרויקט.
פרויקט הרמה – רמת הגולן - מציע לכלל הציבור יחידות דיור במגוון אפשרויות (בנייה רוויה וצמודי קרקע) ברמות מחירים משתנות ונוחות ביחס למחירי שוק הנדל"ן. לפי העירייה, הפרויקט מתוכנן על ידי מיטב האדריכלים בארץ והתוצאה בהתאם. הרובע יכיל מרכז תעסוקה ומסחר (שצפוי להוות את המע"ר החדש של היישוב), מוסדות חינוך, ספורט וקהילה, בית מלון וצימרים בחלק מצמודי הקרקע. במרכז הרובע יעבור נחל כיאה לשמו של הרובע המשתלב עם המרחבים הירוקים מסביב. לאחר המלחמה שפקדה את הצפון, זוגות צעירים רבים מגיעים ומביעים רצון לגור בקצרין.
רובע 13 – רובע שיכלול כ-1,700 יחידות דיור. מדובר במתחם מגורים חדש הנמצא בהכנה לשיווק מיידי. השכונה תכלול מגוון תמהילי דיור ותשווק במסגרת מחיר מטרה. רובע זה מהווה מוקד משיכה לזוגות צעירים באזור. השיווק מתוכנן להתחיל בשנת 2025.
תכנית המע"ר – מקודמת תכנית מפורטת במתחם א' מע"ר (מרכז העיר) בתכולה של כ-2,700 יחידות דיור בשילוב אלפי מטרים של שטחי תעסוקה ומסחר ונמצאת בצמידות ליישוב הקיים מצד מזרח. תכנית זו תייצר מרכז עירוני משמעותי בהמשך למרכז העירוני הוותיק. במרכז יהיה מרחב ציבורי פעיל מוטה הולכי רגל ועירוב שימושים, הכוללים מגורים, תעסוקה, מסחר, תיירות ומוסדות ציבור. התכנית עתידה להוות מוקד משיכה מרכזי לתיירות בגולן ותגדיל אפשרות לתעסוקה ומלונאות.
קצרין בשנתיים האחרונות ביצעה קפיצה משמעותית במחירי הנדל"ן. דוגמה לכך ניתן לראות ברובע 11, בו נרשמה עלייה של יותר מ-100% בערך המגרשים בהשוואה לעלותם בעת השיווק. זה מהווה סמן מהותי למשיכה של הקונים לאזור וליישוב.
בית שאן: תכנון המתחשב באקלים המקומי
בשנת 2023 חתם משרד הבינוי והשיכון על הסכם פיתוח עם עיריית בית שאן. ההסכם כולל השקעה בתשתיות בהיקף של מאות מיליוני שקלים ויעד לשיווק של מעל 4,000 יחידות דיור. ההסכם מתקדם, ובשנת 2025 צפוי המשרד לשווק כ-2,000 יחידות דיור.
לפי הערכות עיריית בית שאן, בעשור הקרוב צפויה אוכלוסיית העיר לגדול ולהגיע לכ-40,000 תושבים, עם בנייה של כ-6,000 יחידות דיור. בעיר קיימת תחנת רכבת המחברת אותה לאזור חיפה והמפרץ, ובהמשך לתל אביב והמרכז, דרכה עוברים כ-550,000 נוסעים בשנה.
בדרום העיר, ליד כביש 90, נבנות כעת שתי שכונות חדשות: שכונת שמיר עם 1,500 יחידות דיור וקרית דוד עם כ-1,300 יחידות דיור. בשכונת שמיר נמכרו כבר מאות בתים, והבתים הראשונים צפויים להתאכלס במחצית השנייה של 2025.
בית שאן מערב – בהובלת המשרד ועיריית בית שאן, קודמה ואושרה בוותמ"ל תוכנית תמל 1125, בהיקף כולל של כ-755 דונמים ובה למעלה מ-2,700 יחידות דיור, הכוללות מגוון סוגי מגורים. ביניהם כפר סטודנטים, דירות להשכרה לטווח ארוך, דיור לזוגות צעירים, דיור לגיל הזהב ועוד. השכונה נסמכת על פארק מים חדש אשר נחל מי מעיינות זורם בו כל השנה.
התכנית כוללת מבני ציבור בהיקף של 37 דונמים, שטחי מסחר בהיקף של כ-12 דונמים ושטחי תעסוקה בהיקף של כ-7 דונמים. מתוך מחשבה רבה על נתוני מזג האוויר הייחודיים לבית שאן, השכונה תוכננה באופן המשלב עקרונות של מיתון חום עירוני, הן באמצעות בנייה מותאמת והן באמצעות שימוש במים מושבים (שחרור מים לטבע). שיווק התוכנית יחל בשנת 2025.
שכונת הקאנטרה - מצפון לנחל חרוד ובצמוד לתחנת הרכבת, תכנית זו ממשיכה את תכנית תמל 1125 המצויה מדרום לה. היא מחברת את העיר הוותיקה לתחנת הרכבת, כאשר הגבול הצפוני שלה הוא כביש 71, הגבול הדרומי שלה כאמור. התוכנית מכילה כ-1,800 יחידות דיור. התוכנית עברה שלב של בדיקת היתכנות וכעת מתקדמת לשלב התכנון.
שתי השכונות החדשות מחברות את העיר לתחנת הרכבת ויוצרות רצף אורבני עם אזור תעסוקה המתוכנן על בסיס מוקד התחנה. בבית שאן מעריכים כי תכנית "מסילות לשלום", עם חיבור מסילת הרכבת דרך ירדן למדינות המפרץ, תהפוך את בית שאן לעיר נמל יבשתי ולנקודת מפגש לאומית ובינלאומית.
פארק תעסוקה חדש בצמוד לתחנת הרכבת בהיקף של כ-1,000 דונם מקודם בימים אלה. תושבי בית שאן נהנים מהטבת מס וזכאים לתקרת הטבה בסך 213,240 שקלים בשנה. שיעור הטבת מס לשנת 2024 עומד על 12%.
מטעם עיריית בית שאן נמסר כי "בבית שאן מתגאים במערכת חינוך מצליחה, אחת הטובות בצפון בהישגי בחינות הבגרות (88% זכאים) וטיפוח מצוינות, המהווה מרכז חינוך אזורי ומוקד משיכה לתלמידים מבקעת הירדן, הגלבוע ואפילו מרמת הגולן, וטוענים כי העיר תהיה בשנים הקרובות יעד אטרקטיבי לקהלים חזקים".
חצור הגלילית: מוקד עירוני חדש
גם חצור צפויה להוות מוקד עירוני במרחב. המשרד מקדם מספר תוכניות בעיר, ולאחר אישור התכניות סוכם עם שר הבינוי והשיכון וראש המועצה כי יקודם הסכם פיתוח לקידום המועצה:
גבעת נבון – תכנית מרכזית וגדולה הנמצאת בחלק הצפוני של חצור הגלילית, מתפרשת מכביש 90 שהוא הגבול המזרחי של השכונה ולכיוון מערב. התוכנית תכלול מערך דרכים המקשר את השכונה לשכונות הוותיקות. התכנון בשלבים ראשוניים אך ככל הנראה יתוכנן במתחם כ-2,000 יחידות דיור בשילוב תעסוקה ומסחר.
שכונה דרום מזרחית – שכונה הממוקמת מצפון לראש פינה. הקרקעות בשכונה זו בבעלות מעורבת של מדינה ופרטיים, בשטח של 195 דונם ו-1,500 יחידות דיור, כאשר 800 מהן בקרקע מדינה, התוכנית נמצאת ממערב לכביש 90.
ראש מועצת חצור הגלילית מיכאל קבסה ציין: "חצור הגלילית נמצאת בתנופת פיתוח ובנייה, צורך חשוב לאור הביקוש הרב והצורך ביצירת מענה של מגורים לילדינו שרוצים להקים את ביתם ביישוב. בנוסף, על פי התוכניות תחנת הרכבת העתידית תגיע ממש עד חצור הגלילית. לצד קידום פרויקט גבעת נבון העתידי.
"חצור הגלילית נמצאת בתנופת פיתוח ובנייה", אומר ראש מועצת חצור הגלילית מיכאל קבסה. "צורך חשוב לאור הביקוש הרב והצורך ביצירת מענה של מגורים לילדינו שרוצים להקים את ביתם ביישוב. בנוסף, על פי התוכניות תחנת הרכבת העתידית תגיע ממש עד חצור הגלילית. לצד קידום פרויקט גבעת נבון העתידי, אנו מקדמים גם את הקמת שכונת נווה חן ופרויקטים נוספים למגורים לצד פיתוח מתחמי מסחר, חיזוק החינוך ופיתוח התיירות".
האם הממשלה תעמוד בהתחייבויות?
שוק הנדל"ן בצפון ישראל מציע אפשרויות למשקיעים ורוכשי דירות, בעיקר בשל תוכניות הפיתוח המוצעות והמחירים הנמוכים יחסית למרכז הארץ. השקעה באזורים כמו קצרין, בית שאן וקריית שמונה עשויה להיות כדאית בטווח הארוך, במיוחד אם תוכניות הפיתוח הממשלתיות יתממשו במלואן.
עם זאת, יש לשקול את האתגרים באזור, כולל מצב הביטחון והתעסוקה. גורם חשוב נוסף הוא קצב הביצוע של הפרויקטים המתוכננים ויכולת הממשלה לעמוד בהתחייבויותיה התקציביות לאורך זמן - גורמים שעשויים להשפיע על כדאיות ההשקעה.
"הכנו תכנית שיקום מקיפה ומעמיקה שרואה את התכנון האזורי כבסיס להגדלת היצע יחידות הדיור בצפון במטרה למשוך גם אוכלוסיות חדשות לאזור. סיום העבודות במוסדות החינוך מהווה צעד חשוב וראשוני בהשגת המטרה. עם זאת, לפנינו עוד עבודה רבה, ואנחנו מחויבים להמשיך ולהשקיע בכל הדרוש כך שתוך עשור יוכפלו מספר יחידות הדיור באזור."
"אנו עובדים בשטח בקצב מואץ, עם ראייה רחבה שתבטיח לצפון תשתיות מתקדמות, נגישות תחבורתית ושיפור איכות החיים של התושבים", מציין אריאל אולצוור, מנהל מחוז צפון של משרד הבינוי והשיכון. אם התוכניות יתממשו, צפון ישראל עשוי להציע הזדמנויות השקעה בשנים הקרובות.