"אני פותחת את הטינדר בשעות הערב בירושלים, ומגלה שבן ה–30 פלוס הקרוב ביותר אלי נמצא במרחק 65 ק"מ — בתל אביב", מספרת תמר, בת 30 שעזבה באחרונה את הבירה, אחרי שנים שבהם התגוררה בעיר. "אני אוהבת את העיר, אבל קשה לחיות כאן כרווקה אחרי גיל האוניברסיטה. אין כאן חיי קהילה אמיתים עבורנו וגם לא מתאים לי לחיות עם שותפים לנצח — אבל בירושלים אין הרבה ברירה".
תמר אינה היחידה. בכל שנה עוזבים את ירושלים כ-5,500 צעירות וצעירים, כך עולה ממחקר שערכה עיריית ירושלים ב-2017 עם צוות החדשנות העירונית של קרן בלומברג. בסקר שנערך בקרב 9,000 צעירים, נמצא כי היעדר קיומה של קהילה צעירה ופעילה בעיר, הרצון להיות קרוב לחברים והיעדר פתרונות דיור איכותיים הם שלוש הסיבות המרכזיות של צעירים ומשפחות צעירות לעזוב את ירושלים.
המחקר של בלומברג מתייחס לשכבה חדשה באוכלוסיה: דור ה"צעירים היצרנים" (Young Professionals) — בני 25–40 שמשקיעים בקריירה, חיים לבד או בתאים משפחתיים קטנים, ומחפשים בכל זאת מענה קהילתי־חברתי שיתאים עבורם.
אלה פוגשים את שוק הדיור, שמאופיין בעלייה עקבית של מחירי השכירות בערים הגדולות בעשור האחרון, לצד העובדה שכ–90% מהזמן שאנשים נמצאים בדירתם, הם משתמשים רק ב–40% משטחה — כל אלה מצביעים על כשלים בשוק הדיור לצעירים. בעקבות המצב, יותר ויותר ערים גדולות מחפשות פתרונות דיור חדשניים שיתאימו לצרכים החדשים. הפתרון המתהווה הם מתחמי ה–co–living: הדיור השיתופי.
"צריך מענה לא רק לסטודנטים וקשישים"
בירושלים הבינו ששוק הדיור העירוני אינו מותאם לצורכי השוכרים והצעירים שירושלים מקווה למשוך אליה. לשם כך עורכת העירייה השבוע כנס קו־ליבינג ומציבה יחידת דיור זעירה לדוגמה בכיכר ספרא. גם היחידה האסטרטגית בעיריית תל אביב מקיימת צוותי חשיבה בנושא, ובאחרונה הקצתה שטח להקמת 120 דירות במיזם דיור שיתופי במתחם מכבי יפו.
"כמכלול, שוק הדיור בישראל מתאים למשפחות", אומרת חפצי תירוש, מנהלת פרויקט קו־ליבינג בצוות החדשנות של עיריית ירושלים. "אם אתה לא זוג עם שני ילדים וכלב אתה כנראה גר עם שותפים או בדירה מפוצלת".
לדבריה, צוות החדשנות העירוני הבין שכדי למנוע מצב של יוממות (מצב שבו אחרי שעות העבודה העיר מתרוקנת מצעיריה היצרניים), לא מספיק לייצר רק מקומות עבודה אטרקטיביים. במחקר שעשה הצוות, נמצא כי 65% מבעלי המשרות במגזר הציבורי בירושלים בני 25–37 חוזרים בסוף היום לבלות ולישון בתל אביב.
דיור שיתופי חברתי הוא מודל מקובל שתופס תאוצה בעולם וקיים בערים כמו לונדון, ניו יורק, ברצלונה, סן פרנסיסקו ושיקגו. הרעיון דומה לחללי העבודה המשותפים וכולל חלל משותף עם גג מאובזר, חצר משותפת חדר כושר או מטבח — מהם נהנים כל הדיירים, והם שנושאים יחד בהוצאות עבורם.
יחידות הדיור קטנות משמעותית בהשוואה לדירות הסטודיו הקיימות בשוק החופשי, ומגיעות גם לגודל זעיר של 12 מ"ר, כשהן לרוב מאובזרות ומרוהטות מראש. היזם משמש גם כחברת הניהול של הנכס ודואג לתחזוקת החללים המשותפים — ואפילו לניקיון של הדירות פעם בשבועיים.
המודל הירושלמי מתגבש כשהוא מיועד לאחד המגרשים במתחם הכניסה לעיר המתחדש, ליד בנייני האומה, בו הומלץ על תמהיל של 50% דירות בגודל של עד 25 מ"ר ליחידים; 35% דירות 2 חדרים לזוג בגודל של כ–40 מ"ר; ועוד 15% דירות 3 חדרים בגודל של כ–54 מ"ר.
בעוד הצורך ברור והמגמה בעולם מתפשטת וכוללת גם מודלים של דיור קואופרטיבי, בישראל קשה למשוך יזמים לפרויקטים מסוג זה, שהתשואה בהם נמוכה. לדברי דניאלה פז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה שערכה את הפרק הכלכלי ואת בדיקות הכדאיות במחקר הירושלמי, כדי שמיזמי הדיור השיתופי יהיו כדאיים ליזמים חייב לחול שינוי במרכיב הקרקע בפרויקט. "כיום אין בישראל ייעוד קרקע לשכירות ארוכת טווח, וכאן נעוץ חלק מרכזי מהבעיה", קובעת פז. "כרגע, בלי הנחות אד הוק על הקרקע, אין כדאיות לפרויקט, ולכן החשיבה התכנונית צריכה להשתנות".
לדבריה, "יש דרישה לבניית דירות קטנות או הקצאת שיעור מסוים להשכרה, אבל אי־אפשר ללכת עם ולהרגיש בלי. רק אם יהיה שינוי בייעודי הקרקע והתאמה של המחיר בשיווק, נוכל לעודד יזמים לקחת חלק בפרויקטים כאלה. לא הגיוני שרק עבור סטודנטים או בתי אבות יהיה מענה, אבל עבור פלח מרכזי באוכלוסייה לא נותנים אלטרנטיבה".
הבדיקה הכלכלית מעלה כי חוזי שכירות ארוכי טווח, שטחי מסחר נרחבים, תקני חניה נמוכים וקרבה למוקדי תעסוקה ונגישות תחברותית — יכולים לסייע בהבטחת הכדאיות של הפרויקט. גם העובדה כי מדובר בצעירים שלא דורשים בסביבתם הקמת בתי ספר תיכוניים וריבוי מרכזי חינוך מסייעים לכדאיות.
הגורמים העירוניים והיזמים שכבר מביעים עניין בתחום, בעיקר בתל אביב, מבקשים לקדם תיקוני חקיקה ורגולציה שיסייעו להם לקדם פרויקטים כאלה.
גם היזמים יידרשו לבצע שינוי תפישתי. "כיום ליזם אין אינטרס לחשוב על חיי הפרויקט לאורך זמן", מסבירה פז. "דווקא בפרויקטים שבהם היזם הוא גם הגורם התפעולי, היזמים ישקיעו יותר מחשבה במערכות השונות וביעילותן. היזם יחשוב מהרגע הראשון על החיים אחרי טופס 4 — וזה ישתלם לתושבים. מדובר באיכות חיים ולא בדירות מפוצלות ובעל בית שעושה טובה".
מקורות בשוק הנדל"ן תולים תקווה גם בקרנות הנדל"ן למגורים (ריט), שהמדינה מעודדת את פעילותן בשנתיים האחרונות בעזרת שורת הקלות מיסוי ומסגרת משפטית נוחה. ההקלות האלה, לצד ירידה במספר הדירות להשקעה וברכישת הדירות של תושבי החוץ, והביקוש הגבוה באזורי המרכז — מצביעות על הזדמנויות להתרחבות של פלח שוק חדש המיועד לשכירות ארוכת טווח. גם מודלים קואופרטיביים בהם חלק מההון מוזרם על ידי קבוצת רוכשים, שיקחו חלק בבעלות ובניהול הבניין, הם אפשרות שמקודמת על ידי כמה קבוצות שונות בישראל.
התאמה לשוק הישראלי
בצוות החדשנות ביקשו לבחון גם את הצרכים הייחודים עבור השוק הישראלי. "אם בעולם קיימים מודלים של יחידות דיור קטנות יותר ומטבח משותף קומתי — בארץ הבנו שזה לא בא בחשבון", אומרת תירוש.
המרקם הקהילתי הוא חלק מהצרכים המובהקים שמנחים את היחידות האסטרטגיות בעיריית תל אביב ובירושלים. "ראינו בניו יורק יחידות דיור קטנות וזולות, אבל האנשים חיו בבדידות נוראה, כמו אכסניית היי־טק כזאת", מספרת תירוש. "אנחנו רוצים להדגיש קשרים חברתיים, ולכן התמהיל חשוב לנו".
בירושלים נערכו קבוצות מיקוד שבחנו גם את ההיענות של החברות המסורתיות, היהודית והמוסלמית, למיזם שכזה. "מצאנו הרבה עניין מצד האוכלוסייה במזרח ירושלים, זה מגזר שיותר בשל לרעיון", אומרת תירוש.
בעיריית תל אביב שמים דגש על המחיר המפוקח והיכולת לייצר בעיר דיור בר השגה שישמר בה מגוון אוכלוסיות. עם זאת, פז טוענת כי הבדיקה הכלכלית מעלה שיצירת מחירים מפוקחים לחלק מהדירות תגרום לצורך בהפחתה נוספת של שווי הקרקע. בירושלים ההערכות הן כי הדירות לא יימצאו תחת הקטגוריה "דיור בר השגה", אלא יוצעו במחירי השוק — ואף יותר.
"בתל אביב מבינים שפרויקטים של דיור בר השגה חייבים להתקיים בעזרת סבסוד משמעותי במיסוי או במחירי הקרקע, אבל הם הזדמנות לאוכלוסיות שנדחקות מהעיר", אומר יואב וינברג, ראש תחום סטטוטוריקה בפז כלכלה והנדסה, המייעץ לעיריית תל אביב. "מתחם מכבי יפו הוא דוגמה למיזם שמתאפשר כי העירייה היא חלק מהבעלים על הקרקע".
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
"צוקרברג נותן דין וחשבון רק לעצמו" - והמשקיעים מודאגים
הקצבאות לנכים נפתחות לעוד דיון - אבל לעיוורים נגמרה הסבלנות
mako כסף - כל מה שצריך לדעת
