"החצוף התעצבן עלי בגלל שאני מציעה בלי דמי תיווך", יורה בצעקות לסלולרי בלונדינית בשמלה דמויית עור בכניסה לבית מגורים. "אני אפרסם גם חודש שכירות חינם, גם שניים אם יבוא לי. למה מה קרה, הוא קיבל את הרחוב מאבא בבלעדיות?"
שעת צהריים בהירה ביום חול ובחוצות רובע יזרעאל בעפולה מסתובבים בעיקר מתווכים - עם ובלי לקוחות. על כל בניין תלוי לפחות שלט "למכירה" או "למכירה/השכרה" אחד. הסופרמרקט שנפתח לפני שנתיים סגר לאחרונה את הכניסה מהרחוב, צימצם את עצמו לחצי השטח וכך פינה מקום לסניף קופת חולים שהיה באותו הבניין בקומה השנייה וירד עכשיו לקומת הקרקע.
מתווך שאני פוגשת ליד המסעדה היחידה שפעלה בשכונה ונסגרה בלי שנמצא שוכר חדש לשטח שתפסה, מסביר ששלטי המכירה אמנם תלויים ממרפסת מסוימת אך אינם מייצגים את "המגוון", כלשונו. מתברר שבבניין עם השלט יש עוד דירות להשכרה ולמכירה, לא רק זו שמהמרפסת שלה נתלה השלט. "גם פנטהאוזים ודירות גן... תלוי מה מחפשים", פורש המתווך הצעיר את מרכולתו: "יש לי גם קוטג׳ים פרטיים עם חצר ושתי חניות במיליון שש מאות. את רוצה להשקעה?"
אז מה ההיגיון בשיטת השלט היחיד? הוא מוכן להסביר בכנות: שלטי מכירה רבים לא עושים רושם טוב על קונים פוטנציאליים - בין אם באו כדי למצוא דירה להתגורר בה ובין אם הם מחפשים סחורה להשקעה. לדבריו, רוב העסקות שבמשא ומתן אצלו הן בין משקיעים שקנו לפני ארבע, חמש, שש ואף שבע שנים, לבין משקיעים חדשים.
רובע יזרעאל החל להיבנות ב-2011 על קרקעות חקלאיות של המושב מרחביה שבין הגבול המזרחי של עפולה הוותיקה, שתוכננה בימי המנדט, לבין חלקי העיר שעל גבעת המורה, שנבנו אחרי הקמת המדינה. יותר מ-4,500 יחידות דיור הוקצו בתוכניות לשכונה החדשה, רובן בבניינים משותפים בני 6 עד 16 קומות מהסוג שצץ בעשור החולף בשולי ערים רבות בישראל: יער מגדלים נטועים בין חניונים - שכונות שינה, שאולי הגיעה העת לכנותן בשמן האמיתי: שכונות שממה.
בדומה לכל השכונות החדשות שנבנו בישראל משנות ה-50 ואילך, סובל רובע יזרעאל מתקלות תכנוניות עם אפקט הרסני על איכות חיי התושבים: הפרדת שימושים, מרחקים גדולים בין מבנים שיוצרים מרחקים גדולים בין כל יעד ויעד בשכונה, ביטול הרחובות לטובת דרכים שמתוכננות לנסיעה. כמו השכונות שהתפתחו במקביל לרובע יזרעאל, כמו אם המושבות בפתח תקוה, נוף הים בחדרה וכרמי גת בקרית גת - המתכננים לא למדו את לקחי העבר, והחריפו את כשלי הבנייה של ראשית ימי המדינה.
1. מסלולים לא הגיוניים בין חומות
כשיורדים מהבית ברובע יזרעאל נתקלים או בכביש או בחניון. סביב הבניינים אין כלום, ובין החצרות המקיפות אותם מפרידות חומות. המטרה כנראה לסמן גבול ולמנוע מראש קרבות בגין פלישת שכנים הדדית לחניונים שמתחת לבתים, שבחלקם הוסבו לשימוש זה ואינם משויכים רשמית לדירות מסוימות.
החומה היא אמצעי להקשות על זרים, בהם דיירי בניין סמוך, להיכנס כדי לחנות. את המגרשים עם מתקני השעשועים שנטעו בין הבניינים מקיפות גדרות שחוסמות את הכניסה מהרחוב הצמוד. התוצאה של מדיניות הגדרות והחומות היא שההליכה בתוך השכונה - למשל כדי להגיע לאותה חצר מתקני משחקים נחשקת - נעשית תוך מעקפים מרגיזים.
אם לא די שמשעמם בחוץ כי אין דבר מלבד אספלט ומכוניות נוסעות, גם המעבר מכל מקום לכל מקום כרוך במסלולים מוזרים, או בדילוג על חומות והשתחלות בין גדרות. הדרך לפיכך מתארכת בלי היגיון ופועלת כתמריץ להגיע לכל מקום בנסיעה, במקום ללכת.
2. אפילו הקניון מפנה את הגב
במעלה הגבעה שעל מורדותיה נבנו המגורים, בקצה השכונה, הוקם קניון שכעת פועל בו בית קפה כשר למהדרין של רשת ארצית, וסופרמרקט נוסף.הדרך לשם היא כביש שומם לאורך החומות שמסתירות את הרחוב, חצרות דירות הגן בבניינים הסמוכים, והוא בכלל פונה לכיוון ההפוך - אל כביש 65. החפצים להגיע מהשכונה יצטרכו לבוא לשעריו דרך אחוריו - תוך מעבר במשטחי השירות של משאיות הפורקות סחורה ואזור פינוי האשפה.
הדרך אינה מזמינה וממילא בשביל לקנות כלי בית, פריטי אופנה, לבקר במספרה, או לקנות סיגריות בקיוסק שפתוח בלילה - צריך לשים פעמינו לעפולה עצמה. העיר אינה רחוקה בכלל, אך להגיע אליה זה כבר סיפור אחר ממש.
3. העיר שמעבר לנהר המכוניות
רובע יזרעאל ממוקם במרחק אווירי של בערך קילומטר וחצי מלב עפולה. אך מרחק לחוד ונגישות לחוד. הקשר בין יער המגדלים החדש לבין השוק, תחנת האוטובוסים המרכזית, מרכז העסקים, המסחר והשירותים, הוא "שדרות הרובע", הרחוב המרכזי החוצה את שכונת רובע יזרעאל בציר מזרח־מערב.
השם מבטיח, מהדהד את שמן של שדרות רוטשילד בתל אביב שהאורך שלהן דומה, וגם הן מקשרות את המרכז הפיננסי הוותיק עם מרכז התרבות והבילוי בכיכר הבימה ומפגש הרחובות המסחריים דיזנגוף ואבן גבירול. בשדרות המקשרות בתל אביב עוברים אוטובוסים, אופניים, מכוניות, ואנשים שהולכים ברגל ליד בתי מגורים, משרדים, קיוסקים, בתי קפה ומסעדות. בעפולה, לעומת זאת, השדרה אינה רחוב כי אם כביש שתוכנן לכלי רכב שנפגש עם כביש אחר - שדרות בן גוריון, ושני רחובות־כבישים אלה, יחד עם כביש 65 העובר מצפון מתחברים במחלפים ויוצרים חומת תשתית של תנועה ממונעת סביב השכונה, ומוחקים את הסיכוי שתתחבר אי פעם לאזור הוותיק, לשכונות אחרות ולאזור התעסוקה שצומחים מסביבה.
כך, קרובים לכאורה אך רחוקים למעשה, גם מוסדות אחרים שבהקמת רובע יזרעאל הוצגו כסמוכים אליו: תחנת הרכבת, הקאנטרי ואולם התרבות בית יד לבנים. בין השניים האחרונים לבין בתי השכונה מפרידים רק כמה מאות מטרים, אבל ההפרדה בכביש בינעירוני מבטלת את האפשרות להגיע אליהם בנוחות ובביטחה, אלא אם עושים זאת בנהיגה.
גורל הניידות של תושבי השכונה ברור: הם יצטרכו לדבוק במכוניתם כדי להשיג כל דבר שאינו גן ילדים, קופת חולים ומצרכי יסוד בסופרמרקט ולהסיע את ילדיהם לכל יעד מחוץ לתחום המוגדר של השכונה. לחילופין הם, וילדיהם, יוכלו לשים את נפשם בכפם ולרכוב באופניים על כבישים שמכוניות מאיצות עליהם במהירות 90 קמ"ש ויותר.
קיימת כמובן האפשרות להגיע באוטובוסים החדישים שעוברים כבר כיום ברובע בתדירות גבוהה - אבל השירות שלהם יסבול מתקלה טיפוסית אחרת שמאפיינת את מדיניות תכנון השכונות בישראל.
4. עתיד פקוק וחסר מוצא לאוטובוסים
תחבורה ציבורית יעילה מתפקדת על מסלולים ישרים החוצים זה את זה בקווים ישרים. במפגש הקווים מחליפים אוטובוס וכך, תוך החלפה אחת או שתיים לכל היותר, מגיעים לכל יעד במרחב. על אף שאלה כללים בסיסיים להיתכנות תחבורה ציבורית אפקטיבית, מתכנני רובע יזרעאל התעלמו מהם לחלוטין, והתוצאה היא שהאוטובוסים בשירות השכונה מוגבלים לנסיעה בשני קטעים קצרים בלבד.
רשת הדרכים ברובע מורכבת מרחובות מרכזיים מעגליים ומעוקלים, שמהם יוצאים לרחובות קטנים מהם, גם הם מפותלים למדי ומסתיימים רובם ככולם בדרך ללא מוצא. קו שיורכב מתחנות ברחובות כאלה, יחייב את האוטובוס לצאת ולהיכנס שוב ושוב למובלעות בניינים ויתחבר למסלול ארוך ולא יעיל שידיר נוסעים מהשירות.לכן, נגזר על תושבי רובע יזרעאל להסתפק בשני צירי תחבורה ציבורית עם ארבע או חמש תחנות לכל היותר: החלק המערבי של רחוב שדרת הרובע עד קטע רחוב חטיבת ספיר היוצא לכיוון צפון ומתחבר אל כביש 65 שמוביל לגבעת המורה.
עבור רוב התושבים, התחנות רחוקות מדי, בייחוד כחום היום בעמק וכשהערב יורד ואין איש ברחובות השכונה. על נסיעה באוטובוס והליכה מהתחנה עם סלי קניות או עגלת ילדים - בכלל אין מה לדבר.באחרונה הסתיים מאבק לקביעה של תחנת עצירה לאוטובוסים בכביש החיצוני (65). זו תוסיף שירות חשוב, אך בתנאים של תחנה במרחב הכפרי - על כביש שומם עם סכנת חציה מהעבר השני. יותר טוב מכלום, אבל רחוק משירות אוטובוסים עירוני נגיש העובר ברחובות, כפי שמתבקש ומוצדק לספק לכמות התושבים שיתגוררו ברובע יזרעאל ובצפיפות.
למי שיתניידו מהשכונה ואליה במכוניות, צפויים חיים קשים. בגלל הנתק מהרחובות בעיר עפולה ובשל היעדר חיבור מכל רחובות הרובע לכבישים העוקפים, הוא מתפקד כמובלעת עם שתי כניסות ויציאות בלבד - מתכון מושלם לפקקי בוקר המוכרים בשכונות דומות, המתחילים ברחוב מתחת לבית.
המוצא יהיה האוטובוס בתחנה הרחוקה כאמור, אך כדי להבטיח את שטף נסיעתו בשכונה המאוכלסת, שלפחות חלק מתושביה ישתמשו בשגרת יומם במכונית, יידרש נתיב לתחבורה ציבורית. סימון נתיב תחבורה ציבורית (נת"צ) בכביש שלא תוכנן לכך מראש ידרוש פתרונות יצירתיים לאילוצים כמו כניסות ויציאות מחניונים שצמודים לנתיב וביטול פניות ממנו לרחובות מגורים. פשוט זה לא יהיה, וימים יגידו אם זה בכלל יהיה אפשרי.
5. בזבוז של מנוע כלכלי
קרבה ונגישות לבית חולים היא תכונה חיובית - שירות נחוץ לתושב. בית חולים עירוני הוא גם מנוף כלכלי וחברתי כמוסד שמרכז בתוכו מקומות עבודה רבים ובמגוון דרגות השתכרות - עובדי משק וסניטרים, טכנאי מעבדות, מומחים ואנשי צוות רפואי זוטר ובכיר.
רובע יזרעאל יכול היה להיות השכונה שבה יתגוררו עובדי המרכז הרפואי העמק, הממוקם על הגבול הצפון־מזרחי של השכונה, וכך למשוך לעפולה רופאים ואחיות בזכות איכות חיים גבוהה הנובעת ממקום עבודה במרחק הליכה.
תכנון השכונה הוריד לטמיון את הפוטנציאל הגדול.כמו העיר הקרובה, אך בעצם רחוקה, וכמו הקניון שמפנה לה את הגב, כך גם בית החולים העמק שצמוד לרובע יזרעאל מנותק מהשכונה ואינו מחובר לרחובות שלה. כדי להגיע למתחם בית החולים, צריך לצאת אל כבישים עוקפים ומהירים, ועל הליכה ברגל אין כלל מה לדבר, אפילו מבתי השכונה שנמצאים במרחק פחות מ-300 מטר מבנייניו.
6. גן נעול בלב שכונה
ברוח התכנון הנפוצה והשגויה, כינסו המתכננים את הקצאות השטחים הפתוחים שהחוק מחייב להבטיח לכל יחידת דיור, אל פארק גדול אחד. כתוצאה מכך, אין גינות קטנות פזורות ברחבי השכונה, ובשביל קצת דשא צריכים להגיע אליו. הפארק נמצא בחלק הצפוני של רובע יזרעאל - פאה אחת גובלת בכביש 65 ושלוש הפאות האחרות הן רחובות־כבישיים לא רחבים בשכונה, שעליהם פזורים בנייני מגורים.
הגן נמצא לפיכך במרחק חציית כביש שכונתי ממאות דירות המקיפות אותו, אך הוא מוקף בגדר גבוהה שמונעת גישה מיידית ונוחה מדייריהן שבתיאוריה, יכלו לרדת ולהיות בתוכו תוך כמה צעדים. בנוסף, הוא מהווה מחסום לקשר בין הבניינים שממזרח לו לבניינים שבמערב, ומאריך את הדרך למי שרוצה לעבור ביניהם וצריך להקיף אותו, ללכת לאורך הגדר, במקום לעשות את הדרך בדרך נעימה, מוצלת וירוקה - בחציית הפארק בקו ישר.
פארק הוא אזור הבילוי היחיד בכל רובע יזרעאל, ואפילו המשאב הזה אינו נגיש בקלות למשתמשיו הטבעיים בשכונה.
7. החלק הטוב בעפולה
תנופת הפיתוח של צפון הארץ לא תדלג על עפולה, עיר המחוז, שתתפקד כמיני מטרופולין ליישובי העמק והעיירות בסביבותיו. במרכז הישן של העיר, שתוכנן על רשת רחובות צפופה - בחלוקה למגרשים קטנים, בהגדרת מבני מוסדות הציבור, שירותי התחבורה והבריאות במיקום שכל הדרכים מובילות אליהם - מסמנים את הכיוון שבו יהיה נעים לגור.
ליד השוק והתחנה המרכזית, תוכניות ההתחדשות לאזור התעשייה הוותיק וההתחדשות העירונית שקורית בבנייני הרחובות המסחריים ובתי המגורים ברחובות שיוצאים מהם, טמון סיכוי והבטחה לאיכות חיים עירונית טובה.
בין אם מגיעים לעפולה לעשות קניות נדל"ן, ובין אם מתכננים לעבור ולגור בה, כדאי להישאר בצד הטוב של העיר והכביש. מי שהתפתו למסע השיווק של "הרובע החדש" בעבר, יכולים לצמצם הפסדים במהלך הבא: למכור מה שיש ברובע יזרעאל, ולהעביר את הכסף לדירה ישנה בעפולה הוותיקה. במחירים של היום, יש סיכוי שמעסקה כזאת יישאר עודף כסף למימון שיפוץ קטן ואף לקניית כמה מכשירים לריהוט המטבח.
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
הבנקים המרכזיים בעולם תחת מתקפה - והמשברים בדרך
לא רק יהלומים, תכשיטים וצ'קים: מה הישראלים שומרים בכספות - וכמה זה עולה?
